5 признаков долгостроя: что делать обманутым покупателям жилья

Из-за кризиса обанкротиться может любая «надежная» и «проверенная» компания

Как избежать покупки квартиры в проблемной новостройке? В последние годы, кажется, россияне получили примерно тысячу и один ответ на этот вопрос. Увы — эксперты рекомендуют забыть все, о чем вам рассказывали. В нынешней экономической ситуации перед покупателями встает новая опасность: некогда надежный и многократно проверенный застройщик может остаться без денег на завершение своих проектов. И даже те дольщики, которые с особой тщательностью выбирали жилой комплекс для приобретения квартиры, могут оказаться заложниками недостроя.

Аналитики «Метриум Групп» выявили 5 основных признаков, по которым можно понять, что новостройка уже встала или вот-вот превратится в долгострой.

Один из самых надежных способов выяснить, возводится ли жилой комплекс, — приехать пару раз на стройку и своими глазами посмотреть, что происходит. Если на площадке нет явной активности (несколько слоняющихся рабочих не в счет), а этажность жилых корпусов не увеличивается, дело плохо.

Кстати, многие компании организуют онлайн-трансляцию хода работ. Но специалисты не рекомендуют безоговорочно доверять увиденному в Сети: с целью сокрытия реального положения дел застройщик может заменить трансляцию на запись.

Нестабильность в экономике и снижение покупательской активности вынуждает застройщиков к продаже жилья с существенными скидками. Однако у «щедрости» девелопера есть свой предел. Если продавец квартир в новостройке на протяжении нескольких месяцев обещает скидку от 20% и выше, насторожитесь. Не исключено, что компания испытывает серьезные финансовые проблемы и безуспешно пытается найти средства на продолжение стройки.

Конечно, нельзя сказать, что сравнительно невысокая цена — однозначный признак мошенничества. Стоимость квадратного метра падала, падает и продолжит падать. Больше того — застройщики в считаные месяцы пересмотрели политику возведения жилья, сократив площади квартир. По данным специалистов Est-a-Tet, объем доступных предложений апартаментов и квартир в старых границах Москвы с бюджетом покупки до 10 млн рублей за год вырос в 2,5 раза. При этом наиболее значительный прирост зафиксирован в самом низком ценовом сегменте: количество новых квартир стоимостью от 2,5 до 5 млн рублей увеличилось более чем в 3 раза.

— Самые доступные предложения на рынке новостроек — квартира-студия в Зеленограде площадью 19,9 кв. м за 1,89 млн рублей и апартаменты в районе станции метро «Петровско-Разумовская» площадью 16 кв. м за 2,27 млн рублей. При этом объем квартир и апартаментов дешевле 2,5 млн рублей в Москве не превышает 1 тыс. кв. м (примерно 50 предложений), — комментирует руководитель Аналитического и консалтингового центра Владимир Богданюк.

Следующий неприятный для покупателя знак — частая смена генподрядчика. Разовая смена строительной организации не является чем-то из ряда вон выходящим. Напротив, это может свидетельствовать, что девелопер забоится о качестве выполняемых работ, а у предыдущего подрядчика с этим было не очень. Если же смена происходит часто, то, вероятнее всего, организации сами выходят из проекта, поскольку девелопер не в состоянии оплачивать их работу.

Как и в случае с единичной сменой генподрядчика, не являются чем-то необычным и изменения проектной декларации в разумных количествах. Эта возможность предусмотрена 214-м Федеральным законом. Но дольщику стоит внимательно присмотреться к сути этих изменений. Если в очередной редакции проектной декларации поменялись сроки ввода жилого комплекса в эксплуатацию, это — повод обратиться к девелоперу за разъяснениями.

И самый явный признак ухудшения финансовой ситуации у девелопера — попытки избежать общения с дольщиками. Особенно в том случае, когда у покупателей квартир есть обоснованные подозрения в том, что стройка встала. Ведь в большинстве случаев все проблемы с дольщиками можно урегулировать мирным путем, если вести конструктивный диалог и информировать о задержках в строительстве. А попытки делать вид, что ничего плохого не происходит, только усугубляют ситуацию.

Как же быть, если вы окончательно и бесповоротно убедились, что стройка встала? Вариантов несколько. Ни один из них, впрочем, искрометного оптимизма не вызывает. Хотя впадать в уныние тоже не стоит — решить проблему так или иначе можно.

Проще всего, конечно, ждать — однако этот совет подходит только очень терпеливым и спокойным людям, у которых к тому же нет острой нужды в крыше над головой. По опыту, большая часть замороженных проектов в конце концов достраивается — пусть не этой компанией, так другой. В Москве есть немало примеров, когда дольщики ждали жилья по 5–7 лет: «Дом на Мосфильмовской», «Кутузовская миля» и другие.

Другой вариант — попытаться продать так и не построенную квартиру. Договор долевого участия предусматривает возможность переуступки прав требования третьему лицу (если квартира куплена в ипотеку, может потребоваться разрешение банка). Возможно, вам повезет и найдется покупатель, который хотел приобрести квартиру именно в этом жилом комплексе, даже несмотря на перспективу длительного ожидания окончания строительства. Шанс, мягко говоря, невелик. Но если вы готовы продать квартиру дешевле, чем вы ее купили, может и повезти.

Существует и такая возможность, как расторжение договора долевого участия. Многие покупатели квартир в новостройках, правда, боятся этой процедуры как огня. Но при ближайшем рассмотрении ничего особо страшного в расторжении договора нет. Во-первых, это можно сделать в одностороннем порядке — в том случае, если девелопер не передал квартиру новому собственнику в течение двух месяцев с момента истечения указанного в договоре срока. Нужно письменно уведомить застройщика о расторжении договора, и он обязан в течение 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами.

Кроме того, в Законе об участии в долевом строительстве прописаны ситуации, в которых не обязательно дожидаться остановки строительства дома. Но в этом случае расторгать договор придется через суд. При победе помимо самой стоимости квартиры, процентов за пользование денежными средствами и возмещения судебных издержек можно попытаться взыскать с застройщика компенсацию затрат на аренду жилья за время строительства дома, процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, и морального ущерба. И тогда полученных денег вполне хватит на покупку такого же по метражу или даже более просторного жилья, поскольку цены на квартиры в новых проектах значительно ниже среднерыночных показателей 2–3-летней давности.