Игра в ожидание: когда снизятся цены на жилье фото

С началом нового делового сезона столичный рынок жилья ожил, «квадраты» потихоньку начали дорожать. Однако осеннее повышение цен может обернуться зимней стагнацией, считают аналитики.

Минувшим летом на столичном строительном рынке эксперты подметили ряд интересных трендов. Во-первых, девелоперы забыли об отпусках и резко увеличили обороты в работе. В июне–августе стартовало 12 новых проектов, выросли новые корпуса в уже реализуемых комплексах. Объем нового предложения составил 307,9 тыс. кв. м, что на 85,8% больше, чем летом 2015 года.

По-прежнему лидером по темпам вывода нового объема остается комфорт-класс: его доля в общем объеме нового предложения увеличилась — с 52,8% до 68,3% на фоне сокращения долей других сегментов, в первую очередь бизнес-класса — с 37,4% до 23,9%. При этом по итогам лета 2016 года доля апартаментов в общей структуре предложения составила 22%.

В сегменте массового жилья панельные дома начинают конкурировать по цене с монолитно-кирпичной застройкой. «В начале нулевых годов многие эксперты прогнозировали, что монолит полностью вытеснит панель, в том числе в сегменте массового жилья, — отмечает аналитик Мария Литинецкая. — Считалось, что характеристики монолитных домов настолько превосходят качество панели, а «морально устаревшее» жилье совсем скоро исчезнет с рынка. Однако использование передовых технологий панельного домостроения позволило разрушить целый ряд стереотипов, связанных с типовым жильем. Темпы продаж в проектах с панельными домами свидетельствуют о высокой конкурентоспособности таких новостроек».

Несколько лет назад, приобретая квартиру в типовом панельном, а не монолитном доме, покупатели могли сэкономить около 30% с каждого квадратного метра. По итогам 1-го полугодия 2010 года средняя стоимость квадратного метра в монолитных домах, построенных по индивидуальным проектам, составляла 157,3 тыс. руб. против 118,3 тыс. руб. за «квадрат» жилья в «панели». В 2016 году цены за 1 кв. м в монолитных и панельных новостройках практически сравнялись, а в некоторых проектах панель стоит даже дороже монолита. Сейчас минимальная стоимость «квадрата» на первичном рынке в монолитной новостройке составляет 81 тыс. руб., а в панельных домах — 86 тыс. руб.

Любопытный факт зафиксирован и на вторичном рынке: за три прошедших летних месяца в Москве объем предложения готового жилья сократился на 8,1%. Если в мае–июне 2016 года в столице на продажу было выставлено 43,2 тыс. квартир, то в августе — 39,7 тыс., подсчитали в компании «Инком-Недвижимость». Подобный спад в последний раз наблюдался пять лет назад. По данным ИРН, средние цены на вторичные квартиры в Москве по итогам лета 2016 года составили 170–175 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как осенью 2014 года они достигали 215 тыс. руб. за «квадрат». «Вторичка» не выдерживает конкуренции с новостройками: последние дешевле, и их очень много. К тому же в Москве все больше нового жилья предлагается с отделкой, что сводит на нет последнее преимущество вторичного жилого фонда.

Как признают специалисты, самое дешевое жилье в Москве находится в старых домах рядом с вредными производствами и с плохой транспортной доступностью. По оценке портала «Мир квартир», список самых дешевых районов возглавляют Западное и Восточное Бирюлево. Правда, в последнем возводятся два новых ЖК в Загорье со средней ценой квадратного метра в 139 тыс. руб. и Царицыно–2 со стоимостью квадрата в 87 тыс. руб. Третье место в рейтинге досталось Капотне. Замыкают пятерку Некрасовка и Северное Бутово. Все упомянутые районы имеют устаревший жилой фонд, неблагоприятную экологическую обстановку и сомнительных соседей в виде мусорных полигонов, нефтяных заводов и полей аэрации.

Самое дорогое жилье по-прежнему находится в центре. Например, в Хамовниках стоимость квадратного метра порой превышает 806 тыс. руб. В тройку лидеров с лучшими экологическими показателями вошли районы, расположенные за пределами МКАД: Крюково Зеленоградского округа, поселение Роговское Троицкого округа и район Северный в СВАО. В целом благоприятной экологическую ситуацию можно считать в 20 городских районах.

Эксперты из Est-a-Tet определили 20 московских районов, новые квартиры в которых за последний год подорожали как минимум на 10%. На первом месте оказался Мещанский район в центре города: за минувший год усредненная стоимость 1 кв. м на первичном рынке здесь увеличилась в два раза и превысила 1 млн руб. из-за снятия с продаж крупнейшего в районе апарт-комплекса.

Второе место заняло Бибирево, цены в котором увеличились за год на 40%. Здесь стоимость 1 кв. м достигла 181 тыс. руб. — за счет единственной новостройки во всем районе. На третьей строчке разместился Останкинский район с результатом +35,8%, за год цены тут выросли до 161,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

В пятерку лидеров также вошли районы Левобережный и Хорошево-Мневники. «Преимущественно прирост средневзвешенной цены в районах объясняется повышением стадии строительной готовности проектов при отсутствии выхода в реализацию новых объемов на ранней стадии строительства. Также высокие показатели прироста цен связаны с изменением структуры предложения — из реализации уходит более дешевое предложение или, напротив, поступают в продажу комплексы классом выше, что способствует росту средней цены предложения», — объяснил руководитель аналитического центра компании Владимир Богданюк.

Риелторы не прогнозируют бурного роста цен на столичные квартиры: они дошли до такого уровня, что отпугивают потенциальных инвесторов. В сентябре «квадраты» немного подорожали. Как отметили аналитики ИРН, индекс стоимости жилья в Москве постепенно дополз до отметки в 175 тыс. руб. за метр, в то время как летом его значения были ближе к 170 тыс. Однако попытки повысить цены вполне могут обернуться последующей стагнацией.

Как считает Сергей Шлома из компании «ИНКОМ-Недвижимость», столичный рынок приходит в некое равновесное состояние, и прежними темпами жилье дешеветь больше не будет. «Сомнительно, что в ближайшие месяцы мы увидим цены предложения ниже тех, что демонстрировала недвижимость весной этого года. В сделках, возможно, будет происходить какое-то дополнительное снижение — с учетом торга. Но не более того. Ценовое «дно» если еще не пройдено, то оно совсем рядом», — полагает эксперт.