Однокомнатная квартира на Цветном бульваре стоит дороже виллы в Майами

Тем не менее востребованность недвижимости может измениться в считаные месяцы

Рассуждать о выгодном вложении денег в эпоху экономического кризиса могут либо отъявленные оптимисты, либо крепкие профессионалы. Единого рецепта удачного инвестирования не существует в принципе, а делать выводы на фоне ослабления национальной валюты совсем уж непросто. Тем не менее достоверно известно: жилье в Москве на данный момент стоит дороже, чем в большинстве стран мира.

В разные годы лучшими средствами инвестирования становились акции, облигации, банковские вклады. В 2016 году 73% экспертов рынка (опрос проводился среди топ-менеджеров крупнейших российских компаний) отдали предпочтение недвижимости.

По данным группы Becar, с 1992 по 2015 годы золото подорожало в пересчете на доллары США в 3,4 раза, нефть — втрое. Хорошим способом сохранения средств в этот период были акции: Dow Jones за 23 года вырос в 5,4 раза, индекс РТС — в 9 раз. Стоимость квадратного метра в Нью-Йорке увеличилась в 4 раза, в Лондоне — в шесть, в Москве — в семь, а в Санкт-Петербурге — в 9 раз.

Аналитики Mail.Ru подсчитали, сколько квартир за рубежом можно купить, продав московское жилье. Ясно, что цена «квадрата» на периферии города и в центре различается в несколько раз. Поэтому основой для анализа стала стоимость двух московских квартир: одна — за 21 млн рублей — расположена недалеко от станции метро «Цветной бульвар» на пятом этаже кирпичного пятиэтажного дома и имеет площадь 41 кв. м. Другая — за 5,6 млн рублей — находится в Бутове и имеет площадь 39 «квадратов». Для пересчета стоимости использовался текущий курс рубля.

Выяснилось, что на деньги, полученные от продажи «однушки» в центре Москвы, нельзя купить лишь недвижимость в Лондоне. Но если приплюсовать доход от реализации бутовского жилья — вполне даже можно. В качестве примера авторы исследования взяли квартиру площадью 40 квадратных метров с небольшой кухней и балконом неподалеку от лондонской станции метро «Парк Уэмбли» за 28 млн рублей.

Цены на недвижимость в Нью-Йорке сопоставимы с московскими. За 21 млн рублей продается, например, 46-метровая квартира на Манхэттене (второй этаж, достойный ремонт). В Милане жилье куда более доступно. Так, в столице моды за квартиру площадью 45 кв. м с кондиционером и дизайнерской кухней просят 13,6 млн рублей.

И в Берлине, и в Барселоне по цене однокомнатного жилья в центре Москвы можно купить две квартиры. Так, в Берлине жилье аналогичной площади (41 кв. м) на втором этаже двухэтажного кирпичного дома в районе Вайсензее продается за 8,8 млн рублей. А 38-метровая квартира с просторным балконом в Барселоне потянет на 10,7 млн рублей.

На популярных морских курортах недвижимость еще доступнее. Владелец «однушки» на Цветном бульваре на полученные от ее продажи деньги без проблем купит три квартиры в Майами или на Пхукете. 40-метровая квартира в двухэтажном доме 1961 года постройки в городе под солнцем стоит 6,6 млн рублей, а квартира такой же площади на тайском острове рядом с пляжем Патонг и большим количеством торговых и развлекательных заведений, — 7 млн рублей. Получается, что даже владельцам однокомнатных квартир на окраине Москвы нужно добавить 1 млн рублей для приобретения жилья в Майами и 1,4 млн — на Пхукете.

И, наконец, стоимость квартиры в центре Москвы эквивалентна шести в Минске, а «однушки» в Бутове — полутора квартирам в белорусской столице. За 3,5 млн рублей здесь можно купить жилье в новостройке площадью 40 квадратных метров с ремонтом, мебелью и большой гардеробной.

Что касается вложений в российскую недвижимость, нужно понимать: ситуация на рынке и в стране не стоит на месте: меняются условия кредитования, объем предложения, спрос, демография, экономика. Понятно, что через пять-десять лет ценность приобретенной недвижимости изменится. Но только в какую сторону?

— В момент покупки актива всегда необходимо думать о его продаже, — говорит вице-президент NAI Becar Илья Андреев. — И чтобы спрогнозировать востребованность объекта, его будущую стоимость, и, соответственно, перспективы продажи или сдачи в аренду, покупателю необходимо ответить на следующие вопросы: сколько подобных объектов существует на рынке сейчас, в том числе в данном доме или окружающей застройке; какое их количество будет выводиться на рынок в ближайшей перспективе; каков текущий уровень обеспеченности района инфраструктурой и каковы перспективы ее развития.

«Звездами» рынка коммерческой недвижимости эксперты называют апартаменты. Средняя цена квадратного метра в них на конец четвертого квартала прошлого года упала на 16% (до 232 тыс. рублей), при этом стоимость аренды не изменилась.

«Хромые утки» — офисы — характеризуются низкими темпами роста, низкой доходностью и низкой же рентабельностью. Они самоокупаются, но не более того. Тем не менее в течение 5–7 лет эти сегменты имеют все шансы «расправить крылья» — не исключено, что они станут приносить владельцу годовой доход 13–16%.

«Дойными коровами» аналитики признали склады. Этот традиционный и консервативный сегмент недвижимости в кризис не обладает высокими темпами роста, но и не требует затратных инвестиций. При удачном раскладе складские помещения позволяют владельцу получить 13-процетный годовой доход. Правда, прогнозы на ближайшее время у аналитиков не столь радужные. Возможно, владение складами перестанет быть выгодным бизнесом.

И, наконец, «трудные дети» — торговая недвижимость. Ставки падают, количество новых объектов растет. Зарабатывать в этом сегменте смогут лишь те, кто не пожалеет значительных инвестиций, в том числе и на рекламу. Для остальных к концу года торговая недвижимость окончательно переместится в сектор «хромых уток».