Как оживить спрос на жилье

Спасение рядового района

Рынок жилья ощутимо тормозит. Новостройки продаются плохо: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) и Национального объединения застройщиков (НАК), 45% заявленного к строительству жилья в до сих пор не продано. Рынку жилья грозит длительный и глубокий спад. Кто может ему помочь?

По данным Росреестра, количество сделок на вторичном рынке упало минимум на треть. Слово «кризис» больше не является табу для риелторов. А это, в свою очередь, заставляет покупателей жилья осторожничать: к чему покупать сейчас, когда банки неохотно дают кредит, а работодатели охотно урезают зарплаты и проводят сокращения, если можно подождать и купить подешевле?

Поддерживать спрос на рынке жилья всегда помогали частные инвесторы. Пока конечные покупатели выжидали, они первыми вкладывались в упавший рынок, получая за риск до 100% прибыли. Но теперь частные инвесторы исчезли — свое дело сделали и девальвация рубля, и борьба государства с владельцами «лишнего» жилья.

Многие опрошенные «МК» эксперты уверены — многое могут сделать сами застройщики. По мнению гендиректора Strategy & Development Дмитрия Земскова, пережить трудное время застройщикам поможет «тактика разумного дисконтирования». Это — хорошая транспортная доступность объектов, снижение цены квадратного метра (а не количества этих самых квадратов), ипотека со ставкой не более 12%, соблюдение графика строительства.

Появление недорогих квартир необычного формата (эколофты, сити-хаусы, хайфлэты, лаунж-квартиры, квартиры с панорамными окнами) в проектах эконом- и комфорткласса активизирует интерес покупателей, уверен и заместитель гендиректора Urban Group Леонард Блинов: «Безоговорочный тренд этого года — рост социально ориентированных программ и акций».

Однако регулировать спрос дальнейшим снижением стоимости квадратного метра, маркетинговыми акциями и скидками дальше не представляется возможным, предупреждает президент ГК GranelleGroup Ильшат Нигматуллин: «С начала года основной рост стоимости объектов недвижимости происходил лишь за счет изменения стадии строительной готовности. Цены достигли своего дна, а рыночная стоимость квадратного метра максимально приблизилась к себестоимости строительства».

«Существует несколько способов, которые позволяют заметно оживлять рынок недвижимости. И только некоторые из них лежат в ведении застройщиков», — подтверждает Александр Шмаков, директор по развитию ГК «Сапсан». Гораздо важнее здесь роль государства. Так, ипотека помогает только при ставке не выше 11–12%, а на цену квадратного метра сильно влияют административные барьеры, связанные со сложностью получения документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территории. Самим застройщикам эксперт советует вкладываться в домостроительные мощности.

Расширение финансовых стимулов, по мнению многих опрошенных экспертов, — самый быстрый способ оживить спрос. Президент ГК «Премьер» Николай Циганов назвал несколько антикризисных мер, облегчающих долговое бремя и для застройщиков, и для покупателей. Среди них — установление на один год ипотечной ставки в 7%, продление программы субсидирования ипотечной ставки и т.п.

«В сегодняшних реалиях единственным инструментом для оживления рынка жилой недвижимости могут стать грамотные, продуманные финансовые инструменты, такие как доступная ипотека и длительная рассрочка», — говорит гендиректор «Kaskad Недвижимость» Артур Григорян.

Льготные кредиты важны для вторичного рынка, возражает замдиректора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. Для новостроек важнее строительство современных нестандартных объектов с привлекательной стоимостью.

Есть и другие варианты помимо субсидирования ипотечной ставки, напоминает гендиректор «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик. Например, можно реализовать процесс выкупа закладных у застройщиков. Еще один вариант – законодательно урегулировать рынок проектного финансирования, чтобы банки могли предоставлять кредиты застройщикам на более длительное время.

