Вторичный рынок жилья ищет равновесие

Торг уместен

На столичном вторичном рынке жилья сложилась уникальная ситуация. Из-за заоблачных цен на готовые квартиры и программы льготной ипотеки на новостройки многие покупатели, которые еще способны покупать жилье, переориентировались на первичный рынок.

Этот вывод подтверждает помесячная динамика количества переходов прав: в июне данный показатель сократился на 35% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, на 38% — в июле и на 41% — в августе. «Сентябрь не принес традиционного оживления: покупательская способность выросла лишь на 10–13% по сравнению с летом», — сообщил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

«До кризиса 70% сделок с вторичной недвижимостью проходили с привлечением заемных средств. На сегодня средние ставки по ипотеке для «вторички» находятся в диапазоне 15–17%, тогда как на первичном рынке по программам с господдержкой предлагаются ставки 11,5–12%», — поясняет глава отдела вторичной недвижимости Est-a-Tet Светлана Турбина.

Снижение цен на «вторичке» в первую очередь объясняется исчезновением ипотеки с этого рынка, а также общей депрессией в экономике и, как следствие, падением спроса, соглашается гендиректор портала «Мир Квартир» Павел Луценко. По его мнению, остающийся спрос на недвижимость в основном сфокусировался на первичном рынке, где предлагается к тому же все более качественный продукт. Снижение средней стоимости квартир идет более быстрыми темпами, чем цены квадратного метра. В результате немного уменьшается общая площадь выставляемых квартир. «Уже выставлены на продажу маленькие квартиры и студии размером до 32 кв. м, которые были модны в девелопменте последних лет», — добавляет эксперт.

Динамика цен также негативна. По оценке экспертов, в третьем квартале в Москве средняя стоимость жилья на вторичном рынке уменьшилась на 2,2%, тогда как в предыдущем периоде квартиры в столице подешевели всего на 1%. Сильнее всего подешевели однокомнатные квартиры: их владельцы в среднем просят 6,9 млн рублей, что на 11,2% ниже прошлого квартала (7,8 млн руб). Двухкомнатные квартиры подешевели на 3,9%, с 11 до 10,6 млн руб. А трехкомнатные даже подорожали — на 3,3% (с 17,5 до 18,1 млн руб.).

«В долларовом выражении цены в сентябре снизились на 9,2% — до $2767 за 1 кв. м. В рублевом выражении снижение более плавное: за сентябрь спад составил порядка 3% до 180 тыс. руб. за метр. В целом по итогам года неявное падение ценника благодаря скидкам и торгу составило 10–15%», — говорит Репченко.

Возникает естественный вопрос: что в таких условиях делать желающим купить квартиру в и что тем, кто желает свою квартиру продать?

По мнению Репченко, в ближайшие годы квартиры продолжат дешеветь. «Из-за отсутствия спроса предложение жилья на вторичном рынке превышает среднестатистический уровень на 30–50% и движется в сторону еще большего роста. Основным источником пополнения вторичного рынка недвижимости в ближайшие годы будут инвестиционные квартиры, которые активно покупались во времена роста цен, но в связи с возросшими налогами и коммунальными платежами станут скорее обременением для своих владельцев», — прогнозирует он. По мнению эксперта, цены продолжают снижаться — в основном за счет скидок, которые по отдельным объектам могут достигать 20%.

«К концу 2015-го и в 2016 году падение цен, судя по всему, будет продолжаться. Более низкая стоимость квартир на первичном рынке, а также дефицит спроса будут вынуждать владельцев квартир пересматривать ценники в меньшую сторону. Сегодня даже «убитая» вторичка продается по заоблачным ценам. И скоро продавцы это осознают», — уверен Репченко. По его мнению, сейчас речь идет ни много ни мало как о структурной перестройке рынка недвижимости и адаптации к новой экономической реальности.

Действительно, сейчас продавцам «вторички» нелегко, соглашается директор ипотечного отделения ГК МИЦ Константин Шибецкий, но это не значит, что продаж нет и рынок стоит. Просто покупатели при обилии предложений предпочитают качественные объекты. «Лучше других продаются ликвидные объекты в хорошем состоянии с прозрачной документацией. Хорошо реагируют покупатели на объекты свободных продаж, объекты с альтернативами (обмен, разъезд, съезд и пр.) находятся на втором плане покупательского спроса. Покупатели обращаются к ним только в том случае, если у них ограничен выбор в конкретном сегменте в данной локации, либо если это предложение особенно привлекательно по цене. Лидирует и фактор сложности сделки — чем она проще, тем больше вероятность ее успешного завершения», — рассказал эксперт. При этом общий тренд, по его мнению, направлен на дальнейшее снижение цены. Кроме того, в экономклассе наблюдается переток спроса со вторичного рынка в Москве на первичный рынок ближнего Подмосковья.

