Новый тренд на рынке недвижимости: сначала снимаем — потом покупаем

С начала года количество квартир, которые продаются и параллельно сдаются, увеличилось на 30%

Риелторы придумали новый антикризисный способ продажи жилья. Поскольку квартиры могут висеть в базе несколько месяцев, а то и год-два, специалисты предлагают собственникам для начала сдавать их потенциальным покупателям в аренду. В итоге часть клиентов привыкает к жилью, месту и соседям — и в конце концов приобретает недвижимость в собственность.

В основном, конечно, речь идет о достаточно дорогих квартирах. Арендаторы убивают сразу двух зайцев: тестируют, хороша ли квартира для постоянного проживания, и параллельно выясняют стоимость жилья такого же класса.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева констатирует: с начала года количество квартир, которые продаются и параллельно сдаются, увеличилось на 30%. Продавцам схема «аренда — последующая продажа», видимо, тоже выгодна. Они получают и деньги за съем жилья, и надежду на скорейшую его продажу.

— Продавцы дорогих квартир считают и анализируют свои издержки и упущенную выгоду за период экспозиции и соглашаются временно сдавать жилье в аренду, — говорит директор департамента аренды городской недвижимости компании Юлия Ковалева. — Свежие качественные предложения по адекватной цене без промедления находят отклик у клиентов, которые заинтересованы в аренде и ведут мониторинг рынка. Это квартиры от 600 тысяч рублей в месяц.

Эксперт подчеркивает: контингент такого жилья, как правило, составляют состоятельные семейные люди, которые могут позволить себе содержать няню, горничную и другой обслуживающий персонал. Ясно, что амортизация квартиры минимальная и не вызывает опасений порчи дорогостоящей собственности. «Все чаще встречаются случаи, когда клиенты, по различным причинам снимавшие элитную квартиру, впоследствии принимают решение о покупке именно этого жилья, — уточняет Юлия Ковалева. — Люди привыкают к квартире, приживаются, им нравится место, дом, окружение и соседи. По нашей оценке, каждая десятая элитная квартира, которая была выставлена на продажу и параллельно арендована, была выкуплена этими же жильцами».

— Предложение на вторичном рынке элитной недвижимости превышает спрос, — говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. — Главная проблема — 80% квартир устарели морально и теперь малоинтересны клиентам. Основной спрос сконцентрирован на 20% всего объема предложения. Преимущественно речь идет о недавних новостройках — с продуманными планировками без «лишних» квадратных метров, с организованными подземными паркингами, современной концепцией, разработанной не по шаблону, а по индивидуальному проекту. Как показывает практика, таких предложений меньшинство. И они востребованы даже в условиях кризиса.

Эксперты утверждают: на рынке элитной вторичной недвижимости сложился дефицит ликвидных предложений и профицит объектов, которые представляют собой преимущественно не самые интересные варианты. Средняя стоимость квадратного метра составляет $5,5–6 тысяч. Неудивительно, что в условиях превышения предложения над спросом некоторые квартиры ждут будущих хозяев годами.

— В нашей практике тоже часто встречаются случаи, когда, прежде чем купить недвижимость, ее арендуют, — говорит владелец агентства недвижимости CENTUY 21 Elvert Collection Людмила Якушина. — Безусловно, это не связано с нехваткой денег, однако элитная недвижимость — это серьезное вложение. Аренда позволяет провести некий тест-драйв недвижимости, обжиться, понять все плюсы и минусы, особенности инфраструктуры, транспортных развязок. Достаточно часто встречаются случаи, когда сдавалась квартира без договоренностей о дальнейшей продажи, но в итоге квартиросъемщики буквально влюблялись в квартиру и выкупали ее. На рынке элитной недвижимости сейчас наблюдается переизбыток предложений, но чаще встречаются не самые качественные квартиры. Как правило, хорошие варианты почти сразу находят своих обладателей.

