За год российские квартиры подешевели на 10 процентов

Падение цен на жилье в ближайшее время продолжится

Квартиры и дома в российской столице, не говоря о провинции, продаются плохо. Настолько плохо, что исправлять положение взялись власти. Чиновники пугают народ заявлениями о скором 10–12-процентном росте цен на жилье; заявляют, что квадратный метр дешеветь уже не будет. Хотя, казалось бы, официальные лица не должны вмешиваться в коммерческую деятельность, коей является, в частности, продажа жилья.

Как может поменяться стоимость жилья в ближайшие месяцы? По просьбе «МК» эксперты дали свои прогнозы.

За последние 12–15 месяцев квартиры подешевели по всей стране — такова статистика Единой базы данных объектов жилой недвижимости. В омских, челябинских, воронежских и волгоградских новостройках стоимость квадратного метра за год упала сильнее, чем в остальных российских городах, — больше чем на 10%. В 2015-м она составляла 53,6 тыс., 49,2 тыс., 53,5 тыс. и 54,9 тыс. рублей соответственно. Сейчас — 45,7 тыс., 44,1 тыс., 46,7 тыс. и 48,7 тыс. рублей. Москва и Санкт-Петербург тоже потеряли в стоимости, хотя, конечно, на фоне вышеперечисленных городов цены в российских столицах выглядят отнюдь не привлекательно. Год назад «квадрат» в Москве стоил 190,2 тыс. рублей, теперь — 183,8 тыс., в Питере — 103 тыс., сейчас — 102,7 тыс. рублей.

— Количество сделок резко пошло на спад ввиду сезонности. Согласно моим прогнозам, до конца года в целом по России будет наблюдаться стагнация цен на вторичку всех сегментов, кроме элитной (в последнем случае жду роста на 1–3%), — говорит финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. — В реальном выражении падение цен продолжится. Динамика на вторичке будет обусловлена сохраняющимся вялым спросом ввиду сложной экономической конъюнктуры и перетоком покупателей на первичку, где из-за программы субсидирования на текущий момент более низкие ставки по ипотеке. Я рекомендую приобретать жилье на первичке в ипотеку по нынешним низким ценам. Впоследствии по мере снижения ключевой ставки Центробанка и ставок ипотеки займы можно будет дешево рефинансировать, а покупная цена так и останется низкой.

— На возобновление роста цен на квартиры в новостройках, которые могут изменить и ситуацию на рынке в целом, нацелены и словесные интервенции представителей крупных застройщиков и органов исполнительной власти, — рассуждают специалисты ЦИАН. — Высказывания руководителей стройкомплекса Москвы и Московской области Марата Хуснуллина и Германа Елянюшкина об ожидаемом росте цен в новостройках до конца года более чем на 10% свидетельствуют о том, что эффект от мер по адаптации к стагнирующему спросу, которые использовали девелоперы с середины 2014 года, ограничен. Дальнейшее сокращение площадей в новостройках практически невозможно, а снижение цен (явное — через вывод новых проектов по заниженным ценам — или скрытое, за счет акций) за пределами некоторых площадок в Москве упирается в растущую инвестиционную себестоимость строительства. Возможное возобновление роста цен может привести к росту количества сделок со стороны покупателей, занимавших в течение последних месяцев выжидательную позицию относительно возможного дальнейшего снижения цен.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая прогнозирует, что наибольший рост стоимости до конца года произойдет в массовом сегменте. Случится это на фоне завершения программы субсидирования ипотечной ставки: «Аналогичную ситуацию мы уже наблюдали в феврале 2016 года, когда до конца не была известна судьба господдержки строительной отрасли и велись жаркие споры о целесообразности ее продления. Тогда в офисы продаж поступало огромное количество заявок с целью подбора и покупки недвижимости. На фоне ажиотажного спроса застройщики увеличивали стоимость в отдельных проектах даже на 5–7% в месяц. Аналогичную ситуацию и повышенный интерес к первичному рынку недвижимости, вероятно, мы увидим и в ноябре-декабре 2016 года. Однако вряд ли рост стоимости квадратного метра превысит 7–10%. Сдерживать цены будут новые проекты, старт которых запланирован на этот год. При этом на рынке сложилась уникальная ситуация, когда сразу в трех проектах бизнес-класса можно приобрести квартиру в бюджете до 5 млн рублей. Причем речь идет не о спальных районах, а о привлекательных локациях».

Сейчас, впрочем, наблюдается сезонное падение зарегистрированных договоров купли-продажи — на 13% по сравнению с маем. На 2% упало количество договоров долевого участия, на 4% — ипотечных договоров.

— Мы считаем, что до конца года цены на вторичное жилье будут плавно снижаться, но не более чем на 5% до конца года. Номинальные цены на первичном рынке сейчас стагнируют, однако реальные затраты на покупку первичного жилья немного сокращаются, — полагает руководитель отдела аналитики CENTURY 21 Россия Кирилл Котриков. — Это связано с бонусами и маркетинговыми акциями, на которые идут застройщики.

— Абсолютное большинство продаж на вторичке (а именно — 81%) по-прежнему проходит с дисконтом, — рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. — В июне доля таких сделок достигла максимального показателя за историю наблюдений с 2012 года: 83% от общего количества проданных объектов было реализовано после торга на понижение. Средний размер скидки составил 8,5%. Таким образом, фактические продажные цены в указанном сегменте снизились за год примерно на 15%. По нашим оценкам, количество сделок будет постепенно прирастать, а цена потихонечку сползать — на 5–7% в год. Рост рынка невозможен без устранения фундаментальных негативных факторов, которые в настоящее время по-прежнему глобально ограничивают спрос. Это прежде всего низкая платежеспособность населения и неуверенность людей в стабильности своего материального положения. А первичный рынок жилья оказался в ситуации, когда продолжающееся увеличение себестоимости строительства сопровождается понижением отпускных цен. О работе на грани рентабельности и отсутствии возможности дальнейшего снижения цен заявляют как сами застройщики, так и столичное руководство. Таким образом, застройщики больше не имеют возможности удерживать комфортную для потребителя разницу цен с объектами вторичного рынка. Впервые в истории московской недвижимости цены на вторичном рынке жилья могут опуститься ниже стоимости новостроек.

Еще одна явная тенденция: предложение на рынке жилья в последние годы сместилось в сторону квартир с меньшим количеством комнат. По данным последней переписи населения, соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в России составляет 23% —40% — 29% — 8% для 1-, 2-, 3–4- и многокомнатных квартир соответственно.

Но даже если покупатели нацелены на жилье минимальной площади, приобретать жилье они не торопятся. Средний срок экспозиции ликвидных квартир за прошедший год увеличился с 30–40 дней до 100 дней. Минимальный дисконт при этом составляет 10%. Проще говоря, если удается продать жилье через три месяца и не за 10 миллионов рублей, как вы хотели, а за 9, — это большая удача. Вторичный рынок недвижимости затоварен, и «расшевелить» его сможет разве что снижение ставок по ипотеке. Пока же 14–15% годовых за ипотеку становятся камнем преткновения для выбора в пользу вторичной недвижимости, утверждают аналитики.