Затишье перед бурей

По данным портала “Мир квартир”, в мае цены на столичное жилье возобновили рост после двухмесячного снижения. Средняя стоимость квадратного метра выросла на 0,6% и составила 167 647 руб., а средняя цена квартиры — на 2,4%, до 12,487 млн. руб. Однако при этом подешевели некачественные однокомнатные квартиры — на 0,2%, до 4,871 млн. руб. в среднем. Все остальные категории выросли: обычные “однушки” подорожали на 2,5% (до 5,893 млн. руб. ), двухкомнатные — на 1,9% (до 9,004 млн. руб. ), а “трешки” — на 2,3% (до 14,376 млн. руб. ).

По оценке аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости”, индекс стоимости жилья в мае вырос на 2,8% в долларовых ценах и на 2% в рублях. При этом эксперты отмечают, что быстрее всего дорожали не просто более просторные квартиры, а квартиры высокого качества: в первую очередь это современные монолитно-кирпичные дома на западе и юго-западе Москвы, а также в новых кварталах за МКАД.

Как правило, потеря интереса к самому дешевому жилью вкупе с ростом интереса к жилью качественному означает вторую фазу роста рынка недвижимости. Покупатели уже не готовы выбирать исключительно по нижней строчке прайса: их финансовые возможности улучшились, а вместе с деньгами пришел и аппетит к качеству. Следующим этапом, если судить по прежнему опыту, должен стать разгон цен. Однако есть некоторые сигналы, что ситуация развивается по новому сценарию.

Так, удивительно, что рост цен на дорогое жилье практически не затронул квартиры в центре. Хотя многие аналитики предсказывали их рост из-за запрета строительства жилья в пределах Третьего транспортного кольца.

Впрочем, это не единственный парадокс. Редкий аналитик не преминул отметить, что цены на нефть, прямо влияющие на рынок российской недвижимости, давно уже стоят на отметках предкризисного периода — и уже никто не ждет от них падения до каких-то катастрофических величин. Одновременно сокращается количество столичного жилья — и опять же, прогнозы здесь недвусмысленно указывают на продолжение этого процесса. Налицо классическая ситуация начала бума: рост спроса в виде притока нефтедолларов и сокращение предложения жилья — а цены идут вверх нехотя. В чем же дело?

По мнению руководителя “ИРН” Олега Репченко, это не стагнация, а затишье перед взлетом. Эксперт прогнозирует рост цен к весне 2012 года на 20–25%. Причем, по его мнению, этот скачок может произойти в считаные месяцы, а по времени совпасть с предвыборным ралли. Эксперт при этом ссылается на период 2003–2004 гг., но есть и другие подтверждения.

Так, в предвыборное время, как известно, экономическая жизнь замирает: бизнес предпочитает дождаться, когда победитель объявит новые правила игры. Как следствие: в последние полгода перед выборами во всем мире индексы фондового рынка падают. А когда падают индексы, на рынке остаются только самые отчаянные — большинство же инвесторов начинают искать тихую гавань.

Долгое время такой гаванью было золото. Но сейчас, когда становится очевидной необходимость сворачивания антикризисных мер (фактически — остановка печатного станка), вложения в золото больше не являются привлекательными. Вообще сейчас сырье, от нефти до пшеницы, выглядит неоправданно дорогим, поэтому инвесторы вряд ли оставят свои деньги в этих бумагах. Что остается? Традиционная российская инвестиция — жилье.

Пока что фондовые игроки, свято соблюдая заповедь “Sell in May and go away” — “Продавай в мае и уходи”, отдыхают от трудов праведных. Однако уже в сентябре они вернутся. Похоже, именно к этому времени будет закончена основная раздача предвыборных денег, которые тоже будут давить на цены жилья — ибо простые граждане ни о каких акциях и слышать не хотят. Тогда же, возможно, будут окончательно оформлены контуры новой пенсионной реформы — и если они совпадут с теми наметками, которые уже сделаны, то достойную пенсию граждане смогут себе обеспечить разве что сдачей жилья внаем. А значит, доля “инвестиционных” квартир снова начнет расти.

Итак, похоже, с осени нас ждет новый виток роста цен. Остается только один вопрос: окажется ли он марафоном — или ценовой забег ограничится короткой дистанцией до окончания выборной гонки?

Олег Репченко уверен в спринтерском характере будущего подорожания жилья. Во-первых, после выборного периода 2003–2004 гг. тоже последовала стагнация, а во-вторых, если бурный рост продолжится, цены на жилье окончательно оторвутся от платежеспособного спроса. “Если отбросить все апокалипсические предсказания насчет глобального кризиса в 2012 году, то после весеннего сезона и выборов рынок недвижимости может ожидать как минимум довольно жесткая стагнация”, — считает эксперт. Однако есть и иные доводы.

Так, стагнация 2004 года была во многом обусловлена “банковским кризисом”, который сильно пошатнул положение застройщиков, ведущих строительство на кредитные деньги и деньги дольщиков. В сущности, у проблемы обманутых дольщиков, которую власти не могут разрешить до сих пор, ноги растут именно из этого кризиса. Следовательно, считаться “послевыборной” эта стагнация не может никак — а значит, она не может служить доводом.

С другой стороны, во всем мире после выборов идет снижение фондового рынка — инвесторы действуют по правилу “покупай на слухах — продавай на фактах”. Но применимо ли это правило для жилья? В данном случае — вряд ли. На рынке сейчас крайне мало инвестиционных квартир, а послевыборное время характеризуется ростом спроса на жилье со стороны новых депутатов и чиновников, а также их аппарата. Недаром стагнация 2004 года очень быстро закончилась бурным ростом цен на жилье.

Есть и еще один аргумент за рост. Дело в том, что сейчас, перед выборами, идет значительное свертывание деловой активности: бизнес тормозит производство и выводит активы за рубеж. Прояснение ситуации после выборов (а ни у кого не сомнения, что расклад сил, который сложится весной 2012 года, просуществует 12 лет, если не будет каких-то экстремальных ситуаций) вне зависимости от их итогов даст толчок экономическому росту. Известно ведь, что неопределенность хуже любой определенности. А восстановление экономического роста — это появление нового платежеспособного спроса. О его масштабах можно судить по объему вывезенного капитала. В целом, по оценке Центробанка РФ, отток за 2010–2011 гг. составит порядка $60–70 млрд. Даже если назад вернется не более трети, на эти деньги можно будет купить 4 млрд. дорогих столичных квадратных метров. Для справки: даже в лучшие годы в Москве строилось 5 млн. кв. м жилья. Понятно, что далеко не все эти деньги пойдут в недвижимость, но сам объем возможного вброса инвестиций впечатляет.