Кому с ипотекой жить хорошо

Как-то одно столичное агентство, специализирующееся на элитной недвижимости, огорошило общественность сообщением, что российские ипотечные заемщики платят вдесятеро больше, чем заемщики, например, датские. По подсчетам его экспертов, при покупке квартиры с 30%-ным первоначальным взносом за 20 лет российский заемщик переплатит 115% стоимости квартиры, а датчанин — только 14%. Даже в Гондурасе платить придется меньше, обидели россиян авторы исследования. Так стоит ли брать ипотеку или подождать пока ставки не снизятся до обещанных правительством 6–7%?

В принципе, все верно — ипотека в России недешева. Вот только инфляция в России тоже отличается от датской — 8,8% против 2,2% в 2010 году. А еще если брать Москву (а авторы исследования оперировали именно столичными ценами), то рост стоимости жилья обгоняет даже инфляцию. Так, в том же 2010 году столичные квартиры подорожали в среднем на 17%, а в Копенгагене даже в пиковом 2006 году рост цен на жилье не превысил 12,6%. С учетом этих цифр стоимость ипотеки в России становится уже не такой высокой.

Ждать скорого снижения ипотечных ставок не приходится. “Во-первых, уровень ставок сейчас сравним с привлекательными докризисными предложениями банков. Во-вторых, вопрос привлечения долгосрочных ресурсов остается таким же острым для коммерческих банков, как и раньше, — их доступность и стоимость не сильно изменилась. А пересмотреть ожидаемые риски банки пока не готовы, т. к. новые кредиты, выдаваемые заемщикам с положительной кредитной историей после кризиса, пока еще не “созрели” для такой переоценки”, — поясняет вице-президент Промсвязьбанка Елена Махота. Средние ставки в рублях составляют 11–13% и ниже данного уровня в ближайшее время вряд ли опустятся, считает эксперт.

К тому же доходы даже выделяющихся на российском фоне москвичей сильно отстают от датских зарплат. И тут, конечно, доступными нельзя назвать ни цены на жилье, ни ипотечные выплаты. “Реальные доходы россиян падают. По данным Росстата, за год (с мая 2010-го по май 2011-го), они сократились на 7%”, напомнил заместитель гендиректора по инвестанализу ИК “Церих Кэпитал Менеджмент” Андрей Верников.

Так стоит ли брать ипотеку? Стоит. Но не всем. И не всякую. И не на всякое жилье.

Так, упомянутая выше семейная пара искала квартиру долго. Ипотеку они брали с дифференцированными платежами: при таком способе оплаты платежи по телу кредита равные весь срок, а вот проценты начисляются на оставшийся долг. В результате общая сумма платежа меняется: вначале она большая, так как сумма долга велика, а постепенно уменьшается. При аннуитетных платежах сумма платежа весь срок одинаковая, зато проценты вначале составляют большую долю платежа. Наши молодожены, планируя досрочно погасить кредит, чтобы купить впоследствии квартиру побольше, выбрали дифференцированный платеж. Первые взносы в нем размером с зарплату мужа, зато в последующем легче будет погасить задолженность, решили они. И прогадали.

С другой стороны, общая сумма процентов при дифференцированных платежах будет ниже на 20%, чем по аннуитетному. Но при этом цена квартиры фактически ограничена размером первоначального платежа, которые заемщик может себе позволить. А ведь доходы впоследствии могут вырасти. У молодой семьи — почти наверняка. А значит, тяжесть аннуитетных платежей также будет снижаться. Зато за счет их меньшего размера можно сразу позволить себе квартиру побольше, что для молодой семьи гораздо важнее общей экономии.

Во многом вид платежа определяет и тип квартиры, которую выгоднее купить. Так, наша пара приобрела квартиру, что называется, “под ключ” — не только с хорошим ремонтом, но и полностью обставленную. Высокие первоначальные платежи просто не оставляли ей выбора: оставшихся после выплаты денег едва хватает на обыденную жизнь. Между тем весьма распространенная ошибка заемщиков: на одобренную сумму ипотечного кредита они пытаются подыскать жилье попросторнее, пусть и без отделки.

Однако на превращение строительной коробки в квартиру, пригодную для проживания, уйдет, как уверяют эксперты, порядка 30–35% от стоимости самой недвижимости. Примерно столько же будет стоить и обстановка. Речь идет о жилье экономкласса с соответствующими ему ремонтом и мебелью.

В результате счастливые заемщики очень скоро обнаруживают, что их оптимистичное “нарисуем — будем жить” оборачивается тем, что въехать в купленную квартиру они не могут. Впрочем, если у заемщика есть возможность получать ежемесячный высокий доход (например, от имеющегося бизнеса), то выгоднее как раз купить “голую” квартиру, которую можно будет впоследствии “доводить до ума” на получаемый доход.

Впрочем, какими бы ни были платежи, дифференцированными или аннуитетными, сделан в квартире ремонт или нет, ипотечный кредит все равно требует соблюдения определенных правил. Среди них очень часто — запрет на сдачу ипотечного жилья как минимум без согласия банка. Почти всегда — запрет на перепланировку без согласования с банком же, а в случае наличия неузаконенной перепланировки банк, как правило, требует узаконить ее в течение полугода.

“При возникновении вопроса, брать или не брать ипотечный кредит, заемщикам стоит серьезно оценить свои финансовые возможности и запрашивать ту сумму кредита, которая будет посильна в обслуживании (как правило, это 30–40% текущего дохода семьи), — советует Елена Махота. — Большинство ипотечных заемщиков всегда имеют в запасе финансовую подушку (в сумме 3–6 платежей по кредиту), которая позволит при потере источника дохода без проблем оплачивать ипотечный кредит хотя бы в течение какого-то времени. Такую практику мы рекомендуем применять всем ипотечным заемщикам”.

По мнению экспертов, ситуация на рынке недвижимости сейчас благоприятна для осуществления покупки и получения ипотечного кредита. “Все основные игроки ипотечного рынка снизили первоначальный взнос”, отметили в банке “ДельтаКредит”. А пострадавшая в кризис знакомая автора, несмотря на перенесенные трудности, благодарна ипотеке. “Кредит изменил мою жизнь. Я стала ответственнее относится к здоровью — болезнь может уменьшить мои доходы. Занялась образованием ради карьеры — это шанс повысить зарплату. И вообще я стала организованнее, привыкла все планировать и просчитывать последствия”, — говорит знакомая. Карьера ее, кстати, идет в гору — начальство ценит дисциплинированных и рассудительных работников. Так что у ипотеки могут быть и такие неожиданные плюсы.