Что лучше: погрязнуть в ипотеке или жить в арендуемой квартире

«МК» провел анализ рынка недвижимости

На российском ипотечном рынке наблюдается небывалое оживление. По данным ЦБ, в первой половине этого года банки нарастили выдачу жилищных кредитов на 44%. С помощью ипотеки 390 тыс. россиян приобрели недвижимость на сумму в 664,5 млрд рублей. Улучшать свой квартирный вопрос призывает даже президент Путин, который заявил буквально следующее: «Все-таки инфляционные процессы развиваются... поэтому, кто хочет и готов, это лучше делать сейчас». Между тем средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до 12,99% годовых, и скорее всего ее удешевления ждать не стоит. Действительно ли сейчас выгодно приобретать квартиры или лучше обойтись арендой жилья? «МК» спросил у экспертов.

Для большинства россиян ипотека до сих пор остается единственной возможностью, которая позволяет решить жилищные проблемы. Однако, прежде чем решиться на очередной кредит, для начала стоит ознакомиться с текущей ситуацией на рынке.

Эксперты «МК» сходятся во мнении, что сейчас доступность ипотеки во многом обусловлена снижением ее стоимости. Так, средняя ставка с господдержкой равна 11,5%, без нее — 12,99%. Таким образом, разница сократилась до 1,5–2%, а это, в свою очередь, оказывает стимулирующий эффект на спрос. И это не предел. Премьер Дмитрий Медведев недавно пообещал, что на программу ипотеки с государственной поддержкой «предусмотрено еще 16,5 миллиарда рублей, из них 7,7 миллиарда уже выделены».

Кроме того, еще одним сильным драйвером роста стало появление множества выгодных предложений по покупке жилья, которое объясняется ужесточившейся конкуренцией между застройщиками. В результате рост цен на жилье значительно замедлился, а в некоторых регионах страны даже пошел вниз.

«За первое полугодие снижение цен на квартиры в новостройках Москвы составило 3%, то есть почти на 5 тыс. рублей за квадратный метр, но тут надо учитывать, что, по сути, мы говорим об уменьшении стоимости на самом насыщенном спросом рынке страны при темпах инфляции в пределах 7,5–8%. Проще говоря, недвижимость, несмотря на свою высокую ликвидность, остается одним из немногих товаров, который сейчас дешевеет», — комментирует «МК» Александр Шустов, генеральный директор компании «Мани Фанни».

При этом, напоминают специалисты, не следует забывать, что такие показатели, как рост ипотечного рынка на 44%, во многом объясняются эффектом «высокой базы», возникшим в результате прошлогоднего спада. Банкам так и не удалось выбрать установленные правительством лимиты средств по программе льготного жилищного кредитования — 60% средств остались невостребованными. Именно поэтому любой, даже незначительный рост выглядел бы внушительно на фоне провала 2015 года. И сейчас, по мнению экспертов «МК», мы наблюдаем скорее стабилизацию рынка, чем какие-либо положительные тенденции.

Вдобавок, по словам аналитиков, объем ипотечного кредитования сейчас все еще ниже, чем в 2014 году. В среднем ипотеку берут на 16% реже, а в денежном выражении отставание составляет 14%. Изменилась и структура ипотечных сделок: россияне чаще приобретают жилплощадь еще на этапе строительства дома — с помощью долевого участия, что является довольно рискованным шагом.

Растет и количество просроченных платежей. В первом полугодии 2016 года общая задолженность с просрочкой платежей более чем на 90 дней выросла на целых 46%, а учитывая, что ситуация на рынке труда не улучшается, то количество должников, скорее всего, будет только расти. Такая ситуация сильно напоминает ипотечный кризис США, который быстро перерос в мировой. Сейчас в России, по сообщениям Минтруда, зарегистрировано 948 254 безработных, и это только официальные данные; если количество неплатежеспособных граждан будет расти, а рынок ипотеки — расширяться, то это быстро обернется серьезными проблемами для банковского сектора.

Поскольку ситуация с ипотекой все же не так благополучна, как нам стараются представить, а сами ставки по кредитам и условия их выдачи все еще близки к неподъемным, встает вопрос: стоит ли собственное жилье таких усилий?

Посмотрим, что представляет собой столичный рынок аренды на сегодняшний момент. По словам Александра Шустова, как снижение доходов россиян, так и кризис практически не повлияли на стоимость аренды московских квартир — для многих трудящихся она все еще остается запредельно высокой. К примеру, за последние 6 месяцев стоимость аренды упала в пределах всего лишь 2,5%. Подобная ситуация объясняется уже высоким уровнем спроса из-за миграции с периферийных городов в Москву: в поисках работы население стекается в столицу и, естественно, нуждается в жилье.

