Новая градостроительная политика

Падение темпов строительства наблюдается в Москве с начала года и имеет сразу несколько объяснений. Во-первых, столичные власти поздно сформировали программу бюджетных инвестиций, которая обычно утверждается в августе. Изменения в соответствующее постановление вносились как минимум трижды, а списки объектов, по данным источника “ЭВ” в горадминистрации, корректировались бессчетное количество раз. Неудивительно, что по итогам первого квартала финансирование Адресной инвестиционной программы (АИП) составило 10,6 млрд. руб., или всего 2,8% плановых назначений. Напомним, что первоначально на капстроительство из бюджета выделялось 280 млрд. руб., однако в мае эта сумма была увеличена Мосгордумой до 359 млрд. руб. По данным на середину апреля, из 1525 объектов, включенных в программу 2011 года, в стадии строительства находилось всего 389, утверждается в отчете столичной Контрольно-счетной палаты.

В самом стройкомплексе эти цифры называют ошибочными и заниженными. Однако тенденция легко прослеживается на одном из ключевых направлений АИП — жилищном строительстве. Всего в текущем году в рамках горзаказа должны быть введены в эксплуатацию 47 жилых домов. Больше половины из них являются переходящими объектами (т. е. их строительство началось в 2010 г. и ранее), поэтому уже с зимы они находятся в высокой степени готовности. Например, в Бутове “коробка” давно построена, но не решен вопрос с прокладкой коммуникаций. В Гольянове, мкр. 1–2, корп. 13, картина примерно та же, только вместо инженерии не выполнены работы по благоустройству и т. д.

А вот на 14 новых площадках строительство жилья до сих пор не начато. Причина, как рассказали “ЭВ” участники рынка, находится вне компетенции мэрии, хотя именно город в итоге окажется главным пострадавшим. Оказывается, торги на строительство муниципальных многоэтажек со значительным снижением стартовой стоимости выиграли одни организации, а строить, согласно имеющейся проектной документации, должны другие (в частности ДСК-1). “Однако ДСК-1 не хочет продавать свою серию ниже себестоимости и отказывается заключать договор подряда с победителями аукционов”, — пояснили собеседники газеты. Еще по 4 площадкам торги должны были состояться 27 мая.

Как следует из отчета Мосгорстата, в январе жилье в Москве не сдавалось, в феврале ввод составил 62,4 тыс. кв. м, в марте — 137,7 тыс. кв. м, в апреле — 21,2 тыс. кв. м (по объемам один 25-этажный дом. — “ЭВ”). Всего с января по май строительные организации всех форм собственности ввели в эксплуатацию всего 221,3 тыс. кв. м новостроек. А также одну школу, один детский сад и одну больницу на 30 коек. Даже с учетом сезонного фактора работы отрасли (напомним, что основные объемы строительства традиционно приходятся на четвертый квартал) получается весьма не густо.

Строители упорно называли провальным 2010 год, но по сравнению с текущей ситуацией его показатели выглядят весьма прилично. Например, в январе-феврале прошлого года объемы вводимого жилья были выше на 64,6%, в марте — на 60%, в апреле — на 45%. Всего, по данным Мосгорстата, столичный сройкомплекс к Новому году обеспечил сдачу 3,6 млн. кв. м новостроек, из них 1,7 млн. кв. м на территории столицы. Источник в мэрии рассказал “ЭВ”, что строители готовы были сдать в Москве еще порядка 1 млн. кв. м, но новые власти их остановили. В недавнем интервью СМИ глава Департамента градостроительной политики Сергей Левкин сообщил, что сдача не состоялась, т. к. объекты были не готовы к заселению. “Мы приняли решение, что не готовые, некачественные, не обеспеченные инженерной инфраструктурой объекты принимать не будем. …Какой смысл сдавать 2,7 млн. кв. м в декабре, если люди реально смогут въехать в свои квартиры только в июне будущего года? “— разъяснил позицию мэрии чиновник. Его начальник — глава стройкомплекса Марат Хуснуллин — уверен, что негативную тенденцию в ближайшее время удастся преодолеть и по итогам года объемы строительства превысят прошлогодние показатели. “Всего в Москве будет построено 2,3–2,5 млн. кв. м жилья”, — обещает министр.

Уже во втором квартале строителям предстоит поработать ударными темпами. Апрельские 21,2 тыс. кв. м — это только 30-я (!) часть планового задания. В мае застройщики должны ввести в эксплуатацию 170,6 тыс. кв. м, в июне — 409,3 тыс. кв. м (!) новостроек. Из 601,1 тыс. кв. м жилья 530,6 тыс. кв. м строятся в Москве и только 70,5 тыс. в области, на долю горзаказа приходится чуть более 176 тыс. кв. м. Основными партнерами правительства Москвы во втором квартале являются Московский строительный союз, который отвечает за сдачу 30% строящихся объектов, “Главмосстрой”, “Дон-Строй”, концерны “Крост” и “Монарх”. “Все коммерческие проекты практически готовы, однако по некоторым имеются серьезные проблемы с сетями, которые могут помешать госприемке”, — полагает источник “ЭВ” в горадминистрации.

Снижение темпов строительства пока не привело к заметному росту цен на московскую недвижимость, однако на фоне притока в страну шальных нефтедолларов такой результат неизбежен. По данным Мосгорстата, на первичном рынке жилье в первом квартале стоило 126 тыс. руб. за 1 кв. м, на вторичном — уже 162,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Это даже ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года, утверждает официальная статистика. Независимые эксперты, наоборот, регистрируют поступательный рост цен. По данным аналитиков центра “Индикаторы рынка недвижимости”, средняя стоимость квадратного метра за последнюю неделю выросла на 0,3%, вплотную приблизившись к $5 тыс. В апреле-мае 2010 года жилье в среднем стоило $4390–4430 за кв. м.

Дальнейшие тенденции жилищного рынка напрямую зависят от позиции столичного правительства, которая должна проясниться после обнародования госпрограмм “Жилище” и “Градостроительная политика”. Участники рынка предполагают, что объемы муниципального строительства в перспективе будут сокращаться, а столичные власти сконцентрируются на развитии возмездных жилищных программ (ипотека, субсидирование), не слишком обременительных для бюджета. Что касается коммерческой застройки, то она станет возможна только в двух вариантах — либо взамен ветхого, аварийного и некомфортного жилого фонда, либо на территории городов-спутников, которые Москва намерена развивать совместно с областью. По словам Сергея Собянина, плотность застройки внутри МКАДа в 2–3 раза превышает показатели европейских столиц, поэтому наращивание объемов строительства не входит в планы горадминистрации.