Топ-7 опасностей при сдаче квартиры

Специалисты утверждают: российский менталитет может сыграть злую шутку

Кризис принес новые опасности. Пять-семь лет назад москвичи не сомневались: если в квартиру заселился арендатор — значит, будет приносить прибыль несколько лет подряд. А поскольку доходы от сдачи жилья в аренду сопоставимы со среднестатистической зарплатой, можно расслабиться и жить в свое удовольствие. Теперь все страшнее. По данным «Инком-Недвижимость», 100% арендодателей пугает вероятность расторжения договора найма раньше намеченного срока.

Тревога, что и говорить, обоснованна. «Собственник вынужден искать нового жильца, что в условиях, когда предложение в 1,5 раза превышает спрос, совсем не просто, — говорит заместитель директора департамента аренды квартир Оксана Полякова.— Квартира же будет простаивать — и вместо дивидендов приносить лишь расходы на ее содержание».

На самом деле именно сейчас раньше установленного срока расторгаются не больше 5% договоров найма — против рекордных для последних пяти лет 35% (этот показатель был зафиксирован в конце 2014 года, в период массового оттока арендаторов с рынка). Квартиросъемщики, даже при большом выборе, не любят менять место жительства из-за новых финансовых трат, потери времени и сил на поиски квартиры, переезд и выплату залоговой суммы. А многим просто лень искать новое жилье — даже с учетом возможности сэкономить 2–3 тысячи рублей в месяц.

— Во избежание неожиданностей в договоре прописываются обязательства сторон оповестить друг друга о своих намерениях не позднее чем за месяц до предполагаемого расторжения и тем или иным способом компенсировать причиненный ущерб. Конечно, условие действительно, если расторжение договора не является следствием противоправных действий одной из сторон сделки, — поясняют специалисты.

Другое распространенное опасение, возникающее у всех участников рынка аренды жилья, — мошеннические действия второй стороны сделки. Например, будущие квартиранты наслышаны о риске столкнуться с самозванцами, выдающими себя за собственников: они способны подделать документы, получить деньги в размере арендной ставки и залога, потом исчезнуть. Сделка будет признана недействительной, а арендатор окажется на улице без возмещения ущерба.

— Опасность мошенничества была весьма ощутимой в конце 1990-х — начале 2000-х годов. По статистике примерно 15 сделок из 100 пытались провести аферисты, при этом на «открытом» рынке число мошеннических сделок было гораздо более внушительным. Сегодня на 100 показов приходится 5–7 попыток недобросовестной сдачи в аренду, которые пресекаются профессиональными риелторами уже в процессе проверки правоустанавливающих документов на жилье, — продолжает эксперт.

Следующий страх: 100% наймодателей считают реальным риск, что в квартире будут проживать люди, не указанные в договоре, либо жилплощадь может быть передана в субаренду. Юристы такое опасение, мягко говоря, не очень разделяют — разумеется, если договор заключен официально: «Арендатор имеет право пересдать жилплощадь только в случае, когда согласие собственника на такие действия прописано в договоре. Воспользоваться лазейкой при отсутствии запрета на пересдачу квартиры нельзя: если разрешение не дано письменно, по умолчанию субаренда противозаконна. В рассматриваемой ситуации правомочно расторгнуть договор найма, выселить всех нанимателей и поднанимателей, а при нанесении порчи имуществу взыскать штраф. За последний год зафиксированы всего две заявки на поиск жильцов от наймодателей, ранее расторгнувших договор с арендаторами-мошенниками».

— По моим оценкам, вероятность расторжения договора найма раньше намеченного срока и возможность подселения других людей со стороны арендаторов или арендодателей крайне маловероятны при заключении «белого» договора аренды — с выплатой налогов на полученный от аренды доход — или при использовании специализированных сервисов наподобие airbnb, где потенциального арендатора можно проверить на основании отзывов или активности в соцсетях. Риски расторжения договора найма раньше намеченного срока и подселения других людей обычно характерны для «серого» рынка аренды. Если не заключается полноценный договор, то стороны слабо защищены от подобных рисков. Они являются своеобразной платой за экономию на налогах или услугах специализированных сервисов, — полагает финансовый аналитик «Финам» Тимур Нигматуллин.

По словам Оксаны Поляковой, в прежние годы было немало случаев, когда собственники отказывали в найме квартирантам с детьми. Часто причиной служило как раз опасение просрочек платежей при законодательном запрете на выселение из квартиры матери с ребенком. Но не следует путать социальный найм (где наймодатель — государство или муниципалитет) с коммерческим (обязательства определяются только соглашением сторон, независимо от их социального статуса). «Справедливости ради надо отметить, что с начала 2015 года наймодатели стали более лояльно относиться к жильцам с детьми, а случаи расторжения договоров найма по причине невыплат арендной ставки — явления единичные», — отмечает эксперт.

Вторжение соседей в частную жизнь — тоже общий страх всех собственников и квартирантов. «Слежка, сообщения в полицию, а затем и налоговикам — не единичные случаи, которые всегда были, есть и будут. Соседи могут доставить неудобства. Не стоит забывать, что столичные власти стимулируют полицию и призывают граждан выявлять «резиновые» квартиры и собственников, которые сдают жилье нелегально», — говорит юрист Иван Караваев.

Абсолютное большинство нанимателей испытывают тревогу по поводу сохранности чужих вещей в чужом доме. Владельцы квартир, к слову, не настолько дорожат своей собственностью. Но тоже предпочитают, чтобы она сохранилась. «Только 3% арендодателей заблаговременно составляют опись имущества, и все они — собственники дорогостоящих объектов. Остальные при заполнении передаточного акта ограничивают перечень крупными предметами интерьера и бытовой техники, а в описании указывают, новые они или бывшие в употреблении. Впоследствии сохранность имущества арендодателя нередко становится предметом эмоциональных разбирательств: около 30% конфликтов в период найма возникают на этой почве», — продолжает юрист.

И, наконец, среди участников сделок найма жилья наблюдается общая тенденция: беспечно относиться к документальному подтверждению выполнения обязательств по договору. По статистике, в 60% случаев наниматели и наймодатели считают лишним иметь бланки для дополнительных соглашений и договоренностей, расписок о получении арендной платы и т. д.

— Практика показывает, что при первой встрече и обоюдном принятии решения подписать договор найма собственники и их будущие квартиранты пребывают в некоторой эйфории: они хотят понравиться друг другу и совершенно не расположены думать о том, что нужно строить отношения на документальной основе. В этом смысле немаловажную роль играет российский менталитет: многим кажется, что, например, прописать новые договоренности в дополнительном соглашении или потребовать расписку о том, что арендная ставка выплачена, означает обидеть недоверием. В результате периодически возникают недопонимание и обиды, — делает вывод Оксана Полякова.