Жилищный кризис: квартиры дешевеют с каждым днем

Покупатели больше не рассматривают вторичное жилье как средство вложения денег

"Подешеветь может все, кроме жилья" - этот стереотип, сформировавшийся в массовом сознании, рушится, как карточный домик. Люди наблюдают, как дорожают колбаса, коммуналка, отдых, но только не квартиры - они дешевеют. Аналитики зафиксировали, что на вторичном рынке жилья впервые после кризиса 2008-2009 годов снижаются цены и уходят инвесторы. За очень редким исключением сделки совершаются лишь в случае острой необходимости решения квартирного вопроса.

Как уже писал "МК", недвижимость продолжит дешеветь. Финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин утверждает: инвестиции в жилую недвижимость в период нестабильности не только не спасают от девальвации, но и не могут сохранить сбережения даже от потребительской инфляции. С начала 2015 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья снизилась на 2,6% в рублях и на 18,6% в долларах.

- По нашим оценкам, в 2005-2007 годах каждая третья операция на вторичном рынке жилья совершалась с целью инвестиций, - вспоминает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. - Действовало огромное количество частных инвесторов, имевших сравнительно небольшой ($1-2 млн) капитал, который они стремительно оборачивали и преумножали.

Как правило, жилплощадь покупалась с небольшим дисконтом и продавалась через 6-12 месяцев. Доходность в отдельные периоды доходила до 100%. Например, в сентябре 2005 года московская "вторичка" торговалась в среднем за 56,3 тыс. рублей за "квадрат". Через год - уже за 112,1 тыс. рублей за кв. м. Итого: доходность в рублях - 99% при уровне инфляции 9,8%. Впрочем, рынок в то время жил в долларовом измерении, рубль укреплялся, и сейчас прибыль в валюте кажется фантастической - 112,5%.

Рост цен продолжался до октября 2008 года. А по итогам 2009-го средняя стоимость жилья резко снизилась в обеих валютах. Цены в рублях упали на 16,2% (с 163,2 тыс. рублей за "квадрат" до 136,9 тыс. рублей), в долларах - на 21,2 % (с $5798 за кв. м до $4570 за кв. м). "Столичная «вторичка» перестала восприниматься как высокодоходный источник получения денежных средств, и с тех пор этот сегмент рынка так и не восстановил прежнюю инвестиционную привлекательность", - говорит Серегй Шлома.

С 2011-го по 2014 год рублевые цены на столичную "вторичку" росли в пределах инфляции. В 2012-м, например, годовой прирост составил 3,8% (инфляция - 6,6 %), в 2013-м - 3,2% (инфляция - 6,5 %), в 2014-м - 9,1 % (инфляция - 11,4 %). Сейчас цены только падают. При этом три из четырех сделок проходят с 10-процентной скидкой. В некоторых случаях, если владельцу нужно продать квартиру срочно, дисконт достигает 25%.

- В 2015 году произошел новый перелом в сознании потребителей. Столкнувшись со снижением рублевой стоимости жилья, люди перестали безоговорочно считать его гарантированным источником сохранения денежных средств. Надо понимать, что вторичный рынок жилья - это рынок физических лиц, и фактор субъективного восприятия реальности играет на нем огромную роль, - считают эксперты.