Куда идет первичный рынок Подмосковья

Скрытый подкоп под новостройки

Благодаря более низким ценам на землю и меньшим административным препонам ближнее Подмосковье давно обогнало Москву по объемам строительства.

По словам партнера девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрия Котровского, в Подмосковье сосредоточен колоссальный объем предложения — около 8 млн кв. м жилья. Это более чем на треть выше, чем осенью 2014 года. «Причем этот объем сосредоточен как в новостройках на начальных этапах строительства, так и в практически введенных в эксплуатацию домах, которые начали строиться в 2012–2014 гг., когда Московская область демонстрировала рекордные темпы выдачи разрешений на строительство», — отмечает эксперт.

Вопрос о том, смогут ли застройщики реализовать весь этот огромный массив без обвала цен, беспокоит сейчас весь рынок недвижимости. Уже сейчас ясно, что застройщики вынуждены перестраивать экономику своих проектов: уменьшается маржа, снижается рентабельность, все больше скрытых скидок и маркетинговых приемов, отмечает гендиректор Gravion Group Сергей Шашурин. «Надо понимать, что скидки — это элемент стимулирования продаж, они не должны превращаться в демпинг, — предупреждает он. — Демпинговые войны ведут в тупик — к невыполнению обязательств и увеличению банкротств застройщиков».

В зоне риска находятся непроработанные проекты, начатые под влиянием строительного бума, без должного просчета. Однако опасность затоваривания и недостроя сейчас нависла не только над ними.

Из-за нестабильности в экономике инвестиции в новостройке вновь стали рискованными, отмечает гендиректор BVH Илья Утин. Нестабильность экономики, продолжающееся укрепление доллара ко всем основным валютам, включая рубль, позволяют предположить, что к концу года цены упадут на 10–15% за счет выхода новых объектов. «Мы считаем, что предпочтение покупателей будет отдаваться тем застройщикам, которые купили «элитные» земли и будут строить на них жилье экономкласса», — говорит эксперт.

Вряд ли стоит ожидать каких-то глобальных ценовых изменений, возражает гендиректор «Мелиор Строй» Павел Осипов. По его словам, спрос, хоть и не такой активный, как хотелось бы, присутствует, а цены и так находятся на минимальном уровне. «Что касается нетиповых проектов, то там ситуация иная. Например, если говорить о квартирах в малоэтажных поселках, расположенных на территории леса и в пределах 30 км от Москвы, то предложений не очень много, а люди готовы доплачивать за комфортные условия проживания», — отмечает он.

Часть покупательского спроса оттягивает Москва, где вышли на рынок проекты, которые ранее были заморожены из-за пересмотра инвестконтрактов, считает Котровский. «Когда их вышло сразу несколько и практически одновременно, объем предложения в Москве вырос на 52%. И это проекты, расположенные в довольно близких к центру районах, а также на территории бывших промзон», — поясняет он. Многие покупатели, которые раньше о покупке квартиры комфорт-класса в Москве не могли и мечтать, сегодня могут себе позволить войти на старте в довольно интересные и качественные проекты, которые по цене, конечно, выше подмосковных, но зато — в Москве. Одновременно снизился спрос региональных покупателей. Раньше они могли продать свою квартиру и с небольшой доплатой купить жилье в Подмосковье. Сегодня, вздыхает Котровский, в регионах продажи вообще стоят.

В сегмент экономкласса начали возвращаться конечные покупатели, отмечает управляющий партнер M9 Development Максим Морозов. Если в 2014 году соотношение инвесторов, покупающих жилье для перепродажи или сдачи в аренду, и конечных покупателей, приобретающих жилье для себя, было примерно 60/40, то сейчас оно сдвигается в сторону 50/50 и даже 45/65.

Однако, по наблюдениям гендиректора «KASKAD Недвижимость» Артура Григоряна, владельцы вторичного жилья в Москве потихоньку продают многокомнатные квартиры и вкладываются в «разменную валюту» рынка недвижимости: несколько однокомнатных в новостройках Подмосковья, которые впоследствии будет проще сдать в аренду или продать. «Также появился небольшой процент покупателей, которые продают недвижимость за рубежом и покупают в Подмосковье, — отмечает он. — Такая тактика объясняется тем, что у людей сегодня уже нет финансовой возможности содержать свое жилье за границей».

Новый тип покупателя предпочитает дешевизну и неторопливость. «Конверсия из звонка в сделку постепенно уменьшается: покупатели просматривают не 1–3 варианта, а сравнивают до 10 и более вариантов», — говорит Григорян.

