Простое решение для жилищного кризиса

Пора вводить принудительный выкуп годами пустующих квартир

В конце XIX века, когда гигиена стала наукой, немецкие ученые установили: для нормальной жизни на человека должно приходиться 25 кубометров воздуха.

В 1919 году, когда большевики еще в аду Гражданской войны стали устанавливать правила нормальной жизни, они взяли этот показатель, поделили на высоту потолка в три метра и получили норму в 8,25 кв. м на человека. По ней подселяли в коммуналки — не думая, правда, что мебель и другие вещи имеют объем и вытесняют часть необходимого воздуха.

В «хрущобах» высоту комнат опустили до 2,5, а то и до 2,2 метра и увеличили санитарный минимум до 12 кв. м.

А в 1970-е годы с ростом благосостояния и внимания к качеству жизни было установлено, что из-за загрязнений человеку надо уже не 25, а минимум 50 куб. м воздуха. И при потолке в 3 метра надо минимум 17 кв. м жилья, а при потолке в 2,5 метра — 20!

Современные стандарты ООН и вовсе требуют 30 кв. м (жилой, а не общей площади!) на человека.

В России обеспеченность жильем выросла с 2000 года с более чем 19 до почти 24 кв. м общей (!) площади. Но в нее входят и пустующие инвестиционные квартиры, и хоромы с сотней «квадратов» на человека. Большинство россиян живут в недопустимых с санитарной точки зрения условиях.

В общежитиях же, где живет 2,6 млн чел. (и не только выселенных должников по ипотеке или ЖКХ, но и, например, сотрудники ряда органов правоохраны), норма — 6 кв. м на человека. Хуже, чем в Гражданскую войну: это уровень ночлежек для бедных в XIX веке в Великобритании!

При советской власти семьи надо было переселять в большие квартиры, если на человека приходилось менее 12 кв. м. Сейчас эта норма в ряде регионов снижена до 9 кв. м — и о расселении даже по санитарному минимуму нет и речи.

Да, в СССР люди стояли в очереди на квартиру долгие годы, но эта очередь двигалась, а жилье было бесплатным (для обеспеченных были и кооперативы, и даже порой кредит по ничтожным ставкам).

По оценкам, обеспеченность жильем выше среднего уровня лишь у 41% россиян. У 10% на человека приходится 10–12 кв. м, а еще у 10% менее 10 кв. м — и государство ничего никому не обязано: мол, «денег нет, но вы держитесь»!

Правда, оно еще признает некогда конституционное право на жилье некоторых категорий граждан. Военнослужащих, «чернобыльцев», «афганцев» на начало прошлого года стояло в очередях на жилье чуть меньше 300 тыс. чел. и еще 376 тысяч молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Успехи есть, но они недостаточны.

При покупке жилья молодыми семьями субсидируется до 40% их цены, но та часто занижается (в прошлом году в Санкт-Петербурге, по оценкам, вдвое).

В 2004 году цена квартиры в 54 кв. м составляла зарплату работающих мужа и жены за 4 года (при двух иждивенцах она меньше санитарной нормы), а через 10 лет, несмотря на до сих пор составляющий гордость лидера «Единой России» Медведева проект «Доступное жилье», он сократился лишь до 3,9 года.

По методике ООН жилье доступно, если для его покупки надо копить до 3 лет, и полностью недоступно, если надо копить более 5 лет. В России самый оптимистичный региональный минимум составляет аж 7 лет.

А ведь помимо площади жилья есть проблема его качества.

Примерно 20% населения регионов имеют более 18 кв. м общей (а не жилой!) площади на человека. Но эти «излишки» в основном старые дома бедняков. По оценкам, лишь четверть жителей регионов имеет жилье по федеральным нормам (отдельное, со всеми удобствами, не менее 18 кв. м на человека).

Несмотря на усилия государства, на начало 2013 года в регионах требовалась замена 42,5% водопроводных, 35,9% канализационных, 26,6% теплосетей (потери тепла в них выросли с 7,2% в 2000 году до 10%). Не имели водоснабжения 31 млн чел., горячей воды — 49 млн, водоотведения — 37 млн, централизованного отопления — 24 млн чел.

Доля ветхого и аварийного жилья при советской власти составляла 1,3% (на конец 1990 года), а аварийным было лишь 3,3 млн кв. м против 28,9 млн ветхого.

