Новостройки не продаются

У покупателей жилья мало денег

В Москве и Подмосковье почти остановились продажи жилья в новостройках. Дело не только в летнем затишье — кончились покупатели с живыми деньгами. Рынок недвижимости держится на плаву за счет льготной ипотеки.

В минувшее воскресенье строители весьма скромно отметили профессиональный праздник. Радоваться особенно нечему: отрасль переживает нелегкие времена. Если в прошлый кризис застройщиков выручил госзаказ, то в этот раз из-за растущего бюджетного дефицита (в январе–июле 2016 года — 1,518 трлн руб., что на 35% больше, чем за аналогичный период 2015 года. — Ред.), на правительство рассчитывать не приходится. По данным ЦБ, с начала этого года расходы государства на ФЦП «Жилище» сократились на 40,8%, что привело к массовому банкротству подрядчиков, особенно в регионах.

Вторая проблема — слабый спрос на фоне растущего предложения. С каждым месяцем граждан с живыми деньгами становится все меньше. Реальные доходы (зарплата с вычетом обязательных платежей с поправкой на инфляцию) россиян по итогам первого полугодия 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упали на 4,8%, сообщил Росстат. На рынке затишье, признал вице-премьер правительства Московской области Герман Елянюшкин.

По большому счету, отрасль держится на плаву за счет госпрограммы субсидирования ипотечных ставок. По оценке экспертов, 60–65% сделок в Московском регионе — ипотечные. В целом по стране показатели скромнее: по данным Росреестра, в первом полугодии 2016 года 24,1% сделок было заключено с привлечением ипотеки. Но в следующем году госпрограмма будет прекращена, заявили в правительстве.

Палки в колеса строительной отрасли вставляет Банк России, который продолжает держать на высоком уровне ключевую ставку. Из-за этой осторожности ЦБ банки не могут сделать ипотеку доступнее.

По мнению руководителя АЦ ИРН Олега Репченко, спад на рынке недвижимости наметился в начале лете. «В январе–июне людей пугали отменой льготной ипотеки, и это вымыло потенциальный спрос — многие купили жилье. В июле резко выросло количество ипотечных сделок. Покупатели с живыми деньгами кончились, и рынок держится за счет заемных средств», — пояснил эксперт.

По мнению аналитика ЦИАН Александра Пыпина, прекращение программы льготной ипотеки будет сильным ударом по всей экономике и повлечет остановку множества строек, так как «в некоторых проектах 90% квартир продается именно по ипотеке, причем по ипотеке льготной».

«С большой долей вероятности государство найдет способ поддержки рынка, поскольку массовый сегмент довольно сильно зависит от ипотечного кредитования, и последствия отсутствия доступных кредитов на рынке мы уже наблюдали в I квартале 2015 года. Тогда продажи в ряде проектов с большой долей ипотечных сделок просто встали», — полагает руководитель АКЦ Est-a-Tet Владимир Богданюк. По его словам, не обязательно будет продлена сама программа с господдержкой, возможно, будет снижена ключевая ставка, и банки смогут выдавать кредиты по аналогичным ставкам, что и в текущей программе субсидирования. «Сейчас достаточно снижения ставки ЦБ до 9–9,5%, чтобы банки могли сами давать кредиты под 11–11,5%», — уверен специалист. Напомним, сейчас на первичном рынке текущие ипотечные ставки составляют около 12%, на вторичном — на 2–3 процентных пункта выше.

По подсчетам «ДельтаКредит», на текущий момент для приобретения жилья в кредит семья в среднем по России должна располагать доходом в 54 тыс. руб. в месяц. Самый большой доход нужен в Москве и Петербурге — 107 и 86 тыс. руб. соответственно. На другом конце регионального рейтинга находится Калмыкия: для оформления ипотеки здесь нужно зарабатывать 28 тыс. руб.

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в июле рынок жилья пополнился двумя проектами бизнес-класса и одним крупным проектом на западе Москвы в сегменте «комфорт». Общее количество новостроек в пределах «старой» Москвы снизилось на 2% и составило 338 корпусов в 142 проектах. Текущий объем предложения составляет 1,96 млн кв.м, что на 53,9% превышает показатель июля 2015 г.

Средневзвешенная цена предложения составила 198,6 тыс. руб. за кв.м (-2% в течение месяца). Отрицательная динамика средней цены наблюдается по всем сегментам новостроек. За минувший месяц цена квадратного метра снизилась в экономклассе на 0,9%, в комфорт-классе — на 2,1% и в бизнес-классе — на 1,4%.

Традиционно наиболее дорогое жилье выставлено на продажу в ЦАО: за 1 «квадрат» здесь просят 573,5 тыс. руб., на втором месте ЗАО — 245,8 тыс. руб. (+1%). Самые демократичные цены — в ЮВАО и ЗелАО с показателями стоимости в 143,6 и 81 тыс. руб. за кв. м соответственно. Без акций и скидок сейчас не продать ни одну квартиру, признаются застройщики. В некоторых проектах предлагаются скидки до 13% и рассрочка.

