Разочарование в «квадрате»: столичное жилье продолжает дешеветь фото

Конец выгодных инвестиций

В Москве продолжается уценка жилья. По итогам октября особенно заметно упали в цене дорогие квартиры. «Разочарованные» владельцы, устав ждать покупателей, снимают с продажи переоцененные «квадраты».

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы продолжает снижаться. По оценке «НДВ-Недвижимость», в третьем квартале цены упали еще на 2%. И сохраняют благоприятные условия для торга. Несмотря на новый деловой сезон, жилье дешевело. Как отмечают в компании, в конце октября средняя стоимость квадратного метра в панельных домах составила 158,6 тыс. рублей, в кирпичных строениях — 212,3 тыс. руб.

Если оценивать ситуацию в зависимости от округа, то самые привлекательные цены по-прежнему сохраняются на территории ЮВАО (141,19 тыс. руб.), ВАО (151,41 тыс. руб.) и ЮАО (158,97 тыс. руб.). Хуже всего в октябре себя показали округа, застроенные дорогим жильем, — Центральный, Юго-Западный и Западный. Стоимость квартир в ЦАО — традиционно наиболее дорогом округе столицы — находится на уровне 286,64 тыс. руб. без учета элитных объектов.

По оценке риелторов, сейчас самая дешевая квартира в новостройке на вторичном рынке старой Москвы стоит 3,2 млн руб. Она находится в районе Марьино. Самым дорогим жильем в той же категории стала квартира в новом элитном доме в районе Арбат. Купить роскошные апартаменты можно за 306,8 млн руб.

Как отмечают аналитики, дорогие квартиры тянут рынок вниз начиная с августа, поэтому по итогам октября можно констатировать, что это не временные перекосы статистики, а устойчивая тенденция. Можно говорить о том, что на московском рынке недвижимости стартовала переуценка дорогого жилья, стоимость которого слишком сильно оторвалась от реальности. Дело в том, что, в отличие от экономкласса, где цены с 2015 года медленно, но верно ползли вниз (во многом под давлением новостроек), высокобюджетный сегмент все это время демонстрировал аномальную устойчивость — собственники дорогого жилья отказывались верить, что «крутая» квартира в Москве может подешеветь.

Поэтому, когда с началом нового делового сезона активизации рынка вновь не произошло, собственники, уставшие ждать покупателей, стали массово снимать квартиры с продажи — до лучших времен. Риелторы называют это явление «синдромом разочарованного продавца».

Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома считает, что вторичный рынок сейчас «затопило» жилье, которое покупалось как выгодная инвестиция. «Люди устали от кризисной турбулентности и уже не верят в светлое будущее, в котором цены на жилье пойдут вверх. Поэтому они предпочитают выйти на рынок сейчас, чтобы при продаже своей недвижимости остаться в плюсе, пока она не подешевела еще больше», — считает он.

По данным ИРН.

По итогам трех кварталов 2017 года средний размер скидки при покупке квартиры на вторичном рынке Москвы увеличился и достиг почти 10%, сообщила управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик: «Причины этого чаще всего объективные: изначально завышенная цена, а также плохое состояние квартиры, отсутствие ремонта или последствия затопления, первый этаж, маленькая площадь. И каждый такой недочет отражается на цене».

Как считает руководитель АЦ ИРН Олег Репченко, до 2024 года положительных перемен на квартирном фронте не будет: «В конце 2017 года мы увидим, что квартиры подешевели примерно на 10%. То же самое будет продолжаться еще года два-три».

По мнению эксперта, к 2020 году цены на новостройки упрутся в «дно». Московский квадратный метр в среднем будет стоить примерно 120 тыс. руб. Между прочим, часть новостроек уже сегодня достигла этого «дна». «Однако вторичка еще продолжит катиться вниз — вплоть до 2024 года. Почему? Дело в том, что хозяева жилья очень не любят уступать в цене, им кажется, что их квартиры самые прекрасные на свете, только почему-то их никто не хочет покупать. Продается же только то жилье, которое выставлено на продажу по сниженной цене, да еще на скидку продавцы не скупятся», — сообщил Репченко. По его словам, сейчас стоит подумать о том, чтобы поменять старое жилье на новое: продать свою квартиру, пусть даже со скидкой, и купить новостройку, сегодня есть из чего выбрать, на рынке огромное предложение.

«По уровню цен на жилье Москва дороже многих столиц (Прага, Будапешт, Варшава), за счет нефтяных доходов она была ближе к Лондону, Нью-Йорку, Гонконгу — городам, где крутится мировой капитал. Теперь цены в Москве должны стать «пражскими», а не «лондонскими», — отметил Репченко. На его взгляд, стоимость квадратного метра должна соответствовать среднему доходу населения: московский метр стоит сейчас примерно 170 тыс. руб., зарплата москвича — около 60 тыс. руб. И этот разрыв будет сокращаться.

Сергей Шлома указал еще на одну интересную тенденцию: благодаря притоку новых качественных лотов вторичный рынок жилья столицы будет естественным образом «омолаживаться». Причем спрос на них будет закономерно высок, так как 9 из 10 объектов, экспонируемых сейчас в указанном сегменте, — квартиры в устаревшем жилищном фонде с низкими качественными характеристиками, и покупатели (если им это позволяет финансовое положение) отдадут предпочтение современному жилью в новых домах. В результате на «омолодившейся» московской «вторичке» ценовая разница между объектами старого жилищного фонда, продолжающими дешеветь из-за конкуренции продавцов, и лотами в новых домах будет только увеличиваться.

Кроме того, еще больше обострится конкуренция между «вторичкой» и «первичкой». Одним из проявлений этого станет то, что покупатели из разных целевых групп практически перестанут проявлять интерес к лотам на этапе котлована, уверен Шлома.

«Огромный объем новостроек покупатели должны переварить, для этого понадобится несколько лет. Хотя программа реновации за счет нового строительства может этот процесс притормозить», — заключил Репченко.