Пять самых дешевых районов внутри МКАД

Все путево в Бирюлево

Сегодня 1 «квадрат» жилья на первичном рынке Москвы (без учета элитного центра) стоит около 200 тыс. руб. Но есть обжитые районы внутри МКАД, где цены стартуют от 95 тыс. руб. за метр. Где они находятся?

По оценке «ИРН-Консалтинг», в топ-5 бюджетных районов по покупке нового жилья внутри МКАД входят Восточное Бирюлево, Текстильщики, Марьино, Западное Дегунино и Южное Медведково. Кроме них, недорогие новостройки можно найти также в Южном Чертанове и Гольянове. Цены здесь стартуют от 95 000–110 000 руб. за 1 кв.м, а средняя стоимость метра составляет

125 000–140 000 рублей. Небольшую студию в них можно купить уже примерно за 3,5 млн руб., а в среднем квартиры площадью около 50 кв.м стоят около 7 млн руб.

Большинство дешевых новостроек расположены в восточной половине Москвы (от севера и до юга), в отдаленных от центра районах, часто на большом расстоянии от метро. Безусловно, у них есть определенные недостатки — например, не самая лучшая экология. Но ради доступного жилья люди готовы с ними мириться.

Бирюлево — традиционно самый дешевый район Москвы, как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом на вторичном рынке он уступает не только всем территориям внутри МКАД, но даже расположенным за «большим кольцом» районам «старой» Москвы, за исключением Зеленограда. На вторичном рынке средняя стоимость 1 кв.м, по данным АЦ «Индикаторы рынка недвижимости, составляет около 110 тыс. руб., а на первичном — 129 тыс. руб.

Самыми большими проблемами района считаются транспортная доступность и экология. Основной способ быстро выбраться из района — по Павелецкой железной дороге от станций Бирюлево-Пассажирская и Бирюлево-Товарная, от которых можно меньше чем за полчаса добраться до Павелецкого вокзала. Метро в районе нет, жители добираются на автобусе до станций «Царицыно» и «Кантемировская». Основная дорога — Липецкая улица, которая упирается в загруженное Каширское шоссе. Ситуация немного улучшилась после открытия в 2017 году проезда, связавшего Восточное Бирюлево с Западным и с Южным Чертановом. Теперь жители района могут также добраться до метро «Пражская».

Зато ситуация с экологией не столь печальна, как кажется на первый взгляд. По мнению специалистов, цены на жилье в районе заметно снижает соседство с мясоперерабатывающим комбинатом «БиКом», заводом детских игрушек «Огонек» и деревообрабатывающим комбинатом №1. В Западном Бирюлеве расположен мусоросжигательный завод. Между тем около половины района занимает Бирюлевский дендропарк. Так что специалисты оценивают экологическую обстановку в районе как в целом благоприятную.

Среди новостроек района сейчас продажи ведутся только в одном месте возле МКАД. Еще есть размороженные недавно проекты в микрорайонах Царицыно и Царицыно-2.

Среди районов с дешевыми новостройками Текстильщики расположены ближе всех к центру. Формально район примыкает к Третьему транспортному кольцу. Правда, непосредственно у ТТК расположены промзоны, жилая застройка — чуть дальше. До Кольцевой линии на метро надо ехать всего 3 станции от «Текстильщиков» по Таганско-Краснопресненской и 6 станций — по Люблинской ветке от «Волжской», расположенной в южной части района.

Тем не менее район входит в число самых дешевых в Москве. На первичном рынке цены стартуют от 120 тыс. руб. за «квадрат», а в среднем находятся у отметки в 133 тыс. руб. за 1 кв.м. По ценам на вторичное жилье район находится на 50-м месте в Москве: средняя стоимость метра составляет около 150 тыс. руб.

Невысокие цены на жилье обусловлены не очень хорошей экологической ситуацией. Жилые дома расположены вдоль загруженных дорог: Волгоградского проспекта и Люблинской улицы. Здесь мало зелени (всего два небольших парка) и много промзон, которые занимают примерно треть территории района. В Текстильщиках работают аэрогеодезическое предприятие, завод экспериментальных машин и другие промышленные предприятия.

Достаточно насыщенный инфраструктурой район Марьино предлагает весьма доступные цены на жилье. На первичном рынке цены стартуют примерно от 118 тыс. руб. за «квадрат», а в среднем составляют около 141 тыс. руб. На вторичном рынке метр стоит в среднем 130 тыс. руб.

Преимуществом района является развитая инфраструктура. Здесь есть две станции метро — «Марьино» и «Братиславская». Однако нужно учитывать, что это самый густонаселенный район Москвы. Поэтому от некоторых его частей (на самом западе и востоке) пешая дорога до метро может занять полчаса. При этом Люблинская ветка не слишком загружена — по ней даже в час пик можно добраться до центра Москвы с относительным комфортом.

Экологическая ситуация в районе — неблагоприятная. Сказывается близость Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне, а также Курьяновских очистных сооружений. Однако в районе много зеленых зон и парков, вдоль Москвы-реки тянется благоустроенная набережная.

Цены на новостройки в Западном Дегунине, по подсчетам «ИРН-Консалтинг», стартуют от 101 тыс. руб. за «квадрат», а средняя цена составляет около 141,5 тыс. руб. Средние цены на вторичном рынке находятся на уровне 132 тыс. руб. за кв.м.

Как и большинство недорогих районов Москвы, Западное Дегунино испытывает проблемы с транспортной доступностью и экологией. Район вытянут вдоль Ленинградской железной дороги — от МЦК до МКАД. Долгое время железнодорожный транспорт оставался основным способом добраться до центра. Однако в 2018 году открылись две станции метро — «Селигерская» и «Лихоборы», поэтому транспортная ситуация улучшилась. Правда, не для всех жителей района: тем, кто живет на севере, пешком до метро далеко.

С юга и севера район ограничивают промзоны, поэтому экологическая обстановка в Западном Дегунине неблагоприятная. Здесь работают рыбокомбинат «Меридиан», Бусиновский мясоперерабатывающий комбинат, производственные зоны «Коровино» и «Дегунино-Лихоборы». Последние две проходят реновацию, так что в будущем ситуация должна улучшиться. В районе расположено 4 новых ЖК.

Главным минусом Южного Медведкова является плохая транспортная доступность. Пешком до метро «Бабушкинская» могут дойти только жители восточной части района, остальным приходится добираться на общественном транспорте. С этим связаны невысокие цены на жилье в районе. На первичном рынке — около 146 тыс. руб. за метр, на вторичном — 141 тыс. руб.

Несмотря на наличие бетонного завода и завода стройматериалов, экологи довольны обстановкой в Южном Медведкове. Здесь много зелени, особенно в Бабушкинском парке и парке «Свиблово». Правда, выбор новостроек здесь невелик: на севере, в промзоне, реализуется только один проект, который по сути даже ближе к Северному Медведкову. До станции метро «Медведково» можно дойти за 15–20 минут.