Московские «квадраты» перестали быть предметом быстрой наживы

Рынок жилья идет на «дно»

Цены на столичную недвижимость движутся к круглой отметке в 2000 долларов. По мнению экспертов, этот уровень может оказаться тем самым долгожданным «дном». После которого можно надеяться если не на рост рынка, то хотя бы на передышку.

В минувшем январе, по данным АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», долларовый индекс стоимости жилья в Москве снизился до $2421, потеряв относительно декабря более 7%. Такие темпы падения, конечно, внушают тревогу: похоже, на рынке начался обвал. Однако, по мнению руководителя ИРН Олега Репченко, уже просматривается рубеж, когда рынок успокоится: это $2000 за кв. м: «$2000 за кв. м — это исторический уровень цен на жилье в 2004–2005 годах. Он отражает цены в условиях невысоких цен на нефть и небольшого объема денег в экономике — до начала взрывного спекулятивного роста. Это примерно соответствует нынешней ситуации в экономике, поэтому такие цены можно считать справедливыми для настоящего момента». По мнению эксперта, таким образом заканчивается целая эпоха в российской недвижимости. Началась она в 2006 году, когда закончился органический рост цен, связанный с ростом экономики, и начался рост спекулятивный: каждое новое повышение цены вызывало новую волну покупок с целью перепродать подороже — что опять вызывало рост цен.

«Пузырь» на рынке недвижимости «сдулся» в 2008 году: цены тогда опустились на тот уровень, которого они достигли бы, оставайся темпы роста такими же, как до 2006-го. Однако в 2014 году, с обвалом рубля, прежний тренд «сломался»: несмотря на почти двукратное ослабление рубля, долларовые цены выросли лишь на 12%.

Правда, аналитики отмечают другую закономерность: при всех кризисах (1998–1999, 2008–2009, 2014–2015 годах) долларовые цены на жилье падали примерно на треть. Но сейчас «сломался» и этот механизм: цены уже упали на 48% (с $5038 в 2014-м) и явно не собираются останавливаться на достигнутом.

Специалисты ИРН провели технический анализ — метод, анализирующий закономерности движения цен, выраженные в графическом виде. Согласно теханализу, целью движения цены являются $2000 за кв. м, которые станут т.н. поддержкой. То есть ниже этого уровня ценам будет трудно опуститься без особой причины. Это еще и психологически важный уровень: люди любят «круглые» цифры и цены на жилье часто задерживаются возле таких отметок.

Экономист Сергей Хестанов видит при теханализе другой уровень поддержки: $1700 за кв. м. «Очень вероятно достижение диапазона $1600–1700», — заявил он «МК».

«Средние цены первичного предложения близки к минимальному порогу рентабельности компаний (150–160 тыс. руб. за 1 кв. м по Москве). С этим значением коррелируется нижний уровень индекса ИРН ($2000/м2)», — сообщил управляющий директор компании S&D Дмитрий Земсков. Но говорить сегодня о ценах в долларах, когда почти весь рынок вот уже несколько лет фиксируется в рублях, не имеет смысла, считает он: это все равно что рассуждать в духе «вчера по пять, сегодня по три».

Противником подсчета в долларах является и начальник отдела маркетинга ИСК «ФОРТ» Юрий Кочетков: «Долларовое исчисление уже очень давно не имеет особого отношения к нашему квартирному рынку. Последние из могикан (элитный сегмент) сдались рублю в прошлом году. Поэтому цена в долларах может быть теперь абсолютно любой — все здесь управляется только курсом». По его оценке, цены близки к равновесному значению. «Рынок способен не только «достичь дна», но и «перебежать» его. В принципе именно в такой ситуации сейчас и находится квартирный рынок столицы. Со стабильного уровня (2012–2013 гг.) он потерял примерно 20% и по числу сделок, и в реальной стоимости. Думаю, что 10–15% по этим показателям он может потерять и в 2016 году, однако это будет уже откровенный «перебег дна», — считает аналитик.

Независимый аналитик, профессор РЭУ им. Плеханова Геннадий Стерник тоже противник привязки к долларовому уровню: «Если речь идет о жилой недвижимости, то долларовый уровень совсем не важен и даже вреден. Он дезориентирует продавцов и покупателей, поскольку наш рынок даже в Москве с 2007 года рублевый (за исключениями элитных квартир, ориентированных в основном на экспатов, но и здесь идет процесс дедолларизации). Так что «некруглая» отметка на вторичном рынке в декабре — 218,5 тыс. руб/кв. м, на первичном — 182,6 тыс. руб./кв. м (данные консенсус-оценки индикаторов рынка недвижимости Московского региона комитета по аналитике и консалтингу МАР)».

«Если говорить о решении частного лица о покупке или продаже недвижимости, безусловно, надо привязываться к рублю. Никаких долларовых цен на рынке нет. Однако если строить прогнозы и отслеживать тенденции в контексте макроэкономики, использование долларовых цен представляется более корректным. Стоимость нефти и другие макроэкономические показатели, от которых в том числе зависит покупательская способность рубля, исчисляется в долларах. При этом рублевые цены во многом зависят от текущей политики ЦБ», — возражает критикам Олег Репченко.

Впрочем, неважно, в какой валюте считать потери, главное — понять, когда и на каких уровнях падение остановится. Ведь уровень поддержки — «дно» локальное. Цены постоят-постоят, да и двинутся дальше. Куда? В принципе вариантов немного: либо вниз, либо вверх. Либо не двинутся и долго будут стоять на месте.

В случае если цены «пробивают» уровень поддержки вниз, отмечает Сергей Хестанов, они обычно падают гораздо сильнее прежнего. «Если цена пробьет уровень $1700–1600 за кв. м, то следующая поддержка — только на $600», — замечает эксперт. Звучит пугающе: таких цен рынок не видел с начала 90-х.

