Как сэкономить на погашении жилищного кредита

Ипотека без посредника

В нынешнее время ипотечников просто жаль. Особенно валютных. В годы жирных цен на нефть их заманивали низкими процентами, а теперь им приходится платить втридорога. Пока компромисса между заемщиками, кредиторами и властями нет. Но есть «народные» способы, как взять кредит и не заплатить лишнего. Даже если работаешь неофициально, можно найти возможность заранее найти подводные камни, правильно рассчитать сумму займа и увидеть свет в конце тоннеля. Корреспонденты «МК» взвесили все за и против, испробовав на себе, как погасить кредит и не лишиться квартиры.

Мы с мужем живем в большой квартире. И все здесь новое, современное, и все здесь есть. Джакузи даже вон похрюкивает, выпуская остатки воды. Одного нет. Документа собственника. И не будет, потому что мы ее снимаем. Большую, современную и чужую.

О покупке собственной иногда задумывались, но в зоне внимания, как правило, были другие города и даже страны. Почему? А потому что знаете, где проще, чем в Москве, купить квартиру? Везде. Ну, практически. На Сен-Барте, конечно, проблематичнее. Но нам сен-барты ни к чему. На дружелюбном теплом Кипре, — рассуждали мы года два назад, — взять квартиру вполне по силам. Да, с гражданством придется похлопотать. А куда спешить?

Но все меняется, когда приходят они. Дети. Все твои прежние романтические фантазии надевают поводок и покорно отдают его в руки ответственности:

Постепенно мысли об ипотеке перестали казаться такими уж жуткими. Я решила «просто разузнать». Что делает нормальный русский человек, начиная любое дело? Правильно, расспрашивает окружающих.

Благо в моем случае есть где разгуляться. Почти половина из моих знакомых тесными узами и на долгие лета связана с жилищным займом.

Историй много, хороших и разных. И квартир тоже: «однушки-двушки-трешки», даже загородные дома берут. И не боятся же. Аргумент в основном один:

— Зачем платить за съемную, если можно столько же, но за свою.

Оно понятно. Но будь все так просто и доступно каждому, кто имеет возможность снимать квартиру, жилось бы по-прежнему столь же весело и вольготно арендодателям? Нет. А ведь живется же.

Я решила не прыгать в омут с головой и разобраться во всех нюансах самостоятельно.

Начнем с хорошего. Кто ищет, тот найдет. Я искала подтверждения, что ипотека — это необязательно висящий над тобой дамоклов меч, а вполне себе надежное предприятие.

И вот вам пожалуйста.

История Инны, которая выплатила ипотеку за год

Сумма была взята сравнительно небольшая — 1 млн. Но что крупному банку «немного», для молодой девушки, планирующей в одиночку выплачивать ипотеку, — целое состояние.

Ставка по кредиту в банке 13%, однако с учетом страховки и прочих нюансов в итоге она фактически выросла до 15,48%.

— Мне очень повезло, я взяла кредит с дифференцированным платежом, а не аннуитетным. То есть с каждым ежемесячным платежом по кредиту половина суммы уходила на погашение процентов по кредиту и половина — на гашение тела кредита. Рекомендую всем, очень выгодно!

Ежемесячный платеж Инны, взявшей кредит на 7 лет, составлял чуть больше 20 тыс. рублей. Половина суммы шла на гашение процентов по кредиту и половина, то есть около 10 тыс. рублей (плюс минус пару тысяч), шла на тело кредита. И она приняла решение делать досрочку, то есть платить больше, чем предполагает платеж. Выгода налицо: платишь 50 000, из которых 10 тыс. идет на погашение процентов и 40 тыс. — на тело кредита. Экономия в 40 тыс. рублей — совсем не плохо. Сокращался срок выплаты кредита, и сумма процентов стремительно худела.

— Наверное, банк на меня очень обиделся, — смеется девушка. — Благодаря такой схеме я за год закрыла весь кредит и выплатила «огромные» проценты банку. Изначально я должна была заплатить около 445 тыс. рублей за 7 лет пользования кредитом. То есть 1,5 суммы кредита. В итоге благодаря дифференцируемому платежу и досрочной выплате я отдала банку всего лишь 84 тыс. рублей.

История позитивная, но, как и упомянутая выше квартира, чужая. А чтоб понять, с чего начать свою, нужны специалисты.

У Инны, к слову, высокая белая зарплата, и любой банк встретит ее нежными объятиями. А если ты фрилансер? Деньги есть, а документа, который бы это подтверждал, нет? И как правильно выбирать? А другие что берут? Интернет не смог мне достойно ответить на весь шквал вопросов, пришлось вставать со стула и идти к знатокам.

Я не стала мелочиться и отправилась к директору ипотечного отделения одной из крупных инвестиционных компаний Константину Шибецкому.

— Константин, какие варианты у фрилансера, которому ни один банк не даст кредит, даже под залог невинной фрилансеровой души?

— Вариант один — сделать заемщиком кого-то другого, то есть оформить кредит на другое лицо. Если он не имеет официальной работы, получить кредит на себя не сможет ни в одном банке. Если же он официально трудоустроен, но не может подтвердить доход, то возможность получить кредит у него все-таки есть. Существуют программы банков, согласно которым ипотечный кредит выдается по 2 документам. В них не анализируется доход заемщика, заемщик представляет декларацию о доходах, банк оценивает место его работы и возможности заемщика зарабатывать достаточное количество средств, а после выдает кредит. Если же у заемщика нет никакого официального трудоустройства, то что бы он ни заявлял, кредит он не получит.

