Кредиты на покупку нежилой недвижимости начали дешеветь

Бизнес-ипотека поднимается с колен

Кредитование на покупку нежилой недвижимости (на банковском языке — «коммерческая ипотека» или «бизнес-ипотека») потихоньку оживает. По оценке экспертов, коммерческая ипотека, пережив самые трудные времена, постепенно возрождается: медленно, но верно начинают появляться доступные предложения.

Но для начала напомним, что же такое коммерческая ипотека. По большому счету от ипотеки жилищной продукт отличается только типом приобретаемого объекта. «Принципиальных различий между покупкой жилья и коммерческой недвижимости практически нет. Особенность коммерческой ипотеки заключается в том, что надо уделить внимание вопросу качества коммуникаций, убедиться в отсутствии препятствий к использованию помещения», — объясняет гендиректор группы компаний ПИА Максим Ельцов. Более того, получить ссуду на нежилую недвижимость может не только компания, но и «физик». «Юридических ограничений на приобретение физлицами нежилых помещений с использованием ипотечных кредитов в законе нет. Нарушение может возникнуть лишь в том случае, если физлицо использует приобретенную коммерческую недвижимость в предпринимательских целях без регистрации в качестве ИП», — рассказывает юрист девелоперской компании «Сити-ХХI век» Василий Шарапов.

Что покупают предприниматели? В основном комипотека — удел малого и среднего бизнеса, ведь максимальная сумма кредита не превышает 20–40 млн рублей, а такой суммы недостаточно для покупки торгового комплекса или бизнес-центра, которые могли бы заинтересовать «крупняк». «МСБ предпочитает торговые точки площадью до 300 кв. м. Чаще коммерческая ипотека является инструментом для приобретения встроенных помещений в формате street retail — это стабильные объекты, позволяющие получать регулярный доход и снизить риски заемщика», — говорит президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости» Андрей Тетыш.

По словам вице-президента ВТБ24 Спартака Солонина, средняя сумма кредитования по России — 10–15 млн рублей, в Москве и Московской области — 25–30 млн рублей. Средний срок — от 3 до 10 лет. Похожие цифры называют и частные банки. «Все зависит от региона и размера бизнеса. Для Московского региона, как правило, речь идет о суммах от 10 млн рублей, а, к примеру, для Архангельска — от 3 млн», — добавляет старший вице-президент ХМБ «Открытие» Виктор Окопный.

Чисто теоретически покупатель коммерческой недвижимости может попытаться избежать долгового рабства и договориться о рассрочке напрямую с застройщиком или владельцем помещения. Но на практике такие варианты чаще всего не слишком привлекательны. «Как правило, рассрочка платежа краткосрочная — не больше 1–2 лет, тогда как ипотеку на коммерческую недвижимость возможно оформить на срок до 7–10 лет», — поясняют в Юникредит банке. «Многие застройщики и собственники недвижимости предлагают рассрочку, но ограниченность срока отсрочки платежей (в среднем — 3–6 месяцев) снижает эффективность этого финансового инструмента», — соглашается Солонин.

И вот мы подобрались к краеугольному камню — цене вопроса. Конечно, как и в других сегментах кредитования, за последние кризисные месяцы здесь не обошлось без изменений. По словам Солонина, в 2014 году рынок комнедвижимости характеризовался тройным изменением тенденции развития. В январе–июле прошлого года на фоне увеличения деловой активности рынок рос, в июле–ноябре предложение снижалось, а с ноября по декабрь из-за сложной макроэкономической ситуации наблюдался резкий всплеск спроса.

Очевидно, покупатели торопились получить кредит по вменяемой цене и были бесконечно правы. «Средняя ставка в 2014 году составляла 13–15% годовых, в 2015 году произошел резкий рост до 25–30%», — констатируют в Юникредите. «Банки существенно ограничили программы кредитования на покупку недвижимости, особенно нежилой. Многие остановили программы, другие подняли ставки выше запретительного уровня от 20% готовых», — подчеркивает Ельцов. Формально продукт предлагают почти все крупные банки, однако доступные ценники найдутся далеко не везде.

Наконец возникает главный вопрос. Что выгоднее — арендовать или покупать? Правильного ответа здесь нет, считают эксперты. «Преимущество приобретения недвижимости в ипотеке при сопоставимых расходах по аренде и плате по кредитам очевидно — клиент получает объект в собственность и использует его для осуществления коммерческой деятельности, не дожидаясь погашения кредита», — говорит Солонин.

«С одной стороны, сейчас выгодно арендовать — ставки низки как никогда, а цены на коммерческую недвижимость пока еще не начали снижаться в унисон со стоимостью аренды. С другой — некоторые собственники вынуждены продавать помещения любой ценой, и как раз ипотека дает шанс купить те объекты, которые раньше были недоступны, особенно если продавец готов к хорошей скидке», — рассуждает Ельцов. Окопный отмечает, что в любом случае бизнес предпочитает покупать в кредит недвижимость со сроком окупаемости не более 8 лет.