Подводные камни кадастра: как навести порядок с учетом участков

Специалист объяснил, как защитить свои права, даже если через вашу землю проложат магистраль Москва-Нью-Йорк

Комплексные кадастровые работы — инструмент, при помощи которого все земельные участки в Государственном кадастре недвижимости должны встать на свои места. Владимир Денисов, директор ГУП МО МОБТИ, по нашей просьбе разъяснил, как эти работы осуществляются, кто их оплачивает и можно ли надеяться, что они решат проблему наложений к 2018 году.

История вопроса. Гражданский оборот земли у нас в стране начался только в 1992 году — 23 года назад. Он предполагал выдачу наделов фермерам, передачу участков дачникам, продажу земли физическим и юридическим лицам для строительства заводов, магазинов и пр.

Что касается кадастра, то он всегда был — еще в царской . Средства измерения, которые тогда использовались — старые теодолиты, нивелиры, сделанные в XVII–XVIII вв., — мерили достаточно точно. Но использовать их было дорого, поэтому и в XIX, и даже до середины XX века работал землемер с «козьей ножкой», а участки мерились аршинами и шагами.

Приблизительно так же межевание проводилось с момента вовлечения земельных участков в гражданский оборот. По ориентирам: 20 метров от границы деревни, левее озера, к югу от дерева… И появлялись земельные участки, которые учитывались в Едином государственном реестре земель. Где-то были описаны координаты, где-то не описаны.

На сегодняшний день земельные участки, которые сейчас числятся в ГКН, имеют несколько статусов. Очень много участков со статусом «ранее учтенный» или вообще не имеющих точных границ. Остальные поставлены на кадастровый учет уже по всем правилам — с границами, в соответствии с законом.

Сбор налогов как движущий фактор. Из-за того что множество участков не поставлено должным образом на кадастровый учет, их нельзя идентифицировать — точно определить на местности и связать с реальным собственником. В связи с этим муниципалитеты не могут собрать в полном объеме земельный налог. Это проблема государственного значения, которую надо решать.

В 2012 году состоялось заседание Госсовета, посвященное имущественным и земельным отношениям. Губернатором МО было внесено предложение: запретить оборот земельных участков без оформления границ. Самое простое решение. Но оно не было поддержано , потому что это затормозило бы развитие экономики. Тогда задали вопрос министру экономического развития: «А сколько надо денег, чтобы привести кадастр в соответствие с реальностью?» Прозвучала цифра: порядка 60 млрд рублей. Деньги огромные, бюджет не резиновый, поэтому решили придумать что-то более дешевое.

ККР, норма о которых появилась в Законе о кадастре, являются одним из таких решений.

В чем заключаются ККР. Комплексные кадастровые работы проводятся в отношении целого кадастрового квартала или даже нескольких соседних — а в Московской области 33 тысячи кадастровых кварталов. В результате выявляются все «белые места» и все наложения границ. Становится четко видно: это — земли под дачное строительство, это — под многоквартирным домом и т.д. Рождается карта-план территории, которая направляется в Кадастровую палату, и на ее основе Кадастровая палата вносит сведения и уточняет все границы в отношении всего кадастрового квартала. И так, квартал за кварталом, выявляются все границы.

Сами по себе эти работы провести не очень сложно. Но их должен делать профессионал — крупная организация, у которой есть ресурсы, кадастровые инженеры, непосредственно исполняющие работы. Ведь такие работы проводятся один раз, чтобы государство бесконечно не тратило на это деньги.

Споры. При ККР за основу берутся те сведения, которые уже есть в Госкадастре недвижимости, исправляются при необходимости и дополняются. Естественно, при этом могут возникать наложения и споры. На этот случай предусмотрено создание согласительных комиссий при муниципалитете. На них приглашаются землепользователи, правообладатели земельных участков и они между собой решают спорный вопрос. Если они не договариваются, то статус неразрешимости висит 15 лет. После этого он снимается.

Финансирование. Финансирование ККР может осуществляться за счет средств бюджетов субъектов РФ, муниципалитетов, городских округов. У многих муниципалитетов, конечно, на комплексные кадастровые работы лишних денег нет. Но если они проявят коммерческую жилку и все посчитают, то увидят, что вложения в ККР окупятся очень быстро.

Логика такая. Положим, на территории муниципалитета половина земельных участков не стоит на кадастровом учете и поэтому уходит от налогообложения. Муниципалитет собирает земельный налог с половины земельных участков, и получается у него 500 единиц, к примеру. Он вкладывает 2000 единиц в стоимость работ по ККР, ставит на учет еще половину участков и начинает ежегодно собирать налог 1000. И очень скоро затраты окупаются.

Но, конечно, есть разные кадастровые кварталы. Если вкладывать большие деньги в проведение ККР в Сибири, там такой отдачи не будет, как, например, в Одинцовском или Красногорском районах, где каждая сотка стоит порядка 25–30 тысяч долларов.

Субсидирование. В законе заложена норма о федеральном субсидировании этих работ. Но порядок субсидирования пока еще не определен.

На всю Российскую Федерацию планируется выделить 400 млн. Этого абсолютно не достаточно. Если в 2012-м называлась сумма 60 млрд — сегодня все, естественно, гораздо дороже.

Тем более, деньги нужны не только на ККР, но и на проекты межевания территории. Потому что в законе есть сейчас такая норма, что ККР проводятся только на территориях, для которых есть утвержденный проект межевания, и эта документация разработана далеко не везде.

ККР пока не ведутся нигде. Первое и самое существенное препятствие для проведения ККР — это отсутствие необходимой градостроительной документации: проект межевания территории пока является обязательным основанием для проведения ККР.

И здесь следует отметить, что такие документы уже есть во многих муниципальных образованиях Московской области — например, в городском округе Химки и др.

Однако, поскольку затраты на подготовку проекта межевания могут в несколько раз превышать стоимость самих кадастровых работ, мы считаем, что эта норма является основным сдерживающим фактором ККР. В связи с этим при активном участии Московской области сейчас проводится масштабная работа по внесению изменений в федеральное законодательство с целью исключить проект межевания территории из перечня документов, необходимых для проведения ККР.

Пока этого не произошло, ККР, очевидно, будут проводить там, где это экономически целесообразно.

Поэтому я всем советую: если хотите, чтобы в дальнейшем у вас не было проблем, заплатите какие-то деньги и поставьте свой дом и участок на кадастровый учет. Никто его после этого не сдвинет, не снесет, не уменьшит. Ваши права будут защищены на 100%, даже если через ваш участок пройдет автомагистраль —Нью-Йорк. Хотя в этом случае у вас могут изъять земельный участок, но уже по справедливой цене.

Подробнее: