В области жилье не худо

— Кризис, безусловно, оказал существенное негативное влияние на развитие рынка загородной недвижимости, — говорит аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина. — По различным оценкам, падение спроса на пике экономического спада составляло до 40–50%. В 2009–2010 годах средние цены, по разным экспертным оценкам, снизились в совокупности на 20–30%. При этом сроки реализации загородных проектов отодвигались. Достраивалось в основном жилье, находящееся на высокой стадии готовности.

— Количество желающих продать загородный дом или участок и приобрести квартиру увеличилось в период кризиса и продолжает расти, — говорит руководитель департамента загородной недвижимости агентства «Great reality» Наталья Николаева. — Причина такой замены — большие траты на проживание. Это и ежемесячные платежи в поселке, и коммунальные расходы, и просто траты на поддержание дома в нормальном состоянии.

До последнего времени частные лица стремились избавиться от дорогостоящей недвижимости. Но сейчас рынок колеблется, как стрелка испорченных весов, не в силах остановиться напротив конкретного деления. Кто-то выжидает роста цен, кто-то не в силах справляться с растущими тратами на содержание усадьбы. Риелторы рассказывают, что часто к ним приходят люди пенсионного возраста, для которых дом стал большим и дорогостоящим в обслуживании. Продают квартиру и переезжают за город гораздо реже. Как правило, в этом случае московская квартира не является единственной. Больше всего потенциальных клиентов интересуют дома низкого и среднего ценового сегмента.

— Спрос на загородные дома высок. Но быстро продаются только объекты без существенных недостатков, причем с условием, что собственник готов к торгу (он может достигать 20–25%), — утверждает эксперт «Московского Агентства Недвижимости» Наталья Цитович.

Если начавшаяся финансовая нестабильность продолжится, то, по прогнозам экспертов, покупатели активизируются. «После кризиса недвижимость фактически перестала работать как инвестиционный инструмент, но как способ сохранения денег она по-прежнему эффективна, — считают аналитики. — Ведь единственные ценности, которые остаются незыблемыми в такой ситуации, не финансовые, а те, которые можно потрогать руками: дом, земля, золото».

В результате сложившейся ситуации на валютном рынке в сентябре на рынок потянулись и крупные банки. «Буквально за последнюю неделю к нам обратился ряд финансовых структур с просьбой проконсультировать их относительно инвестиций в недвижимость и помочь сформировать спекулятивный портфель из двух-трех десятков домовладений», — заявил «МК» сотрудник крупной риелторской компании.

Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», и одиночных покупателей, и девелоперов все меньше интересуют спекулятивные «участки без подряда» (то есть без обязательств от конкретной строительной фирмы). Это признак того, что спрос кренится в сторону конечного потребителя. С другой стороны, интерес как раз конечных потребителей к наиболее дешевым участкам без подряда свидетельствует о том, что на рынок выходят те, кто реально копил деньги на загородный дом или дачу и теперь хочет вложить накопленное, испугавшись очередного витка инфляции.

Впрочем, участники рынка наперебой свидетельствуют о наличии самых разнообразных тенденций, приводя в подтверждение своих выводов порой кардинально отличающуюся статистику. По данным Penny Lane Realty, по итогам III квартала 2011 года подавляющая доля спроса (74% от общего количества сделок) по-прежнему пришлась на участки без подряда. Спрос на готовые коттеджи составил 11%, на участки с подрядом — 8%, на таунхаусы и многоквартирные дома — 7%.

фото: Геннадий Черкасов

Как и прежде, при покупке загородной недвижимости клиенты отдают предпочтение Новорижскому, Щелковскому, Калужскому, Можайскому, Киевскому, Дмитровскому шоссе, а также направление на аэропорт «Домодедово». Наибольшим спросом пользуются предложения на расстоянии до 25 км от МКАД. Выбирая дом, покупатели обращают внимание на участок — его размер, качество. Будущих жителей интересует инфраструктура района: если семья собирается жить за городом постоянно, важно, чтобы рядом были хорошая школа, детский сад, поликлиника, больница и т.д. «В этом плане интересны предложения загородных домов рядом с развитыми городами области, например Троицком», — рассказывает Наталья Цитович.