Застройщики реагируют на уменьшение реальных доходов граждан изменением в предложении — именно поэтому увеличивается количество проектов со студиями и уменьшаются площади квартир. «В 2015 году проекты со студиями стали занимать четверть рынка, а в прошлом году их доля составляла не более 15%», — отмечает гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Однако уход с рынка инвесторов меняет покупательские предпочтения. «Сейчас большей популярностью пользуются 2- и 3-комнатные квартиры, нежели квартиры-студии или однокомнатные квартиры, которые и представляли основной инвестиционный интерес», — говорит руководитель отдела продаж «Вектор Инвестментс» Евгений Клец.

Сегодня Россия переживает baby-бум, а молодые родители выбирают Подмосковье, считает гендиректор IKON Development Евгения Акимова: «Во-первых, это лучшая экологическая обстановка по сравнению со столицей, а во-вторых, возможность за одни и те же деньги приобрести жилье гораздо большей площади и с лучшими качественными характеристиками».

«Главные наши ожидания связаны с дальнейшим снижением ключевой ставки ЦБ, которое позволило бы сделать более дешевой ипотеку и улучшить общие ожидания разных секторов бизнеса», — говорит Морозов. Дело в том, что именно рынок дешевого жилья, которое в основном и представлено в Подмосковье, наиболее зависим от платежеспособности покупателей. А ставка ЦБ сейчас падает.

«Число ипотечных сделок в 3-м квартале 2015 года составило 53 909, что на 10% выше, чем во 2-м квартале, однако на 30% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Это означает, что доля договоров в новостройках с участием ипотеки увеличилась, т.е. у покупателей стало меньше свободных средств. Однако ипотека с господдержкой продолжает оставаться основным двигателем покупательского спроса на новостройки», — утверждает Клец. По его мнению, программа государственного субсидирования ипотеки (позволяющая покупателям новостроек взять ипотеку по ставке 12% или ниже) способствует сохранению спроса и до весны 2016 года эта тенденция точно сохранится.

Во многом благодаря государственной поддержке ипотечного кредитования постепенно наступает стабилизация рынка, подтверждает замгендиректора Urban Group Леонард Блинов: в сентябре 2015 зарегистрировано более 6000 договоров долевого участия — максимальное количество с начала 2015 года.

Однако даже относительно дешевая ипотека с субсидируемой государством ставкой оставляет за бортом достаточно большую группу покупателей. По подсчетам управляющего партнера Rezidential Group Эмиля Захаряева, даже при ставке кредита 11,5% и первоначальном взносе 20% 1-комнатную квартиру стоимостью 3,5 млн руб. сможет купить только тот, кто имеет подтвержденную зарплату не менее чем 59 720 руб. в месяц (при сроке кредита 20 лет). В нынешних условиях стремительного сокращения зарплат — как за счет их прямого снижения, так и за счет ухода в «тень» — под такие параметры попадает все меньше людей. Те же, кто может подойти под требования банка, еще сто раз подумают: стоит ли покупать «однушку», за которую придется отдавать от 29 860 руб. в месяц (при сроке кредита в 20 лет), если за эти деньги можно сейчас снять квартиру получше?..

В сентябре 2015 года средний уровень цены квадратного метра на первичном рынке Московской области составил $1303/кв. м, или 86,0 тыс руб./кв. м. За 3 квартал 2015 г. рублевая средняя цена кв. м повысилась на 5,98%, за год — на 8,4%, сообщила директор по маркетингу «Пересвет-Инвеста» Ирина Кирсанова. В долларах стоимость предложений на рынке новостроек Подмосковья меняется незначительно, и вряд ли до конца года положение изменится, считает она.

По данным департамента консалтинга и аналитики «Азбуки Жилья», в октябре 2015 года средневзвешенная цена на первичном рынке Московской области составила 80 146/кв. м, упав к сентябрю на 0,4%. Но это без учета скидок, подчеркивает Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании. А между тем скидки при 100%-ной оплате и покупке квартиры в ипотеку могут достигать 10–20%.

«Наиболее вероятный сценарий на ближайшие месяцы — умеренно-пессимистичный», — говорит гендиректор компании S&D Дмитрий Земсков. Рост избыточного предложения в Московской области, которое не поглощается платежеспособным спросом, будет подталкивать цены к дальнейшему плавному снижению до уровня 75 тыс. руб. «Остановка снижения цен и их стабилизация ранее, чем в 1-м квартале 2016 года, маловероятны, — полагает эксперт. — Тем не менее до конца года возможно незначительное оживление, обусловленное традиционными предновогодними акциями застройщиков. Однако повторения бума продаж, наблюдавшегося в 4-м квартале 2014 года, ждать не стоит».

Что касается более долгосрочных перспектив, то нас, скорее всего, ждут искусственное регулирование объема рынка со стороны государства и новый рост требований со стороны покупателей, к которым большая часть девелоперов не будет готова, считает Григорян. «Мы медленно приближаемся к тому моменту, когда мотивированный покупатель жилья, в том числе ипотекой по нынешним ставкам, кончается», -- предупреждает эксперт.