Как прокомментировал «МК» Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development, «в Москве ситуация на рынке аренды стабилизировалась и находится в равновесном состоянии. Цены существенно выросли после сильного снижения, но в целом на 10–15% отстают от пиковых значений 2013–2014 гг.». По мнению эксперта, вопрос приобретения собственного жилья решается индивидуально: для большинства россиян наличие «родных стен» остается важным критерием душевного комфорта, и именно поэтому люди продолжают покупать квартиры — пусть и под грабительские проценты. Причем статистика, по мнению Морозова, говорит о том, что качественные заемщики в подавляющем количестве случаев досрочно выполняют свои обязательства, что делает покупку значительно более выгодной.

Собеседник «МК» считает: для тех, кто приезжает в другие города на время в связи с учебой или работой, аренда является более предпочтительным вариантом, поскольку приобретение квартир в этом случае является бессмысленным и чересчур дорогостоящим — тем более что рынок аренды предлагает немало интересных вариантов. При этом важно учитывать и тот факт, что ситуация с арендой, особенно в Москве, меняется очень быстро, и именно поэтому долгосрочное планирование стратегии проживания в жилье «от собственника» вряд ли возможно.

Российские же власти считают, что отечественный рынок арендного жилья обладает большим потенциалом, который необходимо развивать. Во время заседания президиума Совета при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам премьер Медведев отметил: «...из 23 млн российских семей приблизительно 30% с лишним потенциально готовы рассматривать возможность найма жилья, при условии, конечно, если будет создан цивилизованный, понятный, прозрачный рынок аренды. Это также говорит о востребованности такого формата решения жилищной проблемы и большом потенциале этой сферы. Нужно подумать и над использованием различных стимулов для развития рынка арендного жилья».

Однако пока что новая инициатива властей не подкреплена никакими реальными действиями, да и предсказать, будет ли она успешной, не может никто. Поэтому пока что эксперты «МК» сходятся во мнении, что в сравнении с арендой условия по приобретению жилья даже с помощью ипотеки «близки к идеальным». В Москве на сегодняшний день стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 31,5 тысячи рублей в месяц, что в целом можно сопоставить с размером выплат по ипотечному займу с господдержкой при покупке квартиры на окраине города или в ближайшем пригороде.

Итак, как считают опрошенные «МК» эксперты, в нынешней ситуации ипотека является наиболее разумным вложением как средств, так и усилий. Но означает ли это, что российский ипотечный рынок будет продолжать развиваться, или в скором времени мы снова увидим его спад?

Эксперты уверены, что в этом году положительная динамика продолжится, однако в долгосрочной перспективе растущая официальная и скрытая безработица, падение доходов населения и, соответственно, снижение его платежеспособности застопорят ипотечный рынок.

По словам Александра Шустова, позитивные тенденции в первую очередь были обусловлены укреплением нефтяного рынка. Первое полугодие 2016 года ознаменовалось ростом нефти до заложенных в бюджет $50, и по мере укрепления привязанного к ней рубля реальные доходы стабилизировались. Следовательно, выросла и уверенность людей в завтрашнем дне, граждане начали активно формировать сбережения, а рынок потребительского и ипотечного кредитования значительно оживился. Сейчас же нефть снова тестирует локальные минимумы, все ближе подбираясь к $40, а это означает, что общий уровень потребления и интерес к ипотеке снова пойдут на убыль уже в третьем квартале этого года.

«В прошлом году в эксплуатацию было введено рекордное количество новых объектов жилой недвижимости, предложение при этом выросло на 85,3 млн кв. м. Сформировано предложение объектами, чье строительство началось до кризиса, но сейчас переизбыток чреват дальнейшим снижением цен в условиях угасания спроса. На мой взгляд, 2016 год принесет 10–11%-ное снижение на рынок нового жилья», — предполагает специалист.

Еще одним условием для оживления рынка в 2016 году могут стать как появление новых сезонных акций от застройщиков, так и выплаты бонусов во многих компаниях. Но в 2017 году, скорее всего, такой положительной динамики мы уже не увидим, считает Дмитрий Шиляев, врио председателя правления банка «Югра». «Если не будут реализованы какие-то негативные сценарии на сырьевых рынках, то рынок имеет потенциал для роста в пределах 5%», — добавляет специалист.