— Западное направление Подмосковья по популярности среди покупателей недвижимости сегодня остается самым востребованным, — говорит Наталья Николаева. — Лидирующую позицию занимает Новорижское шоссе. Затем идет Рублево—Успенское шоссе. На третьем месте в рейтинге стоит Ильинское шоссе. Минское и Можайское делят сегодня 4–5-е места. Затем — Пятницкое шоссе. Замыкает список актуальности Волоколамское шоссе. Наименее востребованное направление — восточное. Цены в коттеджных поселках восточного направления в среднем на 15–30% ниже цен аналогичных по качеству поселков западного направления.

И все же как основную тенденцию риелторы отмечают оживление интереса к недвижимости на Калужском, Киевском и Варшавском шоссе, связанное с присоединением этих территорий к столице. Однако четко выраженных трендов аналитики не зафиксировали. «Пока все происходящие на „новомосковских“ землях процессы напоминают броуновское движение... — так характеризует ситуацию директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. — Часть жителей решительно хотят оттуда переехать, опасаясь, что расположение в черте города может негативно повлиять на цену их собственности. Другая часть, наоборот, стремится поскорее сделать инвестиции в недвижимость, имеющую, с их точки зрения, все основания для активного роста. На сегодняшний день данная ситуация больше смахивает на базар, а не рынок».

Реакция покупателей домов на декларируемое изменение границ Москвы оказалась неоднозначной, считают в компании Chesterton. Проекты, по соседству с которыми планируется возведение спальных районов, потеряли часть спроса. Тем не менее специалисты компании прогнозируют стабильность поведения долларовых цен — незначительные колебания в пределах 1–2%.

Времена, когда человек стремился купить участок от 50 соток до 1 га и приобрести или построить огромный дом в 700–1000 кв. м, прошли. Сегодняшний покупатель — это человек, подходящий к покупке объекта недвижимости, исходя из реальных потребностей. Он не разбрасывается деньгами. Идеальный вариант «дома для жизни» — коттедж 270–350 кв. м в охраняемом коттеджном поселке на участке земли 15–20 соток. Это наиболее востребованный продукт на сегодняшнем рынке, независимо от выбранного шоссе. Исключение составляют усадьбы и загородные резиденции. Людей, предпочитающих покупать кирпичные дома, значительно больше, особенно в ценовом диапазоне от 800 тыс. долл. Спрос на деревянные дома в основном лежит в интервале от 300 до 700 тыс. долл.

Не теряют своей инвестиционной привлекательности стародачные места — образцы загородной элитной недвижимости советского периода. Основными их достоинствами остаются расположение, транспортная доступность, большая территория участков (до нескольких гектаров) с многолетними лесными и садовыми деревьями. Надо сказать, что сейчас покупатель наложил определенные ограничения на абсолютную стоимость домов в стародачных местах. Устойчивым спросом пользуются дома по цене не выше 1 млн. долл. Есть места, где эта планка находится на уровне примерно 1,5 млн. долл. Но вот при больших ценах спрос резко снижается. Покупатели, готовые приобретать более дорогую недвижимость, предъявляют другие требования к уровню безопасности, которые «стародачка», как правило, удовлетворить не в силах. Если же говорить о цене земли, то она составляет от 12 до 40 тыс. долл. за сотку.

— На наш взгляд, наиболее существенный объем предложения, если рассматривать все сегменты в совокупности, приходится на долю проектов удаленностью 30–70 км от МКАД, — продолжает Анна Мишутина. — Средняя стоимость может весьма существенно варьироваться в зависимости от большого количества различных факторов — в первую очередь конкретного расположения и качества недвижимости. Средний диапазон составляет 5–15 тыс. долл. за 100 кв. м (стоимость земли). Естественно, объекты высокого класса могут стоить в несколько раз дороже.

— Активно завоевывают внимание покупателей коттеджные поселки, — утверждает Наталья Николаева. — Все больше людей стремятся жить на закрытой территории. Безопасность при выборе недвижимости является одним из основных критериев. В коттеджных поселках присутствуют центральные коммуникации и служба эксплуатационного обслуживания, развитая инфраструктура и т.д., что тоже существенно влияет на выбор покупателя в их пользу. Единственным минусом таких поселков остаются высокие ежемесячные платежи. Это отпугивает некоторых покупателей, однако спрос на закрытые поселки растет с каждым годом.

