Зацепиться за Москву

«Этот продукт достаточно востребован на рынке, поскольку традиционно спрос на недвижимость с минимальным ценовым порогом высок. Комната — это самый доступный входной билет на рынок недвижимости, и то, что такое жилье можно приобрести и с помощью заемных средств, делает для многих людей его еще более привлекательным», — отметил заместитель гендиректора компании «Миэль-Брокеридж» по ипотечным программам Александр Серебряков.

Отметим, что далеко не каждую комнату банки согласны взять в залог. Во-первых, жилое здание должно соответствовать определенным требованиям: квартира должна быть подключена к центральным коммуникациям и иметь железобетонные перекрытия. Банк наверняка отклонит заявку, если дом является аварийным, ветхим или стоит в плане под снос. Износ жилого здания на момент окончания кредитования не должен превышать 70%. Поэтому шансы получить кредит невелики у покупателей, желающих купить слабо ликвидное жилье: в панельных и блочных «хрущевках», домах гостиничного типа и общежитиях. Особенные требования банки могут предъявлять к знаменитым домам и историческим строениям в центре Бульварного кольца.

Во-вторых, собственники комнаты должны иметь на свои «квадраты» отдельный лицевой счет. Ипотечный кредит не выдается под долю в квартире. Кроме этого, любые перепланировки должны быть узаконены. Покупку объекта также должен одобрить и страховщик.

По словам специалистов, среди покупателей максимальным спросом пользуются комнаты в домах в пределах ЦАО по адекватной цене. Основное, на что обращают внимание приобретатели таких вариантов, — близость от метро, количество постоянно проживающих в квартире людей. Объекты, состоящие более чем из четырех комнат, покупателями рассматриваются редко. Предпочитаемый метраж комнаты — не менее 12 кв. м. Также покупатели интересуются наличием в самой комнате балкона. Ремонт большой роли не играет, но удовлетворительное в целом состояние комнаты и мест общего пользования для покупателей очень важно. Во всем остальном действуют классические правила покупки жилья в старом фонде: не первый и не последний этаж, наличие холодной и горячей воды, отсутствие газовой колонки, наличие лифта, железобетонные перекрытия.

Чаще всего, комнаты в коммунальных квартирах рассматривают люди без семьи, в возрасте от 26 до 40 лет. Комнаты в коммунальных квартирах с привлечением ипотечного кредита покупают в основном молодые специалисты, приезжающие в Москву и желающие закрепиться в ней. Их основное требование — хорошая транспортная доступность и удобный путь домой и на работу. По данным аналитиков порядка 68% покупателей такого жилья — женщины, 20% — мужчины и 12% приходится на семейные пары.

Некоторые столичные банки повернулись лицом к покупателям недвижимости, которые не могут потянуть приобретение квартиры, а претендуют лишь на покупку комнаты в коммуналке.

Справедливости ради нужно подчеркнуть, что количество банков, выдающих кредиты на покупку комнаты в столичных квартирах, сейчас немного (см. таблицу). Ипотечные кредиты на приобретение комнат предлагаются на срок от 1 года до 50 лет. Однако, по словам экспертов, обычно заемщики берут ипотеку на небольшой срок — в среднем на 5 лет.

Процентные ставки находятся в коридоре от 9,5 до 15,9%. Они зависят от срока кредитования, размера первоначального взноса, комиссии по кредиту и способа подтверждения дохода. Белые зарплаты и справка 2-НДФЛ делают кредит дешевле в среднем на 0,5–1%.