К концу 2000 года доля ветхого и аварийного жилья увеличилась до 2,4%, а в 2005 году достигла максимума — 3,2%. Снижение началось лишь в 2009 году, к концу 2013 года — до 2,8%. При этом если площадь ветхого жилья выросла за постсоветское время в 2,4 раза (до 70,1 млн кв. м), то аварийного, жить в котором опасно, — аж в в 7,2 раза, до 23,8 млн кв. м.

Но эти данные условны. Росстат указывает: «В связи с отсутствием нормативно-правового акта, устанавливающего порядок государственного учета жилищного фонда… информация за 2013 год сформирована… не по полному кругу собственников жилищного фонда».

И за последующие годы открытой официальной информации нет (ее обещают получить лишь в середине этого года). Для сбора налогов кадастровая оценка есть по всему жилью, а вот для учета проблем людей (и для большей достоверности того же кадастра, кстати) всем государством никак не могли родить нормативно-правовой акт.

Около половины домов нуждается в капремонте. Президент Путин отметил: в России в год капитально ремонтируется около 50 млн кв. м жилья, что грозит коммунальной катастрофой.

Обязательные платежи на капремонт отданы на откуп регионам, и даже в столь похожих городах, как Москва и Санкт-Петербург, они различаются впятеро.

Сбор средств напоминает наглый грабеж: президент Путин отметил, что в 2015 году на капремонт у нас забрали 97 млрд руб., а заключили контрактов (при всех их «несовершенствах») лишь на 25 млрд. Почти три четверти денег, 72 млрд руб., у нас взяли просто так.

Пока государство не научится использовать наши деньги, отбирать их оно не имеет права.

Более того: перед сбором средств на капремонт государство обязано привести жилье в нормативное состояние, если оно при приватизации передавалось в ненадлежащем виде.

А маховик жилищного строительства между тем останавливается. В I квартале 2015 года ввод жилья в строй превышал прошлогодний уровень на 33,5%, и даже во II квартале превышение (2,0%) еще сохранялось. Но уже в III квартале спад составил 6,2%, в IV квартале — 7,5%, а в январе–апреле этого года — 14,3%.

Россия объята жесточайшим жилищным кризисом, сопоставимым с временем позднего Сталина. Хотя сравнение некорректно: тогда страна уверенно поднималась из руин чудовищной войны, а сейчас она по-прежнему раздавлена либеральной социально-экономической политикой «лихих 90-х».

Отсутствие жилья лишает огромные массы людей самой возможности создать семью.

Правда, строительство лишь смягчало жилищный кризис из-за монопольно завышенной цены жилья. В результате новые кварталы в основном раскупались в инвестиционных целях или улучшали жизнь среднего класса, который мог тянуть грабительски дорогую ипотеку. Шутка о том, что замена преступнику смертной казни ипотекой на 25 лет воспринимается как бессмысленное зверство, все менее смешна.

Основная масса россиян не имеет шансов на улучшение жилищных условий вне зависимости от остроты своих проблем.

Удешевление жилья из-за кризиса облегчает ситуацию лишь имевшим крупные сбережения: для остальных снижение цены компенсируется падением доходов, ростом неопределенности, удорожанием кредита и повседневной жизни.

Поэтому спад строительства мало влияет на остроту кризиса: жилье слишком дорого и покупалось в прошлом во многом для инвестиции. Его не продают, так как владельцы имеют запас прочности и надеются на рост цен, а сдавать его в аренду хлопотно и из-за падения цен не очень выгодно, и часто его держат пустым.

Это чудовищный парадокс: масса пустующего жилья усиливает его нехватку!

Простейший выход из ситуации — принудительный выкуп его, начиная, например, с третьей квартиры, государством по себестоимости (без ее завышения коррупцией, бюрократизмом и просто спекуляциями) с некоторой нормативной прибылью и передачей в социальную аренду.

Менее грубый выход нашли во Франции: налог на пустующее жилье в городах с населением более 50 тыс. чел. Квартира там может безнаказанно пустовать лишь год. Во второй год она облагается налогом в 12,5%, а с третьего года — в 25% от вмененного арендного дохода. Если собственник — фирма, ставки выше.

Так владелец пустующего жилья экономически принуждается к сдаче его в аренду, что увеличивает предложение, удешевляет аренду и делает ее более доступной.

Пренебрежение этой мерой, продолжение игнорирования обостряющегося жилищного кризиса продолжат общий курс правительства, лидера «Единой России» Медведева на доведение людей до отчаяния и с каждым днем будут повышать вероятность реализации простейшего, насильственного пути решения жилищной проблемы.