— А кто что берет обычно, есть в каждой возрастной категории свои приоритеты?

— Молодые люди чаще всего берут однокомнатные квартиры, максимум двухкомнатные, семейные вообще не берут «однушки», поскольку рассчитывают на прибавление, поэтому эта категория ориентирована на двух- и трехкомнатные квартиры. Люди среднего возраста чаще интересуются многокомнатными квартирами.

При этом молодые люди чаще берут вторичку по той причине, что имеют острую необходимость где-то проживать на сегодняшний день. Средний возраст больше ориентирован на новостройки, поскольку планируются более долгосрочные инвестиции в недвижимость и, как правило, проблем с жильем нет. Тем не менее в сделках на первичном рынке присутствуют все категории граждан.

— А у какой категории самые выгодные условия на ипотечном рынке?

— У той, которая получает официальный доход. При этом эти люди работают в компании, которая обслуживается в том же банке, где планируется брать кредит. Обычно у банков есть специальные условия по ипотеке для так называемых зарплатных клиентов. Банк полностью ведет компанию как юридическое лицо и оперирует заработными платами ее сотрудников, то есть контролирует полностью все финансовые потоки компании, и поэтому совершенно спокойно предоставляет специальные условия по кредитованию.

— Как грамотно рассчитать кредит?

— Самое главное, чтобы он не сильно обременял бюджет семьи. Необходимо начинать расчеты с процентной ставки и размера ежемесячных выплат по кредиту и понимать, что чем меньше процентная ставка, тем ниже размер ежемесячного платежа. Заемщику нужно взвешивать и свои возможности, оценивать риски при потере работы или снижении заработной платы.

В идеале, конечно, нужно иметь финансовый буфер, чтобы в сложной ситуации была возможность какое-то время продолжать погашение кредита. На мой взгляд, идеальные условия в части соотношения доходов и размеров выплат по кредиту: максимум 30% от заработной платы должно уходить на погашение долга. Все что больше — может существенно ухудшить качество жизни заемщика и его семьи.

Важный нюанс — страховка. Нужно понимать, что банк все равно заложит свои риски (страхование) в кредит, только в более высокий процент, поэтому выгоднее взять ипотеку под более низкий процент со страховкой. В качестве примера: ставка по кредиту со страхованием составит 11%, без страхования — 14%, тогда как само по себе страхование варьируется где-то на уровне 1,5%.

Хорошо, как взять и что именно, уже понятнее. Но хотелось бы уверенности, что с точки зрения закона я все делаю правильно, никто меня не подставит и не заманит обманом в пожизненную кабалу. И, конечно же, по-прежнему актуальны вопросы, связанные с фрилансерами.

— Конечно, банк, выдавая кредит, должен понимать, как вы будете его возвращать, — рассказывает генеральный директор одной из юридических компаний Василий Неделько.

— Есть ли у вас доходы? Иметь официальный доход — значит, упростить получение кредита в банке, — отвечает собеседник «МК». — Работать на фрилансе — не значит работать нелегально. Для желающих оставаться в рамках закона и обеспечить легальность заработков есть 2 основных пути.

Вариант 1

Заключать с работодателями договоры подряда на выполнение конкретных работ. В этом случае работодатель выступает налоговым агентом и будет обязан при выплате вознаграждения удерживать налоги и перечислять их в бюджет.

Вариант 2

Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) без образования юридического лица, заключать все те же договоры подряда и самостоятельно уплачивать налоги.

Если предприниматель будет использовать упрощенную систему налогообложения, размер налогов составит 6% от дохода или 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов.

На мой взгляд, вариант ИП на упрощенке более предпочтительный и с точки зрения оформления простоты отношений с работодателем, и с точки зрения минимизации налогов.

— Насколько разумно и безопасно брать кредит на кого-то другого, кому банк окажет доверие?

— Для того, кто фактически берет кредит, это разумно и безопасно. Для того, кто получает в банке кредит для кого-то другого, — это безумие.

К нам часто обращаются клиенты, которые взяли кредит для кого-то или дали поручительство. Этот кто-то говорит: «Извини, у меня сейчас нет денег. Ты сам как-то разберись с банком, а потом я отдам». В результате банк при помощи судов и коллекторов получает свои деньги у официального заемщика, а пострадавший остается один на один с тем, для кого он брал кредит. Так как у последнего официального дохода нет, то и брать с него нечего.

— Что ожидает тех, кто по какой-то причине не сможет продолжать выплачивать ипотеку? Просто отбирают взятую в долг квартиру или что-то еще?

— Ситуации бывают разные. Если оставшийся долг перед банком больше, чем стоимость квартиры, за которую она будет реализована на торгах, заемщик останется без квартиры и еще будет должен банку.

К сожалению, это очень распространенная ситуация. Человек должен банку $110 тыс., а его квартира стоит максимум $50 тыс. Если заемщик просто перестанет платить, банк отберет квартиру, продаст ее с торгов — и заемщик должен будет еще выплатить разницу, в данном случае — $60 тыс.

Единственный вариант — объявить себя банкротом. В этом случае заемщик лишится квартиры, зато сумму, которую он ежемесячно платил банку, сможет тратить на аренду достойного жилья и еще откладывать на будущее.