— Покупая недвижимость на начальном этапе строительства, можно сэкономить около 30%. Загородная недвижимость становится особенно привлекательной для жителей Подмосковья. В нашей практике был случай, когда клиенты, продав 3-комнатную квартиру в Балашихе, купили строящийся коттедж в поселке. Через 7 месяцев дом был достроен, и они туда переехали. Покупатели не только улучшили условия жизни, расширили жилплощадь, но и повысили свой социальный статус, — вспоминает Наталья Цитович.

«Важным основанием для покупки загородной недвижимости сегодня становится доверие к девелоперу и его проекту. В рамках комплексного освоения земель, когда налицо успешный опыт, уверенность в перспективах вложений повышается в несколько раз», — считает руководитель офиса «Сретенский» Антон Архипов. Многие готовы вкладывать деньги в строящиеся коттеджные поселки, коих в Московской области строится большое количество: «Орловъ», «Лосиноостровские усадьбы», «Идиллия», «Графский Лес», «Лесная Симфония» и многие другие.

Покупая жилье на этапе строительства, можно сэкономить от 20% до 30% стоимости загородного владения. Дома возводятся достаточно быстро. Например, при продаже участка с подрядом застройщики отводят на возведение желаемого проекта 8–9 месяцев. Однако надо учитывать, что на внутреннюю отделку дома также может уйти от 3 до 5 месяцев. Поэтому такой вариант не подходит для людей, желающих приобрести недвижимость и сразу обосноваться в доме. Нельзя не учитывать и тот факт, что освоение всего поселка также займет время, поэтому в поселке еще долго будут проходить строительные работы, а также работы по благоустройству территории. Иногда это затягивается на 2–3 года. Впрочем, клиенты опасаются даже не столько того, что дом не будет доведен до ума, сколько возможных высоких ежемесячных платежей.

— Новые проекты (в том числе новые комплексные коттеджные поселки различного класса, находящиеся на разных этапах реализации) в целом достаточно востребованы рынком, — анализирует Анна Мишутина. — Но в среднесрочной перспективе (1–2 года) цены будут расти относительно умеренными темпами. Очевидно, что покупка загородного жилья для основной массы потребителей не приоритетна. Кроме того этот рынок, безусловно, менее ликвидный и более остро реагирует на последствия кризиса — корректируется сильнее и восстанавливается дольше.

«Никаких ярко выраженных предпосылок для активного роста или снижения стоимости загородной недвижимости мы не видим. По нашим прогнозам, цены по итогам года будут сопоставимы с показателями годовой инфляции, что и является признаком здорового рынка», — резюмировал Дмитрий Цветков.

Эксперты провели мониторинг 618 организованных коттеджных поселков и оценили готовность застройщиков подключать будущих жителей к тем или иным инженерным сетям.

По оценкам специалистов компании, только 56% поселков готовы подвести к участкам все центральные коммуникации. Остальные предлагают лишь частичное решение вопроса с подведением инженерных сетей.

В 97% поселков подключат электричество, в 96% проведут магистральный газ. Обойтись одним электричеством рассчитывают девелоперы 3% поселков, 13% вместо центрального водоснабжения предлагают жильцам бурить артезианские скважины. В пяти поселках Подмосковья планируется установка газгольдера — единого бака для хранения газа, поставляемого цистернами. Еще 21% застройщиков предлагают покупателям устанавливать индивидуальную канализационную систему.

— Минимальный набор коммуникаций характерен для поселков с концепцией «участки без подряда», — считает директор по маркетингу крупной компании Лидия Гречина. — В то же время есть примеры проектов, где, несмотря на продажу земли под свободную застройку, девелоперы активно прокладывают все центральные коммуникации.

Также, отмечают эксперты IRN.RU, в Подмосковье растет количество поселков без инфраструктуры, а уровень цен в них снижается. За последний год их стало больше на 16%. Год назад средняя стоимость коттеджного жилья в таких объектах составляла 71 700 руб. за кв. метр, на уже весной 2011 года опустилась до 61 500 руб.