Субсидирование ипотечной ставки мотивирует, но не гарантирует стабильных выплат, а именно этого сегодня боятся люди, считает председатель совета директоров ГК «Садовое кольцо» Сергей Колунов. По его мнению, нужно ввести отсрочку до трех месяцев по ежемесячным выплатам при потере работы на период поиска новой.

Господдержка может выражаться еще и в падении себестоимости строительства: снижении цены на землю (как вариант: продажа земли девелоперам в рассрочку), рассрочка при выплате стоимости перевода вида разрешенного использования, а также снижении стоимости подключений к основным сетям, добавляет управляющий партнер Gravion Group Юрий Неманежин.

А Дмитрий Котровский, партнер «Химки Групп», считает, что радикально спрос на рынке жилья может повысить только печатный станок: только надо направить напечатанные рубли именно на рынок недвижимости, регулируя при этом цены застройщиков. «Рынок забурлит, если покупатель будет понимать, что он не берет у банка кредит под 10%, который не уверен, сможет ли отдать, а берет у государства специально напечатанную субсидию в размере 5–10 млн, но использовать эту субсидию он может только на покупку квартиры и ремонт в ней. При этом продать эту квартиру он не сможет, например, в ближайшие 10 лет», — рассуждает эксперт.

Не секрет, что строительство доходных домов во всем мире ведет к снижению цен на рынке при одновременном устойчивом и ровном спросе на новое строительство.

Сами девелоперы, по словам главы группы «Родина» Владимира Щекина, уже начали превращать офисы в апартаменты. Причина проста: ставки аренды офисов упали более чем на 30%, цены на жилье — до 40%, а арендная плата снизилась лишь на 5%. Но интерес девелоперов подрывает большой срок окупаемости доходных домов.

«Если построенные квартиры будет выкупать государство или институциональный инвестор, а дальше их сдавать внаем, то на рынке появится дополнительный инструмент для консервативных размещений, государство за короткий срок повысит обеспеченность населения жильем, граждане смогут решить свои жилищные проблемы более дешевым способом», — перечисляет преимущества Наталья Круглова из Strategy Capital Advisor.

Учитывая, что граждане пока не готовы перейти от концепции собственного жилья к концепции жилья съемного, можно развивать, к примеру, вариант аренды с выкупом, считает вице-президент NAI Becar Дмитрий Сороколетов. Плюс такой схемы — отсутствие рисков на возможный рост цен на жилье, возможность арендовать жилье без накопления первоначального взноса. Минус — в итоге выплата ежемесячного платежа суммарно выходит дороже, чем приобретение жилья с помощью ипотеки.

Вариантом аренды с выкупом может служить т.н. корпоративное жилье, отмечает гендиректор «СТАРТ Девелопмент» Сергей Хромов. Самым известным здесь является опыт некоторых норильских компаний, который предлагает работникам, в которых он заинтересован, жилье «на материке»: работник оплачивает 50% стоимости жилья и 10 лет обязан отработать на предприятии. Все это время жилье он арендует, а по окончании срока получает в собственность.

Сейчас начинает развиваться новый вариант такого жилья: при строительстве образовательных и инновационных центров рядом строятся жилые комплексы для их сотрудников. «Корпоративное жилье и университетский кампус необходимое дополнение при наличии промышленного производства. Очень важно, чтобы в университетском городке строилось жилье не только для студентов, но и для преподавателей. Кроме того, должна быть представлена гостиница и апартаменты для приглашенных лекторов и научных сотрудников. Это позволяет привлекать и удерживать более качественные рабочие кадры. И соответственно, является дополнительным конкурентным преимуществом», — поясняет он.

У компании может не хватить сотрудников на строящееся жилье, предупреждает Сороколетов. Впрочем, по его мнению, это даже к лучшему: отдав часть квартир в доме по корпоративным программам, можно оставшуюся часть продать по рыночной цене, «отбив» часть затрат. Примером может служить «дом ». Построенный еще при Рэме Вяхиреве для топ-менеджеров компании, он не пользовался у них спросом — мало кто хотел жить прямо напротив офиса. Зато на рынке это дом вызвал ажиотаж.