Приезжие спасают рынок недвижимости столицы

Кризис снова погнал в Москву провинциалов

Социологи заявляют о необычной и противоречивой на первый взгляд тенденции. Экономический кризис, с одной стороны, обрушил рынок недвижимости, особенно в Москве, цены на квартиры в которой неприлично зашкаливали. Но, с другой стороны, за счет приезжих потихоньку начали расти продажи в новостройках.

Ежедневно в поисках лучшей жизни в столицу устремляются тысячи людей. Только в январе 2016 года в Москву из депрессивных российских регионов прибыло на 100 тысяч россиян больше, чем в начале прошлого года. Такого количества желающих перебраться из тихой провинции в шумную столицу не было даже в перестроечное время. По данным ВЦИОМ, в 1990 году поменять место жительства ради более высокооплачиваемой работы были готовы 40% россиян. В 2015-м их доля выросла до 48%.

О своем желании переехать в крупные города и Москву заявляют и молодые люди. Согласно опросу РАНХиГС, только 4% выпускников, проживающих в небольших городах, намерены остаться там после окончания 11-го класса. А 75% молодых людей уверены, что будут жить в более крупном населенном пункте, чем их родной город.

В среднем 40% приезжих уезжают обратно на родину в течение 2–3 лет. Оставшиеся 60% находят постоянную работу и приступают к решению квартирного вопроса — арендуя жилье или покупая квартиру на собственные средства или с помощью ипотечного кредитования.

И вот результат. По итогам первого квартала 2016 года доля региональных покупателей квартир на первичном рынке Москвы составила 16% — в 1,5 раза больше, чем в конце 2015 года.

Эксперты выделяют пять основных причин — как очевидных, так и не очень, — способствующих увеличению количества трудовых мигрантов.

Первая — конечно, более высокий уровень окладов. По данным Росстата, среднемесячная номинальная начисленная заработная плата по России в марте 2016 года составила 35,5 тыс. рублей, а в Москве — 70,5 тыс. руб. Это в два раза выше, чем в среднем по России, и более чем в три раза, чем во многих регионах страны. Сравните: в Костромской, Орловской, Псковской, Смоленской и других областях средняя зарплата за март не превышала 21 тыс. руб. В Москве гораздо больше (35–45 тыс.) порой получает даже неквалифицированный персонал — уборщицы, курьеры, кассиры, грузчики, официанты.

Причина номер два — возможность найти работу в столице. Численность безработных в России в апреле 2016 года по сравнению с тем же периодом 2015 года увеличилась на 100 тысяч человек (на 2,3%) и достигла 4,5 млн. Доля безработных в Москве составляет 1,9%, тогда как во многих других регионах этот показатель выше в 3–4 раза, а то и больше. Например, во Владимирской области безработных — 7,2% от всего трудоспособного населения, в Ярославской — 7,3%, Вологодской — 7,9%, Мурманской — 9%. Больше 60 тысяч региональных предприятий в этом году анонсировали предстоящее сокращение персонала. Годом ранее таковых было чуть больше 25 тысяч. В общем, очевидно, что по сравнению с регионами на рынке труда Москвы нет дефицита вакансий. Несмотря на кризис, по большинству позиций спрос со стороны работодателей превышает предложение.

Третья причина — относительная доступность квартир по сравнению с прежними годами. По данным «Метриум Групп», минимальная стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы по итогам мая 2016 года составила 95 тыс. рублей — в студиях, 86 тыс. — в однокомнатных квартирах, 73,5 тыс. — в двухкомнатных и 79 тыс. — в «трешках». Таким образом, разрыв между столичными и региональными ценами стал гораздо меньше, чем несколько лет назад. Для сравнения: средняя цена за квадратный метр на рынке недвижимости Нижнего Новгорода по итогам апреля этого года — 67,7 тыс. руб., в Самаре — 65 тыс. руб., в Воронеже, Рязани и Ярославле — 48 тыс. рублей. «Стоимость студий в новостройках столицы начинается от 2,52 млн руб., однокомнатных квартир — от 3,33 млн руб., двухкомнатных — от 4,68 тыс. рублей», — говорит специалист компании.

А ведь еще несколько лет назад «входной билет» на рынок Москвы стоил 5 млн руб., и за эту цену можно было приобрести лишь небольшую «однушку». Теперь же, продав недвижимость в другом городе, ее владельцы могут как минимум выручить средства для первого взноса за жилье в столичной новостройке. А если в собственности большая квартира, то ее стоимости может хватить на полную оплату недорогого жилья на первичном рынке Москвы, даже без ипотечного кредита.

Ипотека с дотируемой ставкой — следующий плюс. В 2016 году было продлено действие программы господдержки ипотечного кредитования. Процентная ставка по ней составляет 11,5–12%, что ниже рыночной ставки на 3–5%. Заем может быть выдан на срок до 30 лет, максимальная сумма для клиентов, покупающих жилье в Москве, составляет 8 млн руб., тогда как в регионах эта сумма ограничена размером в 3 млн рублей. «Доля покупателей из регионов, приобретающих квартиру с использованием ипотечного кредита, доходит до 90%, — подчеркивают эксперты. — Первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой составляет 20%. Получается, что при стоимости жилья в новостройке 2,5–3 млн руб. для первоначального взноса потребуется 500–600 тысяч руб. Причем если раньше банки неохотно давали кредиты клиентам из регионов без московской прописки, сейчас условия предоставления ипотеки иногородним гражданам в большинстве кредитных учреждений не предусматривают постоянной регистрации в столице. Достаточно иметь постоянную прописку в любом регионе России.

И, наконец, причина неочевидная. Из-за обнищания населения огромное количество новостроек в столице пустуют, а их владельцы демпингуют. По итогам мая 2016 года на первичном рынке столичного жилья эконом- и комфорт-класса было представлено 45 проектов (148 корпусов). В них экспонировалось около 16 тыс. квартир площадью от 22,1 кв. м. При этом за последние месяцы увеличилось количество лотов в домах, уже введенных в эксплуатацию. Сейчас их доля составляет 16,6%.

Некоторые аналитики осторожно полагают, что в 2017 году все-таки возможен рост цен на квартиры, связанный с удорожанием материалов и себестоимости строительства, влиянием отложенной инфляции, а также сокращением предложения на первичном рынке. Предпосылок для этого несколько. Разрешений на строительство жилых комплексов в этом году выдается на 20–25% меньше, чем в 2014–2015 годах, — соответственно, через два года на рынке может возникнуть дефицит новых объектов. И если экономическая ситуация в регионах будет ухудшаться (а в обратном уж точно мало кто сомневается), доля региональных покупателей жилья в столичных новостройках продолжит увеличиваться.

Впрочем, вряд ли прирост окажется «взрывным». Скорее всего, он составит несколько процентов в год. Поэтому существенного влияния на первичный рынок недвижимости Москвы и изменения баланса спроса и предложения трудовая миграция оказывать не будет.