Куда движется столичная недвижимость?

К концу минувшей недели средняя цена квадратного метра в столице приблизилась к отметке 5200 долларов. Ряд экспертов считают, что это не предел, что жилье в Москве будет дорожать и дальше. Аналитики утверждают: спрос на столичные квартиры растет, а предложение падает, потому что продавцы решили попридержать жилье до лучших времен.

Динамика цен на московское жилье была и остается предметом особого внимания россиян. На протяжении последних лет аналитики и риелторы превратили квадратный метр в своеобразный фетиш, в сверхнадежный, постоянно растущий в цене объект инвестиций. С начала века до 2008 года вопреки всем законам экономики его стоимость росла как на дрожжах, преодолевая один психологический рубеж за другим. Даже самые смелые аналитики вряд ли могли предположить, что всего в течение нескольких месяцев «квадрат» эконом-класса подорожает сначала до 2,5 тыс. долл., потом до 3, до 4 и, наконец, подтянется к 7 тыс. Мировой кризис 2008 года существенно сдул образовавшийся тогда мыльный пузырь на недвижимость. В течение короткого промежутка времени стоимость жилья рухнула на 30–40%.

По самым скромным подсчетам получается, что в период новейшей истории бума покупки столичной недвижимости покупателями в инвестиционных целях было приобретено как минимум 150 тысяч квартир-новостроек и около 70 тысяч апартаментов на вторичном рынке. И что самое интересное — половина этих квартир даже не сдается внаем. Этот факт говорит о том, что инвесторы дожидаются точки максимума на кривой роста цен и готовы в любой момент выставить свой товар на продажу по предельно высоким ценам. Причем речь здесь идет о квартирах в уже построенных домах, при покупке которых банки охотно ссуживают покупателей ипотечными кредитами. Именно это отложенное предложение во многом и формирует нынче цены на столичную недвижимость.

И вот результат. Если муниципальные дома, в которых в основном живут очередники, молодые семьи и переселенцы из пятиэтажек, заселены полностью, то коммерческие новостройки с темными окнами стали печальным символом Москвы. Причем многие покупатели, по утверждению соседей, даже ни разу не побывали в купленных ими квартирах. А те, кому жилье действительно нужно, купить его не могут.

— Динамика роста реальных доходов основных покупателей столичной недвижимости сильно отстала от динамики повышения цены квадратного метра. Ситуацию не смогла исправить даже активно развивающаяся ипотека, — говорят риелторы. Многие потенциальные покупатели, не видя перспектив улучшить свои жилищные условия в столице, либо приобрели ее в Московской области, либо сделали крупные покупки, например автомобили. Оставшись без значительной части реальных покупателей, московский рынок жилой недвижимости стал развиваться исключительно по инвестиционным, биржевым законам.

— Вопрос цен, развития их динамики уже перешел из разряда объективных в разряд почти абстрактных, — считает глава независимого аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. В материалах, опубликованных на сайте организации, говорится, что по нынешним ценам жилье могут купить только чиновники, представители крупного бизнеса и топ-менеджеры. Москва «в плане ценовой ситуации вышла за пределы обычных экономических реалий спроса и предложения в некотором смысле в виртуальный мир», — утверждает он.

Похоже, что в конце сентября сложилась ситуация, когда может начаться плавное перетекание инвестиций с рынка недвижимости на фондовый рынок. Несмотря на то что в рублях стоимость квадратного метра немного подросла (в рамках повышения курса доллара), долларовый рост цен на недвижимость сначала замедлился, а затем сменился отрицательным трендом. В полной мере это относится и к евро. Этот факт свидетельствует о том, что ряд владельцев инвестиционных квартир начали продавать накопившуюся у них недвижимость. Что это: локальное явление или закономерность, покажет ближайшее будущее.

Еще один значимый фактор, влияющий на ценообразование на столичном рынке недвижимости, — присоединение к Москве крупных территорий на юго-западе Московской области и перевод туда административных и коммерческих учреждений столицы.

Очевидно, что территория, которая присоединяется к Москве, отныне будет жить по столичным стандартам соцобеспечения: льготы, надбавки, увеличенные пенсии... Учитывая, что московские нормы значительно выше тех, что действуют сейчас в Подмосковье, это неоспоримый плюс. Другое дело, поедут ли в ближнее пристоличье нынешние москвичи? Ведь одна из целей проекта — как раз разгрузить столицу, стабилизировать плотность населения.

— Когда рядом с Москвой появится комфортное жилье в разумном соотношении цена — качество, а также будут созданы условия для нормальной работы и жизни, туда устремятся самые разные категории населения, — считает заместитель директора Независимого института социальной политики, кандидат экономических наук Лилия Овчарова. — И объективные предпосылки для этого есть. Прежде всего потому, что Москва присоединяет к себе наиболее удобный для строительства сегмент. Эти территории заселены по минимуму, а значит, не надо будет решать сложный вопрос с расселением. Кроме того, там уже создана развитая транспортная инфраструктура, что позволяет избежать дополнительных затрат на строительство дорог.

— Административная принадлежность к Москве повлияет сразу на несколько ключевых моментов, таких как улучшение транспортной доступности и социокультурной инфраструктуры региона, — рассуждает эксперт «Московского агентства недвижимости» Ольга Репринцева. — Психологический барьер для покупателя недвижимости будет отодвинут. Люди начнут спокойнее относиться к возможности переезда из старого жилья внутри МКАД в новое за пределами кольца, с течением времени это будет восприниматься как переезд в другой район столицы.

Московская прописка повысит престиж новых столичных территорий, особенно расположенных в непосредственной близости от переехавших административных учреждений. При этом ясно, что себестоимость жилья при отсутствии серьезных обременений будет заметно ниже, чем в «старом» городе. Этот факт вызывает тревогу у тех, кто рассчитывает максимально выгодно продать имеющуюся у них инвестиционную недвижимость. Но не дает ответа на вопрос, как же будут вести себя цены на столичном рынке недвижимости. Вероятно, что они во многом будут зависеть от двух вещей: ситуации на мировом финансовом рынке и от того, как быстро и эффективно правительство Москвы начнет массовую застройку новых территорий.