Владельцы роскошных квартир начали превращать их в коммуналки

А квартиросъемщики принципиально не платят за аренду больше четверти дохода

С лета 2014 года в полтора раза выросло количество квартир, которые фактически превратились в коммуналки. Россияне и иностранцы все чаще арендуют жилье в складчину — несколькими семьями или группой молодежи. Изменили взгляды и владельцы многокомнатных квартир, еще недавно придирчиво выбиравшие будущих жильцов.

Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин констатирует: сдать многокомнатные квартиры под одну семью из-за кризиса стало сложней — жильцам снимать 3–4-комнатные апартаменты накладно, особенно близко к центру города. Поэтому арендаторы были вынуждены повернуться лицом к коллективным квартиросъемщикам и превратить свои квартиры в коммуналки. «Особенно активно это произошло в сегменте недорогих квартир, сдающихся в центральной части города, а также на удалении 2–3 станций метро от Кольцевой линии, — говорит Александр Пыпин. — Здесь много офисов и велик спрос на аренду квартир со стороны молодых специалистов, которые еще не обзавелись семьей. Именно они стали потребителями освободившихся и близких к офису квартир. Многие из них переехали поближе к центру, отказавшись от аренды отдельных квартир на окраинах в пользу отдельной комнаты ближе к центру и месту работы».

— Если летом 2014 года 38% от всех многокомнатных и 20% от всех двухкомнатных квартир сдавались в совместный наем, то летом 2015-го их стало 57% и 32% соответственно, а теперь — 60% и 34%, — рассказывают специалисты ИНКОМ-Недвижимость. — В отношении аренды в складчину однокомнатных квартир статистика не показывает существенных изменений: на их долю приходится около 10%. Экономия бюджета при коллективном найме для каждого из арендаторов составляет 15–20%.

— Аренда в складчину всегда была популярной, но сейчас набирает обороты в связи с кризисом, все стремятся сэкономить. Это позволяет минимизировать расходы и при этом снять жилье ближе к центру или квартиру с лучшими условиями проживания. Можно снять однокомнатную квартиру за 30 тысяч в спальном районе либо в складчину трех-, четырехкомнатную в центре Москвы, и ежемесячный платеж за комнату для каждого арендатора будет таким же, — говорит владелец агентства CENTURY 21 Panorama Realty Константин Ламин.

Система складчины больше распространена среди творческих, молодых людей, без семьи и без детей. Это одна из стадий развития рынка, молодое поколение сейчас проще относится к покупке жилья, по-западному. В Европе, например, около 80% всех жителей снимают недвижимость.

Значительную группу нанимателей (35%) образуют иногородние и иностранные студенты и учащиеся, для которых рассматриваются не календарные, а учебные годы. В 2015/16 учебном году всех квартир, сдаваемых в коллективный наем, арендовали именно они. По сравнению с предыдущим годом (2014/15) количество студентов на столичном рынке найма жилья снизилось на четверть, а число квартир, арендуемых студентами в складчину, — на 10%. Примерно две трети однокомнатных квартир, которые арендуются в складчину, снимают студенты.

Не меньше 42% от общего количества квартир для совместной аренды приходится на работников рынков, фабрик и предприятий, приезжающих в столицу на заработки из бывших стран СССР. Их количество не изменилось и по сравнению с данными аналогичного периода прошлого и позапрошлого годов.

Около 16% жилых площадей, арендуемых коллективно, составляют квартиры «под ремонт»: в них живут бригады иногородних рабочих и нередко оплата найма не взимается, а входит в счет выполняемых ими ремонтных работ.

Отдельная категория нанимателей в складчину — собственники столичных сдаваемых в аренду квартир, которые объединяются и снимают многокомнатное жилье с целью экономии бюджета. «Год назад такой способ получения дохода был отмечен как намечающаяся тенденция: 2–3% от всего объема договоров найма многокомнатных квартир ежемесячно. Еще раньше подобные сделки относились к разряду уникальных. Сейчас тренд усиливается — количество таких договоров выросло до 7%», — говорит заместитель директора департамента аренды квартир Оксана Полякова.

Еще одна любопытная тенденция: теперь жильцы готовы платить за аренду максимум 25% месячного дохода (в редких случаях 30% — если квартира, как говорится, хорошо «упакована» и находится в удобном месте). Эти цифры определяются не тем, сколько остается на остальные нужды, а именно ощущением «справедливости», подчеркивают наши эксперты. Известно, что если плата за жилье в течение нескольких месяцев составляет свыше 50% от совокупного дохода, человек начинает достаточно жестко ограничивать себя в покупках, путешествиях. Недаром же банки при выдаче кредитов пользуются формулой, по которой ежемесячный платеж не должен превышать 40–50% от дохода плательщика. При оплате до 20% от дохода качество жизни, как правило, не снижается. «Люди с зарплатой в 40 тысяч рублей платят за аренду в среднем около 10 000–15 000 рублей в месяц. Остается только на самое необходимое. При доходе в 100 тысяч рублей принято тратить на аренду 25 000–30 000 рублей в месяц. Остатка хватит на многое — путешествия, автомобиль в кредит и т.д.», — говорит Александр Пыпин.

— Налицо общий тренд на падение стоимости аренды. К тому же сейчас играет роль фактор сезонности. Начиная с середины мая и в течение лета цены на сдачу квартир с каждым днем снижаются, — говорит руководитель отдела аналитики CENTURY 21 Россия Кирилл Котриков. — Однокомнатную квартиру экономкласса можно снять начиная от 18 тысяч рублей, диапазон средней цены — 22–27 тысяч рублей. Стоимость аренды двухкомнатных квартир — 30–38 тысяч рублей.

Получается, что если две семьи заселяются в «двушку», каждая будет платить за комнату по 15–19 тысяч рублей. Но, может быть, выгоднее арендовать комнату в квартире? Оказывается, нет — по крайней мере в Московском регионе.

— В столице средняя арендная ставка на комнату составляет 15,7 тысячи рублей (падение за год на 4%), в Московской области — 12,2 тысячи (минус 0,7%). За эти деньги можно снять хорошую однокомнатную квартиру в любом российском миллионнике или двухкомнатную в городе поменьше, — говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — По дороговизне съемных комнат к столице приблизился Симферополь — 14 тысяч рублей в месяц. За ним идут Сургут — 13,3 тыс. руб. Как ни странно, в Санкт-Петербурге комнаты дешевле — 11,4 тыс. рублей.

— Если проследить топ-10 населенных пунктов с самыми дорогими комнатами в аренду, то помимо обоих столичных регионов и Сургута его составляют города Крыма и Черноморского побережья Краснодарского края. В этом, несомненно, большую роль сыграл сезонный фактор. Зимой из курортных городов в первой десятке был только Сочи, — продолжает Павел Луценко. — Так обычно и бывает летом: на курортный рынок выбрасывается максимальное предложение объектов для аренды, в том числе и комнат. Их количество в нашей базе объявлений увеличивается на 60–70%.

Но даже с учетом общего снижения цен на рынке недвижимости ждать серьезного падения ставок аренды на комнаты не стоит. Именно они — последний приют людей, для которых аренда квартиры представляет неразрешимую финансовую проблему.

— Арендаторы, которые становятся не в состоянии платить за «однушки», переходят в этот тип помещений, — продолжает эксперт. — Таким образом, спрос на комнаты с учетом того, что экономического роста и роста доходов пока на горизонте не видно, в ближайшее время не упадет, а может быть, даже и вырастет.