Реформы правительства изменят рынок ипотечного кредитования: специалисты советуют, что делать

Некоторые банки разрешили клиентам выплачивать жилищный кредит до 75 лет

Ипотека, столь популярная в европейских странах и в США, для многих россиян пока является недоступной мечтой. Россияне, которые могли бы потянуть жилищный кредит теоретически, не хотят тянуть его практически — уж слишком дорого обходятся платежи. А гражданам, готовым затянуть пояса до хруста в ребрах, банки нередко отказывают из-за их низких доходов.

Оптимисты заявляют: парадоксально, но частично проблему поможет решить повышение пенсионного возраста. Конечно, если банки, в свою очередь, согласятся поднять и возраст «ипотечный». В этом случае срок выплаты жилищного кредита можно будет растянуть на 5–8 лет — а следовательно, ежемесячный платеж для заемщиков станет куда более «подъемным». Условно говоря, нужно будет отдавать банку не 60 тысяч рублей в месяц, а 45 тысяч.

Понятно, что банки пока вряд ли готовы ответить на повышение пенсионного возраста. Но если не сейчас, то через год, условно говоря, ответ будет. В связи с этим вопрос: насколько увеличится количество запросов по ипотеке? Поможет ли это рынку и, главное, людям, готовым вкладывать в жилье?

— Теоретически, если пенсионный возраст будет официально продлен, это должно привлечь больше заемщиков, которые получат возможность взять кредит на более длительный срок и соответственно сократить ежемесячный платеж. Так, например, сейчас заемщик в возрасте 35 лет может рассчитывать на кредит сроком 20–22 года, а после повышения пенсионного возраста (если банки учтут этот момент) срок кредитования, например, может увеличиться до 28 лет, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Сейчас обеспеченность жильем в России составляет около 23 кв. м на человека, в среднем по Европе этот показатель — около 40 кв. м, продолжает эксперт. Однако в последние годы в России начали развивать институт арендного жилья — это программы «Дом.рф» (бывшее АИЖК). «Да, пока еще они находятся на начальной ступени развития, но тоже послужат решению квартирного вопроса для многих семей. Кроме того, не будем забывать о поставленной задаче строить 120 млн кв. м в год. Достижение этих планов в совокупности со смягчением условий ипотечного кредитования может постепенно повысить показатель обеспеченности жильем», — уверена Ирина Доброхотова.

— Социальная защищенность и социальные гарантии для населения у нас все еще находятся на очень и очень невысоком уровне, — констатирует руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. — И если ранжировать задачи решения квартирного вопроса по мере их важности, этот аспект должен стоять на одной из топовых позиций. Львиную долю выплат по кредиту сейчас составляет процент за привлечение ипотеки. В западноевропейских странах этот процент существенно ниже. Но ведь именно через этот механизм люди могут обеспечить себя и свою семью жильем. При этом важно иметь комфортные выплаты, а не неподъемные с учетом средней заработной платы. Два этих показателя должны синхронизироваться. Когда у людей появится комфортная возможность привлекать средства по ипотеке, у них поднимутся запросы на качество жилья.

Впрочем, если повышение пенсионного возраста рано или поздно подвигнет банки увеличить максимальный срок выплаты ипотеки, то рост налога на добавленную стоимость (НДС) восторга ни у кого не вызывает.

— Новые реформы, безусловно, окажут влияние на рынок недвижимости, но скорее негативное. Девелоперы будут вынуждены переложить рост стоимости на строительные и отделочные материалы, технику, оборудование на плечи покупателей, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Вряд ли спасет ситуацию и более доступная ипотека. Из-за инфляции Центробанк будет проводить жесткую кредитно-денежную политику, поэтому ставки по ипотеке могут даже увеличиться. Наиболее безболезненно реформа могла бы пройти на фоне роста экономики и увеличения количества рабочих мест.

Фактическая доля возрастных заемщиков (старше 55 лет) составляет всего 5–7%. Как правило, такие клиенты уже имеют всю сумму для покупки. Часто они продают свое старое жилье, покупая взамен две квартиры меньшей площади, чтобы, к примеру, выделить отдельную площадь детям. Поэтому пожилые люди однозначно не являются главной аудиторией банков. К тому же кредиторы весьма осторожно относятся к покупателям предпенсионного возраста. Например, в одном крупном банке наибольший шанс получить ипотеку имеют врачи, а также школьные и университетские преподаватели, поскольку по этим специальностям они обычно работают и после 60 лет. В большинстве банков максимальный срок выдачи жилищного кредита ограничен датой выхода на пенсию.

В отдельных банках, впрочем, можно выплачивать ипотеку до 75 лет. Однако это пока исключение из правил. К тому же препятствием к совершению сделки часто становятся условия, которые предлагают страховщики. Для возрастных клиентов ставка по страхованию жизни и здоровья достигает 2%, тогда как для молодых покупателей — 0,5%.

— Снижение доходов и рост текущих расходов приведет к тому, что способность домохозяйств делать накопления для решения жилищного вопроса снизится, — говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — Такая ситуация приведет к снижению платежеспособного спроса на жилье. При этом вырастет роль ипотечного кредитования, так как только с его помощью люди смогут «добрать» необходимую сумму для улучшения жилищных условий.

Банк оценивает заемщика в первую очередь с точки зрения трудоспособности, возможности получать доход. Эти факторы, в свою очередь, зависят от здоровья заемщика и желания работодателей нанимать и сохранять рабочие места для возрастных сотрудников. Очевидно, что от повышения пенсионного возраста здоровье у людей не улучшится, и работодатели не перестанут ориентироваться при найме на молодежь. Поэтому, скорее всего, отношение банков к возрастным заемщикам ухудшится: если ранее с лишившегося работы заемщика можно было получать деньги хотя бы из пенсии, то теперь исключен и этот вариант.

— Скорее всего, повышение пенсионного возраста будет носить исключительно технический характер с точки зрения влияния на критерии ипотечного кредитования, — говорит Екатерина Тейдер. — Существует процент людей, которые могли рассчитывать на ипотечное кредитование только до достижения пенсионного возраста, причем большой срок кредитования был невозможен, а ежемесячный платеж с учетом всех ограничений оказывался недоступным. Гипотетически таким людям ипотека станет доступнее. Но вряд ли процент заявок от них будет значительным.