Рынок жилья находится в “коме”

В начале 2010 года казалось, что “пациент скорее жив, чем мертв”. И первичный, и вторичный сектор в первом полугодии развивались достаточно активно, прибавляя по 1,5—2% в месяц. На рынок стали возвращаться платежеспособные покупатели, дождавшиеся приемлемого для себя уровня цен. “Отложенный спрос был частично реализован в январе—июне после того, как прекратилось ожидание дальнейшего падения стоимости жилья”, — подтверждает гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Однако уже в июле рынок пришел к новой точке равновесия, рост цен замедлился до 0,5% в месяц.

Риелторы по традиции пытались связывать стагнацию с началом “мертвого” сезона, обещая, что с приходом осени благоприятный тренд восстановится и спрос вернется на круги своя. Но их надежды не оправдались. Уже к середине ноября стало очевидно, что запала, связанного с возобновлением деловой активности, хватило ненадолго. Рынок выдохся. Плавный рост сменился очередным падением. В конце последнего осеннего месяца индекс цен даже ушел в минус, и пациент снова стал “скорее мертв, чем жив”. “Ожидавшийся осенний ценовой всплеск в итоге оказался чисто символическим”, — признают эксперты центра “Гдеэтотдом.ру”.

В сумме за сентябрь—ноябрь 2010 года цены на столичное жилье прибавили менее 2,5%. Это даже хуже показателей прошлой осени, когда рост цен составил 4%. По итогам года прирост средней цены предложения в Москве вряд ли превысит 10%, в Подмосковье порядка 5—7%. При этом плохие квартиры, переоцененные в докризисное время, как упали в цене на 30—40%, так и стоят на этой отметке безо всякого спроса.

Аналитический центр irn.ru прогнозирует переход московского рынка в стадию стагнации с умеренной коррекцией цен вниз, как это было на рубеже 2006—2007 гг. Даже риелторы начинают потихоньку утрачивать былой оптимизм. “Динамика стоимости квадратного метра на вторичном рынке столице свидетельствует о том, что существенного прироста в ценообразовании квартир нет. Колебания средней стоимости квадратного метра от недели к недели могут быть как в сторону повышения, так и в сторону понижения”, — отмечают в “Миэль-Брокеридж”. Вместе с тем, по мнению экспертов, нынешняя ситуация одинаково комфортна и для продавцов, и для покупателей. Одни могут более точно определить стоимость продаваемой квартиры, другие в спокойной обстановке подыскивать подходящий для себя вариант жилья. Тем более что проблем с выбором сегодня практически не существует.

По сравнению с летом предложение выросло на 30% и превысило 50 тыс. объектов. “Собственники больше не ждут повышения цен и выставляют свои квартиры на продажу”, — комментирует руководитель аналитического центра корпорации “Инком” Дмитрий Таганов. Аналогичная ситуация складывается и на рынке новостроек, который в начале 4-го квартала пополнился 35 тыс. кв. м домов эконом-класса. Во вторичном сегменте покупатели отдают предпочтение хорошим домам эконом-класса с улучшенными планировками и качественным ремонтом. На первичном рынке ориентируются в первую очередь на степень готовности новостроек. “Максимально быстро разбираются квартиры с отделкой”, — отмечает Мария Литинецкая из “Миэль-Новостроек”. По ее оценкам, в общем объеме предложения на первичном рынке доля монолитно-кирпичных домов составляет 75%, панельных — порядка 15%.

Жилье в новостройке эконом-класса сейчас можно купить из расчета 107 тыс.руб. за кв. м, бизнес-класса 215 тыс. за кв. м. На вторичном рынке средняя цена квадратного метра составляет 168 тыс. руб. Самая высокая стоимость квартир по традиции зафиксирована в ЦАО (315 тыс. за кв. м), самая низкая так же без сюрпризов — в ВАО (136 тыс. руб.) и ЮВАО (136 тыс. руб.) Квартиры в домах “старой” панели стоят сегодня 120 тыс. руб. за “квадрат”, в “сталинских” домах 160 тыс. руб., в современных монолитно-кирпичных 150 тыс. руб. Самая дешевая и убитая столичная “однушка” в ВАО в начале декабря продавалась за 3,7 млн. руб. Самый дорогой московский адрес с начала года не изменился: это по-прежнему Гранатный переулок, вл. 6/8, где квартиры площадью от 200 до 800 кв. м выставлены на продажу по цене $30—50 тыс. за 1 кв. м.

Рынок недвижимости пока не отреагировал на слухи о скором объединении Москвы и области, которые начали активно муссироваться после назначения на должность мэра Сергея Собянина. С начала 2010 года квартиры в Подмосковье практически не выросли в цене и по-прежнему остаются основным ресурсом для альтернативных сделок. Продажа не самой лучшей “однушки” в столице за 4,8 млн. руб. сегодня позволяет приобрести жилье лучшего качества и большей площади в близлежащих Люберцах и Королёве. А владельцы недвижимости стоимостью от 6,5 млн. руб. могут вообще не напрягаться. Вырученных денег хватит, чтобы улучшить жилищные условия в любом городе “ближнего пояса”, включая престижные Одинцово и Красногорск.

Впрочем, многие жители столицы в уходящем году перестали интересоваться “родными пенатами”, переключив свое внимание на заморские дали. Недвижимость за рубежом все активнее покупают не только крупные инвесторы, но и среднестатистические граждане, отчаявшиеся найти подходящее предложение внутри страны. Эксперты рекомендуют не рисковать и инвестировать в наиболее развитые страны, такие как США, Великобритания, Франция, Италия, Испания и т.д. Эти рынки сегодня интересны с точки зрения уникально низких цен, высокого качества жизни и политической стабильности, чего трудно ожидать от России накануне выборов 2011—2012 гг.

Прогнозы на следующий год остаются весьма умеренными. Эксперты не рассчитывают на большие потрясения, ожидая продолжения стагнации, которая будет сопровождаться небольшой коррекцией попеременно то вверх, то вниз. “Окончательно рынок выйдет из комы не раньше чем через полтора-два года”, — обещают они. Вместе с тем, некоторые аналитики обращают внимание на тревожное молчание Сергея Собянина, который пока ни словом не обмолвился о политике новых столичных властей в области жилищного строительства. Бюджет 2011 года и адресная инвестиционная программа, очевидно, ориентированы на выравнивание дисбаланса между объемами уже построенного в Москве жилья и городской инфраструктурой. В этой связи заключенные прежней горадминистрацией инвестконтракты могут быть частично отменены или пересмотрены.

В первой половине 2011 г. снижению темпов строительства будет также способствовать объявленная Собяниным реорганизация стройкомплекса. “Застройщики впадут в ступор, а новые руководители будут разбираться с доставшимся наследством и делить полномочия, в результате чего процесс согласования проектов еще более замедлится”, — прогнозируют участники рынка.