— Исходя из реально зарегистрированных сделок, средняя стоимость элитных квартир на первичном рынке в Москве за первый квартал 2016 года снизилась на 5,3% — до 281 тыс. руб. за кв. м. При этом на вторичном рынке наблюдался рост на 7% за год — до 334 тыс. руб. (что тем не менее ниже инфляции), — говорит финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. — Впрочем, различие в динамике говорит и о различиях в классификации квартир данного сегмента. Так, в районах старой застройки сейчас практически не возводится нового жилья. При этом там сравнительно высок спрос среди потенциальных покупателей.

Объем предложений квартир в элитном Центральном округе не столь высок. По данным базы Winner, он составляет около 10,1% — это 6-е место среди всех округов Москвы. Вот каковы цены в некоторых столичных округах: в центре — 448 850 рублей за кв. м, в Северном округе — 238 148 рублей, в Западном — 200 636 рублей. В остальных районах стоимость недвижимости ниже. Средняя стоимость однокомнатных квартир в Центральном округе — 33,97 млн рублей, двухкомнатных — 35,58 млн рублей, трехкомнатных — 56,07 млн рублей, многокомнатных — 92,97 млн рублей.

В массовом сегменте тоже есть примеры, когда собственники готовы сдавать жилье, чтобы получать хоть какую-то прибыль. Однако это является вынужденным вариантом. «Прибыль от сдачи жилья составляет 4–6% годовых, — говорят экономисты. — Кто-то пытается одновременно сдавать квартиру в аренду и проводить показы. Как правило, арендатор в этом случае может рассчитывать на скидку в 30–50% от стоимости аренды».

— Подобные программы уже рассматриваются застройщиками, ведь в период экономической стагнации платежеспособный спрос значительно сократился, — говорит ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова. — Аренда квартир с последующим выкупом позволит покупателям хотя бы не ждать нового жилья, а сразу въехать в квартиру, что немаловажно для комфорт- и экономкласса, где многие семьи приобретают свое первое жилье. В то же время подобная программа требует существенных вложений. В аренду сдают уже готовые меблированные квартиры, а строительство большинства объектов ведется за счет участников долевого строительства и заемных средств, то есть возникает вопрос, за счет чего будет вестись строительство домов, если платежи от покупателей будут поступать уже после ввода дома в эксплуатацию. Подобную программу можно ввести при комплексной застройке и предлагать в аренду готовые квартиры, не выкупленные в первых очередях строительства. Но полноценной программы аренды с правом выкупа на рынке пока нет.

Похожая схема несколько лет назад успешно действовала на Западе.

— Можем прокомментировать тренд с нашей позиции: мы являемся экспертами по элитной недвижимости в Нью-Йорке, — рассказывает представитель One&Only Realty в России Юлия Крылова. — Это было в период разразившегося кризиса 2008 года, когда инвесторы не спешили и вели себя максимально осторожно. С нашей подачи застройщики организовали арендные офисы, которые предлагали клиентам заключить 12-месячный договор аренды. Он подразумевал право выкупа по истечении означенного срока. Больше того, если арендатор принимал решение в течение первых девяти месяцев, то арендная плата, которую он внес, шла в зачет первого платежа по сделке. Если он не успевал определиться в этот период, ему оставалось три месяца на принятие решения, но стоимость аренды в таком случае уже не возвращалась.

Впрочем, сейчас в Нью-Йорке практически угас спрос на подобные предложения. Да и сами продавцы за рубежом перестали предлагать такую схему. Возможно, из-за того что она неоднократно играла им не на руку.

— В моей практике был такой пример, — говорит Илья Менжунов. — Один из собственников элитной квартиры сдал ее в аренду со скидкой в 50%. Согласно условиям договора, арендатор должен был предоставлять квартиру для показа возможным клиентам. В результате, когда появился покупатель с серьезными намерениями, камнем преткновения стало то, что в квартире арендаторы держали кошку. Как выяснилось, клиент имел жуткую аллергию на шерсть животного. В результате он отказался от сделки, хотя квартира ему очень понравилась. Вот так в погоне за прибылью продавец потерял клиента.

Ситуации могут быть и более курьезными. Мало кто из покупателей готов смотреть на неубранную одежду и разбросанные вещи арендаторов. Ведь первое впечатление можно произвести только один раз. И оно часто бывает испорчено именно из-за отсутствия элементарной предпродажной подготовки, которую невозможно провести в присутствии арендаторов.