В Москве жилищные ссуды доступны только богачам

Ипотеке подрежут маржу

Банкиры и строители с трудом представляют рынок ипотеки без государственной поддержки и с нетерпением ждут оформленного решения по продлению программы субсидирования ипотечных ставок.

В первый день весны 2016 года государственная программа субсидирования ипотечного кредитования, которая позволяла банкам выдавать займы на покупку жилья в «первичке» под 12% годовых, должна быть завершена. Но на днях глава Минстроя Михаил Мень заявил, что программа будет продлена до конца 2016 года. «Пока официально оформленного решения продления программы на 2016 год нет. Известно только, что ставку будут субсидировать до уровня 12% с первоначальным взносом не менее 20%, хотя условия программы могут быть скорректированы», — сообщил директор департамента розничного бизнеса Росгосстрах банка Андрей Борискин, уточняя, что одно из обсуждаемых условий по продленной госпрограмме — снижение маржи банков-кредиторов.

Иными словами, от государства будет поступать меньше средств на компенсацию ставки. Некоторое ужесточение условий может сузить круг кредитных организаций, участвующих в программе. Конечно, банкирам гораздо выгодней продавать ипотеку по более высоким ставкам, но спрос на жилищные кредиты от 14–15% значительно ниже, чем на продукт со «скидкой».

Именно господдержка стала драйвером выживания российского ипотечного рынка. Директор аналитического департамента РА «Рус-Рейтинг» Елена Николаенко подсчитала, что если в 2015 году до начала действия программы было выдано 139 тыс. кредитов против 209 тыс. кредитов годом ранее, то в дальнейшем за счет ввода субсидий темпы снижения выдач удалось значительно сократить. По словам эксперта, в прошлом году около трети всех выданных ипотечных ссуд (211 тыс. кредитов) было реализовано через госпрограмму.

«Отказ государства от субсидирования ипотечных ставок может обернуться увеличением количества недостроенных объектов и, как следствие, обманутых дольщиков», — считает руководитель аналитического центра ГК SRG Марат Абдуллин. По его мнению, без программы кредитование новостроек сократится, а уровень процентных ставок вырастет на 2–2,5 процентных пункта и составит около 13,5–14,5% годовых.

Кстати, федеральная помощь — не единственно возможный формат. Пресс-секретарь губернатора Ненецкого автономного округа Татьяна Баева рассказала «ЭВ», что в регионе действует собственная программа государственной ипотеки. Заемщик вкладывается в строящееся жилье, а бюджет округа субсидирует банковскую ставку. В результате ипотека обходится населению в 5% годовых. Это самый низкий ипотечный ценник в стране, но доступен он, увы, лишь тем квартировладельцам, которые покупают жилье на территории округа.

Для банков продление программы — практически единственный способ сохранить заметный спрос на продукт. Как сообщил заместитель директора департамента развития розничного бизнеса Связь-банка Андрей Точеный, доля субсидируемых кредитов в объеме выдаваемой в 2015 году ипотеки составила около 80%. Тот же показатель в МКБ, по словам начальника управления ипотечного кредитования банка Ирины Простаковой, превысил 50%: «Мы присоединились к господдержке, предложив ставку 5% на первый год кредита и 12% — на последующие». Некоторые банки, которые не участвовали в программе, планируют к ней присоединиться в этом году.

«ЭВ» попросил директора департамента розничных кредитных продуктов СМП-банка Наталью Коняхину посчитать, во сколько обойдется заемщику покупка двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы с учетом средних рыночных цен и требований. Выяснилось, что при стоимости квартиры 13 млн рублей и 40%-ном первоначальном взносе ставка по ипотечному кредиту на 15 лет с учетом подтвержденного справкой 2НДФЛ дохода и приобретения комплексной программы страхования составит 14,75% годовых, ежемесячный платеж — 108,2 тыс. руб. При этом доход заемщика должен составлять не менее 216,3 тыс. руб. после налогообложения.

Поскольку 12% и 15% годовых — сопоставимые величины, можно утверждать, что квартира в кредит что с господдержкой, что без нее доступна весьма обеспеченным жителям столицы, чьи доходы в 5–6 раз превышают среднюю зарплату по Москве. Если говорить о регионах, то для получения кредита на покупку жилья за 400–500 тыс. руб. заемщик должен получать не менее 12–15 тыс. руб. после выплаты налогов.

Что можно посоветовать смельчакам, которые готовы ввязаться в ипотечную историю даже в наше нелегкое время? Во-первых, рекомендуют банкиры, нужно нанести визит в каждый банк, условия кредитования которого в целом вас устраивают, и попросить консультанта посчитать итоговую сумму переплаты за кредит. Соответственно, при окончательном выборе сравнивать не абстрактные процентные ставки, а вполне конкретную цифру, рассчитанную индивидуально для вас.

Кроме того, нужно узнать, можно ли со временем реструктурировать кредит, если средняя рыночная ставка по ипотеке понизится, а также обратить внимание, при каких условиях и каким образом реализуется залоговая квартира в случае невозможности заемщика в дальнейшем обслуживать кредит.

И наконец, говорят эксперты, внимательно читайте договор на предмет условий увеличения процентной ставки: этот пункт может обернуться неприятным сюрпризом для будущего квартировладельца.