Антикризисные советы: как не переплатить банку за квартирный кредит

Программа господдержки ипотеки не спасает заемщиков от завышенных процентов

В кризис банки пересмотрели свое отношение к ипотечным заемщикам. Как ни странно, они все чаще стали отказывать полицейским, таможенникам и судьям. И все реже — наемным работникам со стабильной белой зарплатой (что, впрочем, не странно). В общем и целом же финансово-кредитные организации стали относиться к клиентам лояльнее, чем в сытые времена.

Вместе с экспертами «МК» выяснил, какие процентные ставки предлагают банки, на какой срок лучше брать кредит и на чем может сэкономить заемщик.

Напомним, что согласно условиям программы господдержки россияне могут воспользоваться ипотечным кредитом при покупке квартиры на первичном рынке по ставке не более 12% годовых. Разницу между рыночной и субсидируемой ставкой компенсирует государство. Несмотря на единые правила участия в программе господдержки, ставки в банках отличаются как на десятые доли, так и сразу на несколько процентных пунктов. Аналитики «Метриум Групп» на примере нескольких ипотечных программ посчитали, сколько придется заплатить по кредиту покупателю в зависимости от ставки.

Для расчетов специалисты выбрали «однушку» в одном из московских жилых комплексов. Площадь квартиры — 35 кв. м, стоимость — 5 млн 670 тыс. рублей. В качестве первоначального взноса у заемщика есть 1,7 млн рублей, то есть 30% от стоимости квартиры. Сумма кредита составляет 3 970 000 рублей. Срок ипотеки — 15 лет, или 180 месяцев.

И вот какие результаты получились в пяти банках с наиболее выгодными условиями для заемщиков.

Самый низкий платеж по государственной программе субсидирования ипотечной ставки доступен от одного из коммерческих банков, который по объему ипотечных портфелей даже не входит в первую десятку: 7% на первые три года кредита и 11% — с четвертого года. Ежемесячный платеж равен 35 683 и 43 689 рублям соответственно. Общая сумма выплат за весь срок кредита — 7 602 164 рублей.

Второе место занял банк со ставкой в 10,9% годовых. Ежемесячный платеж равен 44 874 рублям. Общая сумма выплат — 8 104 574 рублей.

На третьем месте — банк, предлагающий ставку 11,15% годовых. Ежемесячный платеж равен 45 498 рублям. Общая сумма выплат по кредиту — 8 217 450 рублей.

Четвертое место занял банк со ставкой в 11,2% годовых. Ежемесячный платеж равен 45 623 рублям. Общая сумма выплат — 8 240 110 рублей. Но, несмотря на не самое привлекательное по сравнению с предыдущими кредиторами предложение, банк делает ограничение: получить кредит по такой ставке могут только работники по найму. У индивидуальных предпринимателей стать заемщиками шансов нет.

Замыкает пятерку лидеров банк со ставкой 11,25%. Ежемесячный платеж равен 45 748 руб. Общая сумма выплат по кредиту — 8 262 798 рублей.

Для сравнения: при ставке по программе господдержки в 12% ежемесячный платеж по кредиту составил бы 47 647 рублей, а вся сумма выплат — 8 606 420 рублей. Таким образом, в абсолютном выражении сниженная ставка сэкономит от 340 тысяч до миллиона рублей.

— Казалось бы, разница в 0,25% дает выигрыш всего в тысячу рублей в месяц. Однако за весь срок кредита набегает 112 тысяч рублей, — комментирует управляющий партнер компании Мария Литинецкая. — Дело в том, что лидеры ипотечного кредитования уже имеют стабильный поток клиентов, поэтому им нет смысла дополнительно снижать ставки, сокращая тем самым свою прибыль.

Но такая ситуация наблюдается сейчас. А каких изменений можно ждать в ближайший год, с учетом продления программы ипотеки с господдержкой до 1 января 2017 года? Специалисты утверждают, что процентная ставка будет держаться на прежнем уровне.

— На первичном рынке ставки в рамках программ с господдержкой после 1 марта выросли по сравнению с прошлым годом в среднем на 1%, так что можно ориентироваться на ставку около 12% годовых. Хотя банки по-прежнему могут предлагать свои программы с определенными условиями, которые позволят снизить ставку. Без господдержки ставки будут на уровне 13,5–14% годовых, если не будет снижена ключевая ставка Центробанка, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

При отборе клиентов оценивается их платежеспособность (в том числе по тому, какой первоначальный взнос способен сразу уплатить клиент — разумеется, чем больше, тем лучше), уровень и стабильность дохода, сфера занятости, наличие иждивенцев в семье и кредитная история.

Явное предпочтение банки отдают специалистам по найму со стабильным белым доходом (их доля составляет почти 90%). В группе риска оказываются люди, работа которых связана с получением процента от продаж (риелторы, страховые агенты). Кроме того, банки могут отказать владельцам собственного бизнеса, мелким предпринимателям, фрилансерам, полицейским, таможенникам и судьям.

Важно: мораторий на досрочное погашение остался в прошлом. Если заемщик в какой-то момент получил возможность полностью расплатиться по кредиту — имеет полное право.

На какой срок выгоднее брать кредит в нынешних экономических условиях? На какую сумму лучше подавать заявку — можно ли, например, запросить у банка больше стоимости квартиры?

Вот какие советы потенциальным покупателям жилья дает руководитель отдела ипотеки компании «БЕСТ-Новострой» Андрей Владыкин:

— Во-первых, важно понимать: чем длиннее срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж, соответственно, тем легче вам дадут кредит в банке.

Во-вторых, легкость, с какой банк одобрит вам кредит, связана не столько с уменьшением нагрузки на бюджет заемщика, сколько с увеличением срока стабильного получения прибыли от него. А значит, необходимо каждый раз искать золотую середину в определении: срок — платеж — переплата.

В-третьих, любой кредит можно досрочно погашать, тем самым уменьшая либо оставшийся срок кредита, либо размер ежемесячного платежа.

Если переживаете, дадут или нет вам кредит, можно воспользоваться следующей стратегией:

— предъявите банку максимальное количество документов, подтверждающих вашу платежеспособность;

— «одобряйтесь» на максимальный срок.

После одобрения можно:

— пересмотреть одобрение на меньший срок;

— погашать кредит досрочно, будучи уверенным, что это экономит ваши деньги. В случае чего (с учетом экономической ситуации) можно платить минимум — и всех это будет устраивать.

— Лучше всего взять кредит на 20 лет и затем его досрочно погасить. Оптимальный срок кредитования — 15 лет, — добавляет руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков. — На момент подачи заявки банки не требуют договор. Но после одобрения кредита для проведения сделки договор на приобретение недвижимости понадобится.

— Имейте в виду: при использовании ипотеки с государственной поддержкой максимальный размер кредитных средств составляет 8 млн рублей, — подчеркивает коммерческий директор Группы компаний INSIGMA Екатерина Батынкова. — Ставка может отличаться для разных категорий заемщиков, а также уменьшаться после регистрации права собственности на квартиру при использовании стандартного ипотечного кредита (без государственной поддержки). Как правило, кредит не может составлять больше 80% от стоимости приобретаемой недвижимости. Однако в рамках специальных программ банки иногда устанавливают минимальный первоначальный взнос в размере 10%.