Ипотека «золотого века»

Условия и технологии оформления сделки близки к идеальным

Еще несколько лет назад ставка по ипотечному кредиту в размере 6% годовых считалась привилегией продвинутых западных стран, рассмотрение заявки на кредит и его оформление занимали долгие недели, но зато ипотека была достаточно легко доступна даже семьям с низкими доходами — грустная история валютных заемщиков тому доказательство. Времена изменились: ипотечный скоринг нынче строг, зато счастливчики получают в пользование умеренно дорогой и технологичный продукт.

В 2018 году общая программа господдержки ипотечного рынка действовать перестала, пришло время специализированной государственной помощи. На этот раз обзавестись жильем стало проще семьям, у которых в ближайших планах рождение детей. По условиям программы величина процентной ставки для ипотечных заемщиков будет составлять 6% годовых в течение первых трех или пяти лет, если в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го у семьи родится второй или третий ребенок соответственно. «Если и второй, и третий ребенок родились в обозначенные сроки, то время действия льготной ставки может увеличиться до восьми лет», — подсказывает управляющий директор продаж сети подразделений Абсолют Банка Иван Любименко.

Всем остальным придется потерпеть: Любименко отмечает, что среднерыночная ставка по ипотеке примерно на 2–2,5 п.п. выше ключевой ставки ЦБ, то есть для достижения уровня 5–6% годовых ключевая ставка должна составлять 3–3,5%: «Мы думаем, что это вполне достижимое значение, однако в перспективе 4–5 лет».

Тем не менее даже бездетным заемщикам сейчас довольно щедро предлагают однозначные ставки. Калькуляция выглядит следующим образом. Например, при стоимости квартиры 7 млн руб., кредите на 4,5 млн руб. сроком на 15 лет и процентной ставке 9,5% ежемесячный платеж составит около 47 тыс. руб. Удовольствие не из дешевых, но вполне посильное для семьи с доходом 100–120 тыс. руб.

Именно на фоне рекордно низких ставок растет как на дрожжах интерес населения к программам рефинансирования. Можно говорить о формировании полноценного сегмента. Как отмечает руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Евгений Дячкин, доля выдачи таких кредитов по рынку может составить 15%.

В остальном ипотека тоже преобразилась. Во-первых, громоздкая система дифференциации ставки в зависимости от суммы и срока кредита уже в прошлом — большинство серьезных банков на такие пустяки внимания уже не обращают, предлагая единый тариф для каждой категории продукта.

Во-вторых, довольно заметная разница между ставками на первичку и вторичное жилье тоже исчезла — ценники на ипотечные новостройки и бывшую в употреблении недвижимость почти сравнялись. «Квартиры в новостройках часто более привлекательны для заемщиков за счет различных акций и специальных предложений от застройщиков, а также более интересных планировок, разнообразия вариантов и гибких цен. Первичный рынок сегодня безусловный лидер рынка ипотеки, и предпосылок для изменения этой тенденции мы не наблюдаем», — говорит вице-президент СМП Банка Роман Цивинюк.

Причем из-за большого объема предложения застройщики для стимулирования спроса часто идут на субсидирование ставки, поэтому в рамках спецпрограмм можно обнаружить симпатичные тарифы в размере 6–7% годовых. Впрочем, скидки в большей степени делаются на недвижимость бизнес-класса и выше: спрос на эконом остается вполне устойчивым, в то время как более дорогие объекты часто простаивают.

Всеобщая диджитализация добралась и до ипотеки. Теперь большинство действий в процедуре оформления кредита можно проделать дистанционно. «Сейчас на рынке уже есть, к примеру, онлайн-отчеты об оценке квартиры, которые ряд банков готов принимать по удаленным каналам без дублирования на бумаге. Многие банки готовы давать предварительное решение о выдаче ипотеки на основании рассмотрения копий документов, которые заемщик может передать по электронной почте. Кроме того, с 1 июля 2018 года вступает в силу закон об электронной закладной, которая заметно сократит бумажный оборот, ускорит процедуру регистрации сделки и упростит многие бизнес-процессы», — рассказывает Цивинюк.

Скорость процессов тоже увеличивается. Если раньше рассмотрение ипотечной заявки занимало не менее одного дня, то теперь у многих поставщиков услуги можно получить решение в пределах одного часа. Некоторые банки всерьез занялись технологиями и выстраивают цифровые ипотечные платформы, которые позволят заемщику оформить кредит, находясь в офисе застройщика или риелтора, то есть сократить всю процедуру от осмотра квартиры до подписания договора с нескольких дней до нескольких часов.

Что ожидает рынок в 2018 году? По словам банкиров, можно ожидать дальнейшего снижения средней ставки до 9% и новых рекордов. «К концу 2018 года ставка на рынке может опуститься ниже 9%. По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в стране могут достичь 2,4–2,5 трлн руб., а портфель — 6 трлн руб.», — прогнозирует Дячкин.

Статистика первых зимних месяцев подтверждает эти прогнозы: в январе в опрошенных «ЭВ» банках объемы кредитования увеличились на 30–60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, у некоторых игроков эта цифра даже превысила 100%. Во многом население стимулируют низкие цены на недвижимость, которые в сочетании с привлекательной стоимостью кредитов создают практически идеальные условия для покупки квартиры.