Ипотека изменилась в лице

Ветер перемен достиг самого консервативного рынка банковского ритейла

Бархатная революция в ипотечном сегменте постепенно видоизменила параметры рынка. Низкая процентная ставка, высокий первоначальный взнос, фокус внимания на многокомнатных квартирах — так выглядит сегодня ниша ипотечного кредитования. Растет интерес граждан к рефинансированию, которое уже оформилось в полноценный рыночный сегмент.

В середине сытых годов первого десятилетия двадцать первого века ипотека набирала обороты так быстро, что превратилась в эпидемию: истории валютных заемщиков это подтверждают. Стремясь побыстрее раздать дешевые международные деньги, банки максимально лояльно относились к заемщику, предлагая программы с невысоким первоначальным взносом, минимальными требованиями к доходам. Ставки при этом сохранялись высокие — люди переплачивали две-три цены за самое скромное жилье. Активно развивался рынок вторичного жилья, в ходу были плавающие ставки и кредиты в экзотических валютах.

Времена изменились. «Основным фактором роста рынка является снижение ставок, которые в настоящий момент бьют исторические рекорды», — отмечает руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Евгений Дячкин. И действительно, еще в 2015 году ипотека выдавалась под почти запретительные 15% годовых, сегодня на рынке правят цифры не более 8–10% годовых. Как же сейчас выглядят кредиты и заемщики?

Клиент молодеет, радуются эксперты. По словам Дячкина, средний возраст сейчас составляет около 33 лет — доход позволяет молодым людям претендовать на ипотеку. А вот собственно кредит выглядит серьезно: средняя сумма и первоначальный взнос, который составляет около 35–37% от стоимости квартиры, растут. И хотя в линейках банков остались 10–15%-ные минимальные взносы, они в большей степени являются маркетинговым инструментом.

Отформатировался и тип самой популярной недвижимости. Вице-президент СМП Банка Роман Цивинюк обращает внимание на то, что клиенты выбирают квартиры большей площади — растет интерес к двух- и трехкомнатным квартирам: «Это связано с тем, что цены на рынке недвижимости практически не растут, а ипотека стала гораздо доступнее, чем 2–3 года назад».

Интерес к новостройкам и вторичному жилью относительно равномерный с небольшим перекосом в сторону последнего. По мнению управляющего директора дирекции продаж подразделения сети Абсолют-Банка Ивана Любименко, смещение спроса обусловлено выравниванием ставок по вторичному и первичному рынкам после сворачивания госпрограммы на покупку жилья в новостройках, а также падением цен в сегменте готового жилья.

Рефинансирование ипотечных кредитов из вынужденной форс-мажорной меры выросло в полноценную бизнес-нишу. «Ипотеку, полученную несколько лет назад под 13–14% годовых, сейчас можно рефинансировать под 9–10% годовых», — рассказывает эксперт по кредитным продуктам «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

— Доля рефинансирования в объеме новых заявок сейчас составляет около 20%. Рынок имеет серьезный потенциал: ставки заметно снизились, есть большой сегмент клиентов с ипотекой по ставкам 12–13% и выше, которые в текущем году намерены рефинансировать свои кредиты, — говорит Цивинюк.

Процедурно рефинансирование — не минутный процесс и потребует сбора полного пакета документам по действующему кредиту, текущему доходу, анкеты и дополнительных бумаг — например, «досье» на созаемщика.

Более того, заемщика ждут новые расходы на ипотечную страховку, оценку предмета залога и справок, затребованных банком — к примеру, об остатке задолженности и отсутствии просрочек. «Рефинансирование имеет смысл, если разница между ставкой по вашему кредиту и предлагаемой банком составляет не менее двух процентных пунктов», — считает Солдатенкова. Если разница еще больше — выгода становится очевидной. Так, например, клиент оформил два года назад кредит на 4 млн рублей под 14% годовых сроком на 10 лет, а сейчас рефинансирует под 10% годовых. Изначально переплата по кредиту составила 3,5 млн рублей после пересчета — 2,6 млн рублей.

Ипотека — тот сегмент, в котором стоимость продукта определяет выбор заемщика. Какие же есть способы снизить ставку?

Опрошенные «ЭВ» эксперты предлагают следующие варианты.

— Никогда не лениться собирать полный пакет документов и привлекать созаемщиков. Некоторые банки разрешают в качестве созаемщиков привлекать не только родственников, но и друзей.

— В первую очередь анализировать линейку зарплатного банка: как правило, своим клиентам предлагаются более выгодные условия.

— Изучить партнерские программы ипотечных банков с аккредитованными застройщиками — по таким продуктам ставка может составлять даже 7,5–8% годовых.

— Узнать, есть ли у кредитора опция на выплату единоразовой комиссии, составляющей 1–4% от суммы кредита. Это позволит снизить ставку примерно на один процентный пункт, другой вопрос — насколько это выгодно, поэтому калькулятором вооружиться не повредит.