Дом-"книжку" на Новом Арбате продают за 2,4 миллиарда рублей

Из него сделают либо гостиницу, либо офисный центр

Приобрести 26-этажное здание по адресу Новый Арбат, 15, изъявила желание компания «Апарт Груп». Она стала единственным участником аукциона по продаже дома, поэтому аукцион признан несостоявшимся. Представители горадминистрации предложили компании заключить договор по стартовой цене. Стоимость сделки составляет 2,4 млрд рублей. Договор купли-продажи должен быть заключен в течение десяти рабочих дней со дня размещения на официальном сайте мэрии протокола об итогах открытого аукциона. Можно ли считать эту сделку успешной? Мнения экспертов разделились.

— Общая площадь «дома-книжки» №15 на Новом Арбате составляет почти 30 тыс. кв. м. Соответственно, примерная площадь помещений, пригодных под аренду, равна 20 тыс. кв. м. При арендной ставке 25 тыс. рублей в год инвестиции окупились бы примерно за 5 лет, что можно назвать неплохими показателями. Поэтому сумму сделки в 2,4 млрд рублей считаю объективной. Однако данные сроки окупаемости актуальны при полной заполняемости всех помещений, тогда как в настоящее время многие коммерческие площади пустуют, — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Если же компания «Апарт Груп» собирается реализовать в «доме-книжке» гостиницу среднего ценового сегмента, это абсолютно другая бизнес-модель, требующая дополнительных финансовых вливаний и имеющая другую доходность.

— Один квадратный метр обойдется покупателю по привлекательной цене — 80 тысяч рублей. Для сравнения — квартиры в жилых домах на Новом Арбате (на противоположной стороне) реализуются по цене 350–400 тыс. рублей за кв. м, — приводит пример ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Сейчас здание используется в основном для сдачи в аренду под офисы. На открытом рынке средняя стоимость аренды на Новом Арбате, 15, составляет 25 000 рублей за кв. м в год. Небольшой офис в 30 кв. м обойдется в 60 000 рублей в месяц. Кроме того, будущий покупатель может сдавать площади не только под офисы, но и как апартаменты и как гостиничные номера — для этого здание можно зонировать по этажам. Ежегодно с подобного объекта покупатель сможет получать более чем 500 млн рублей. Однако часть помещений могут быть обременены действующими арендными договорами по льготным ставкам, что может снизить выручку покупателя, продолжает эксперт. Впрочем, в последнее время ставка «от города» соответствовала рыночной. Так, помещение площадью 13 кв. м было сдано на 5 лет исходя из ставки 23 000 рублей за кв. м.

Финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин, впрочем, считает, что предложенная в рамках аукциона стартовая цена за дом-«книжку» была заметно выше его реальной рыночной стоимости: «Дело в том, что для переоборудования объекта даже под гостиницу уровня «3 звезды» или среднеценовой офисный центр однозначно потребуются значительные инвестиции, которые сложно поддаются прогнозированию из-за изношенных коммуникаций и инфраструктуры. По всей видимости, это и стало причиной того, что на аукционе была подана лишь одна заявка».