Отметим, что покупка столичного жилья сегодня не является надежной инвестиций, как это было пять лет назад. Ряд девелоперов, как, например, МКХ, строящий микрорайон «Царицыно» на юге города, хронически срывают сроки сдачи домов. Люди порой годами не могут получить ключи от квартир и идут в суды.

В июле на рынок Новой Москвы не вышло ни одного нового проекта, но были открыты новые объемы в уже строящихся проектах: например, в Троицком АО в районе пос. Бараново. На текущий момент реализуется около 49 адресов. В базе WinNER на продажу выставлено 766 квартир. В июле 1 «квадрат» на первичном рынке в среднем стоил 98 390 руб. В июле стоимость квадратного метра в Новомосковском АО составила 113,2 тыс. руб. за кв. м, что на 45,3% больше, чем в соседнем Троицком АО, где она составляет 77,9 тыс. руб. за кв. м.

За месяц средняя цена метра сократилась на 2,5%, за год — на 3,1%. Средняя стоимость квартир в июле в городах Новой Москвы составила 5,58 млн руб., что выше показателей предыдущего месяца на 1,8%. В сравнении с июлем 2015 г. стоимость квартир сократилась на 3,7%.

В ближайшее время в двух новых округах столицы ожидается выход новых проектов, которые из-за своих особенностей могут привести к переориентации спроса с Калужского направления на Киевское, считают специалисты.

В середине лета в Подмосковье продажи жилья фактически остановились, в том числе из-за огромного количества новостроек. Застройщики все реже обращаются за разрешениями к подмосковным властям: если в первой половине 2015 г. область разрешила построить 3,3 млн кв. м, то сейчас — всего 2,5 млн кв. м.

Сейчас самые популярные у покупателей квартиры — малогабаритные: их предложение в новостройках, по данным Est-a-Tet, выросло за два года в 4 раза. Средний чек у подмосковного застройщика стал меньше на 25–30%, в том числе за счет уменьшения площади квартир.

По данным ИАЦ «Пересвет-Инвест», в июле этого года средняя стоимость квартир на первичном рынке Подмосковья составила 4,6 млн руб. Дороже всего жилье, как всегда, стоило у МКАД: на расстоянии до 5 км от кольцевой дороги за квартиру просят около 5,5 млн руб. Наиболее демократичные цены на жилье зафиксированы в дальнем Подмосковье (более 60 км от МКАД) — 3,63 млн руб.

За минувший месяц средняя стоимость квартир в рублях увеличилась на 1,3%. За год снижение средней стоимости квартир составило 11,3%. В июле 1 «квадрат» на рынке новостроек Московской области стоил 79,8 тыс. руб. За месяц средняя цена кв. м увеличилась на 0,4%. За год сократилась на 5,7%. В среднем за 1 кв. м «однушки» просили 84 176 руб. «двушки» — 75 837 руб., «трешки» — 74 550 руб.

В зависимости от удаленности средняя цена 1 «квадрата» составила: города-спутники — 89 981 руб., от 6 до 15 км от Москвы — 79 378 руб., от 16 до 30 км — 66 565 руб., от 31 до 60 км — 57 200 руб., от 61 км — 53 123 руб.

Дороже всего за жилье просили в июле на северо-западе области — 95 068 руб./кв.м и севере — 85 360 руб./кв.м. На востоке 1 «квадрат» стоил 78 975 руб., на западе — 83 447 руб., на юго-западе — 84 215 руб., на северо-востоке — 72 885 руб., на юго-востоке — 75 083 руб., на юге — 74 953 руб.

В июле средняя цена 1 кв. м в панельных домах достигла 82 392 руб., монолитных — 82 553 руб., кирпичных — 72 068 руб.

Ряд экспертов считают, что период снижения цен за квадратный метр пройден, и вскоре ценники начнут расти. По словам аналитика компании ОПИН Дениса Бобкова, новых проектов стало выходить значительно меньше: «Девелоперы наконец осознали, что сегодняшний рынок не резиновый и при существенном росте объема предложения придется серьезно дисконтировать свои проекты, поэтому все это создает предпосылки для начала роста цен во второй половине года. Мой прогноз — до плюс +3–5%».

— Я думаю, что «дно» по недвижимости прошли. Теперь на ближайшие полгода прогноз по вторичному рынку в целом — стагнация цен. На первичном — рост на уровне инфляции на 3–4% год к году за счет оживления спроса на ипотечные кредиты, — отметил аналитик ГК «Финам» Тимур Нигматуллин.

Однако с этой точкой зрения согласны не все специалисты. «Спрос останется на том же уровне, а цены по итогам года снизятся примерно на 10%», — заключил Репченко.