Земля и воля

В “Перечень земельных участков для реализации на торгах в 2011 году” вошли 348 площадок, рассказал “ЭВ” источник в горадминистрации. Список формировался по поручению Сергея Собянина, который еще в первые месяцы своей работы в должности столичного мэра пообещал инвесторам возобновить земельные аукционы. “Комплексом земельно-имущественных отношений подобраны 212 участков: 70 под паркинги и 142 под объекты различного функционального назначения. Еще 136 участков предложены Комплексом градостроительной политики”, — уточнил представитель мэрии.

По сравнению с предыдущим периодом это настоящий прорыв. В 2009 году на торгах по продаже права аренды для целей строительства было реализовано 7 городских (под объекты площадью свыше 1,5 тыс. кв. м) участков и 23 окружных. В 2010 году — всего 3 городских участка и 30 окружных. Инвесторы дружно игнорировали анонсируемые мэрией аукционы, ссылаясь на недостоверность конкурсной документации и высокую стоимость лотов. Например, начальная цена права аренды земельного участка, предназначенного для строительства бани, весной 2010 года составляла 24 млн. руб., многофункционального гостиничного комплекса на ул. Щорса — 28 млн. руб., а культурного центра Владимира Этуша — 75 млн. руб.

Площадки, попавшие в новый перечень, будут разыгрываться на торгах уже по другим правилам, зафиксированным в апрельском постановлении правительства Москвы № 119-ПП. Принципиальных новшеств в документе всего два: во-первых, отменяется разделение лотов на объекты городского и окружного уровней. Во-вторых, критерием для определения победителя аукциона наряду с платежом за право заключения договора аренды может быть размер годовой арендной платы за земельный участок. “Предпочтительный для города вариант в каждом случае будет определять градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), которую возглавляет мэр Москвы”, — пояснила заместитель главы департамента земельных ресурсов Ирина Ткачева. Эта же комиссия уполномочена утверждать перечень участков и функциональное назначение объектов, выносимых на аукционы.

Из 348 площадок лучше всего на сегодняшний день проработаны 36: 25 — под объекты различного функционального назначения (магазины, бытовые центры, бани, офисные помещения и т. д. ) и 11 — под паркинги. На них имеются градостроительные планы земельных участков, практически готовы технические условия на подключение к сетям, завершается уточнение границ. Однако пока ГЗК однозначно утвердила только два адреса. Участок площадью 0,15 га на улице Дмитриевского, вл. 10 (ВАО), будет выставлен на аукцион с целью строительства автозаправочной станции. А небольшой “пятачок” (0,07 га) в 15-м мкр. Крюкова (ЗелАО) предназначен для сооружения кафе, столовой или ресторана. “Остальные 23 площадки планируется дополнительно рассмотреть на комиссии, чтобы мэр принял решение о целесообразности размещения на предлагаемых территориях торговых и бытовых объектов и утвердил их параметры”, — рассказал источник “ЭВ”. По его словам, ни в один из перечней (даже в тот, в котором 348 позиций) не вошли площадки в ЦАО, а также участки под жилые дома.

Начальная стоимость права аренды участков, а в дальнейшем и арендная плата, взимаемая с победителя торгов, будут устанавливаться на основе рыночной оценки. Напомним, что Сергей Собянин внес поправки в Закон “О землепользовании в городе Москве”, которые предусматривают, что арендные платежи за участки, принадлежащие городу, а также за те участки, где права собственности не разграничены, будут определяться на основе их рыночной (а не кадастровой, как раньше) стоимости. В настоящее время работы по рыночной оценке городских земель по заказу правительства Москвы проводит Росреестр. Эксперты прогнозируют, что при новом порядке расчета платежи вырастут как минимум в 1,5–2 раза.

Кроме того, в конкурсную документацию должны быть внесены нормы, стимулирующие арендаторов к скорейшему завершению строительства и недопущению “долгостроя”. Максимальный срок действия договора аренды для целей строительства или реконструкции не может превышать 6 лет. Причем в течение первых четырех лет победитель аукциона будет оплачивать аренду по базовым ставкам, а на пятый-шестой год — в двойном размере.

Всего, по оценкам горадминистрации, на торги может быть выставлено порядка 9 тыс. га свободных участков. “Расширить коммерческий потенциал столичных угодий предполагается также за счет площадок, расположенных в границах улично-дорожной сети и особо охраняемых природных зон. Таковых насчитывается 45 тыс. га”, — рассказал “ЭВ” представитель мэрии. По его словам, ГЗК по предложению зама мэра Анастасии Раковой уже поручила Департаменту природопользования разработать поправки в городское законодательство, которые позволили бы более эффективно использовать природоохранные территории. Напомним, что сейчас такие участки застройке не подлежат и не могут быть выставлены на земельные аукционы для привлечения инвесторов.

Изменение порядка расчета арендных платежей затронет также широкий круг владельцев объектов недвижимости. В новых условиях им зачастую будет выгоднее отказаться от арендных взаимоотношений с городом и попытаться выкупить расположенные под зданиями земельные участки. Это позволит собственникам платить только земельный налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Статистика Департамента земельных ресурсов, которая есть у “ЭВ”, свидетельствует, что сделки по продаже земли становятся все более популярными. Если в 2010 году в собственности юрлиц находилось 850 га земли, то сейчас уже 1200 га. До конца 2011 года выкупить участки под объектами недвижимости в Москве можно по льготной цене: 20–45% от кадастровой стоимости.

Впрочем, выкуп хорош только для тех собственников, которые не собираются менять функциональное назначение своих объектов. Если же в планах есть реконструкция или новое строительство, ими лучше заниматься, оставаясь в правах арендатора.

В середине июня столичные власти утвердили новый порядок изменения цели предоставления земельного участка, освободив от внесения единовременного платежа социально ответственных владельцев недвижимости. Теперь учебный центр, ФОК, кинотеатр, медицинский комплекс и другие нужные городу объекты можно построить без уплаты в бюджет от 10% до 80% кадастровой стоимости площадки.

А вот переход на более рентабельные виды бизнеса оплачивать по-прежнему придется, причем в ряде случаев даже лучше, чем раньше. Например, для административно-деловых и торговых центров, а также складских комплексов единовременный платеж установлен в размере 30% от рыночной стоимости участка, а для научных, промышленных и жилых объектов — 60% от кадастровой стоимости. Если же планы инвестора могут осложнить социальную, инженерную или, не дай бог, транспортную ситуацию в городе, размер платежа за смену функционального назначения участка будет устанавливаться решением ГЗК. Это может быть и 100%, и все 200% его рыночной стоимости. “Новый порядок должен стимулировать инвесторов вкладывать средства в социально значимые объекты и объекты, обеспечивающие жизнедеятельность города. Об офисах и торговых центрах пора забыть”, — подчеркивают в горадминистрации.