Олег Репченко успокаивает не сильно: «В случае если нефть надолго уйдет ниже $30 за баррель, общая ситуация в экономике ухудшится и возможно проседание цен до $1000 за кв. м — то есть к уровню 90-х и начала нулевых».

Проблема в том, что сейчас финансовые резервы российского бюджета тратятся со скоростью 10% в месяц, поясняет Хестанов. Чтобы прекратить их растрачивать, цены на нефть должны вернуться хотя бы к $40–45 за баррель. Причем среднегодовая цена будет более важна, чем кратковременные скачки вверх или вниз, а таких скачков, прогнозирует он, в этом году будет немало. «Равновесная историческая цена нефти с учетом инфляции доллара составляет $40–45/барр., поэтому, когда пыль осядет, нефть, возможно, и успокоится на этих уровнях. Но пока не исключено, что нефть в моменте будет опускаться и до $15/барр., ведь фактор Ирана мир еще не прочувствовал», — говорит экономист.

По его мнению, впереди большая ценовая война России, Ирана и Саудовской Аравии за рынок. Дело в том, что нефть этих трех стран схожа по составу, поясняет он. Под этот состав заточены НПЗ Европы, и поэтому, к примеру, не стоит бояться конкуренции со стороны североамериканской нефти, вышедшей в этом году на внешний рынок. При этом в России консервация и расконсервация скважин (чтобы играть объемами нефтедобычи) возможна только в теплое время года. Следовательно, делает вывод Хестанов, основная битва состоится весной-осенью. И уже к октябрю-ноябрю выявится победитель, который и вернет нефть к фундаментально обоснованной цене. Однако цена эта может неприятно удивить.

«Дело в том, что движения нефти не симметрично влияют на курс рубля», — поясняет экономист. При падающих ценах на нефть рубль быстро дешевеет, т.к. это хорошо для бюджета и экспортеров, а когда цена идет вверх, ЦБ «подтормаживает» укрепление рубля, скупая с рынка валюту для пополнения резервов. «Поэтому, когда нефть вернется в диапазон $40–45/барр., рубль — а с ним и цены на недвижимость — может и не вернуться в тот диапазон, в котором он был при аналогичной цене нефти ранее», — предупреждает Хестанов. К тому же, добавляет он, сейчас мы тратим резервы, и, как только прекратим это делать, экономика, а с нею и цены на недвижимость, просядет. «Это может дать цены на 15% ниже, чем при прошлой нефти в $40–45/барр.», — подсчитал Хестанов.

Такой уровень цен в последний раз наблюдался на рубеже 2008–2009 гг., и тогда, согласно ИРН, средняя цена на жилье в Москве упала до $3858/кв. м. Отнимаем 15% — получаем $3280/кв.м. Это гораздо выше сегодняшних цен. Предыдущий период, когда нефть колебалась в этом диапазоне, — 2001–2004 гг. Тогда средняя цена столичного «квадрата» росла от $1000 до $2000. Похоже, именно этот диапазон нас ждет в дальнейшем.

Опрошенные эксперты в целом согласны с такой оценкой. «Ждать отскока вверх не стоит. Если цены на нефть будут колебаться в коридоре $30–70 за баррель, то общая ситуация в экономике сохранится примерно на нынешнем уровне и цены на жилье в такой ситуации стабилизируются у отметки $2000 за кв. м с возможными колебаниями вокруг этой цифры», — прогнозирует Олег Репченко, ориентируясь на исторические цены. «Надо смотреть, сколько стоило жилье в схожих экономических условиях. В середине нулевых начался взрывной спекулятивный рост, которому способствовали дорогая нефть и большой приток иностранных инвестиций в Россию. Однако эти цены были далеки от реальных возможностей населения. Сейчас цены, по сути, приближаются к своим «спокойным» значениям», — говорит он.

«В прошлый раз диапазон $1600–1700/кв. м держался долго, сейчас можно ожидать того же. К тому же застройщики, в отличие от «вторички», ждать не могут. Это тоже может оказать уже не техническое, а фундаментальное действие. И тогда может произойти медленное сползание уровня даже вниз от диапазона. Но поскольку данных для теханализа нет, то, насколько они сползут, спрогнозировать невозможно», — говорит Сергей Хестанов. Однако, по его мнению, в случае негативного развития событий цены жилья могут пробить уровень поддержки примерно через год, а через два-три дойти до $600/кв. м.

«Результаты прогнозных расчетов показывают, что не менее трех лет нас ждет рецессия (падение показателей объема спроса, строительства, ввода и цен), а затем переход к стабилизации (боковик) и начало медленного восстановления с 2020 года», — говорит Геннадий Стерник. Цена может развернуться вверх при повышении цены нефти выше $50–60/барр. года через два, считает аналитик.

«Мы имеем прекрасный репер — медленно стагнировавший рынок 2012–2013 годов. Рост цен в рублях в этих годах точно соответствовал инфляции. Сделав поправку на инфляцию от того уровня, в любой момент можно получить условную цену равновесного рынка. Другое дело, что в 2016–2017 гг. квартирный рынок будет находиться в динамике: нырок под дно — отскок — колебания. То есть даже «правильная» цена не даст нам гарантии стабильного роста рынка. Мы должны пройти этот динамический момент и выйти на новую модель развития рынка, которая может сильно отличаться от того, что мы наблюдаем сейчас или что наблюдали 2–3 года назад», — заключает Юрий Кочетков.

«Недвижимость перестала быть предметом быстрой наживы. И в ближайшие 2–3 года в Московском регионе, пока не поглотится избыточное предложение, вряд ли им станет», — резюмирует Дмитрий Земсков.