Росту спроса и снижению цен способствуют и те продавцы «вторички», которые покупали квартиры в момент осенне-зимнего ажиотажа прошлого года, считает Турбина. «Здесь ситуация напоминает предновогоднюю ажиотажную скупку бытовой техники. Люди приобрели много ненужных вещей, боясь, что в следующем году цены будет слишком высокие, а предложение товаров значительно ниже. Однако оказалось, что телевизоры из магазинов никуда не пропали, как и квартиры с рынка. При этом собственники хотят реализовать свои квартиры по «старым» ценам. Отсюда и получается, что вторичный рынок переполнен переоцененными объектами, собственники которых не готовы адаптироваться к текущей ситуации и давать дисконт при продаже. Покупатели, тем более со свободными деньгами, активно торгуются и ожидают от продавцов серьезных скидок», — говорит она. По мнению эксперта, адекватная рынку цена и хороший дисконт — это единственное, чем сейчас можно привлечь покупателя.

«Если объект не выдерживает ценовой конкуренции в своей локации, если он дороже аналогичных предложений в базах, то звонков по нему не будет. Люди смотрят только первые строчки в базах, где самые дешевые предложения», — предупреждает Турбина. Ремонт и прочие «фишки» при этом никому не интересны, и никто не хочет за них переплачивать, добавляет она. Сейчас очень явно наблюдается «рынок покупателя», когда рассчитывать на продажу могут только те собственники, которые сумели под него подстроиться и идут на существенные дисконты в 10–15%.

«При адекватной ситуации и небольшом бюджете есть шанс уложиться в 2–3 месяца, если квартира ликвидна», — уверяет управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин. Еще один немаловажный фактор — оперативность, добавляет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». «Если у вас появляется потенциальный покупатель с «живыми» деньгами, не стоит откладывать просмотр квартиры. К сожалению, на рынке до сих пор присутствуют крайне нерасторопные продавцы, которые готовы «пригласить на осмотр на следующей неделе». В сегодняшних условиях это просто недопустимо, поскольку всего за 1–2 дня ваш потенциальный клиент может не только посмотреть несколько других вариантов, но уже внести задаток», — советует специалист.

Изменений на рынке, по мнению Турбиной, можно будет ждать только тогда, когда ипотечные ставки снизятся ниже психологически приемлемых для покупателей 15%. Однако ждать некоторым собственникам сложно: с 1 января 2016 года для освобождения от налога в 13% при продаже недвижимости придется владеть ею не 3 года, как сейчас, а 5 лет. Поэтому тем, кто инвестировал деньги в новостройки, придется либо продавать свои квартиры сейчас с существенным дисконтом, либо продавать с 2016 года по цене не дороже цены покупки (и платить 13% налога), либо ждать пять лет с момента вступления в собственность.

Впрочем, тем, кто собирается обзавестись московской квартирой, но ждет подходящего момента, эксперты тоже не советуют слишком уж затягивать с покупкой.

Так, глава департамента городской недвижимости одного из столичных риэлторских агентств Светлана Бирина считает, что рынок дальше падать не будет, и советует не упускать хорошую возможность обзавестись квартирой — благо сейчас можно выторговать у продавца 0,5–1 млн руб. «В целом сейчас покупатель может рассчитывать на варианты жилья, которые было трудно купить год назад в том же бюджете. Например, бюджета от 5–5,5 млн руб. достаточно для приобретения стандартной квартиры экономкласса, хотя раньше это в основном было малогабаритное жилье или варианты в области», — говорит эксперт.

Рынок оживает: по ключевым показателям в октябре он оказался примерно на уровне сентября, а в сентябре — чуть лучше, чем в августе, предупреждает директор департамента вторичного рынка риэлторского агентства Сергей Шлома. «Активность покупателей примерно на 15–20% ниже, чем в прошлом году, при этом количество консультаций и звонков по выставленным на продажу объектам в сочетании со статистикой проведенных сделок свидетельствует о накоплении отложенного спроса. С одной стороны — покупательская способность людей не соответствует их потребностям, вынуждая откладывать решение жилищных вопросов. С другой — у потенциальных покупателей по-прежнему есть ожидания серьезного снижения цен на жилье и фантазии о том, что завтра московские квартиры будут стоить столько же, сколько сегодня — квартиры в Рязани», — говорит он.

При этом цены с начала года формально мало изменились, а фактически — упали за счет дисконтов при торге на 15%. «Но такой уровень скидок вкупе с незначительной динамикой стоимости предложения держится уже на протяжении 4 месяцев и фактически свидетельствует о стабильности цен. Не вижу предпосылок, чтобы при условии сохранения нынешнего хрупкого равновесия в политике и экономике ситуация на рынке жилья изменилась», — говорит эксперт. По его мнению, в следующем году тренд может переломиться: продавцы наконец осознают, что по докризисным ценам им жилье уже не продать, а покупатели — поймут, что за «три копейки» им вряд ли удастся что-то купить.