В каких районах Москвы квартиры стоят незаслуженно дорого

Эко Москву угораздило

С годами престижность московских районов меняется, и порой значительно. Но в последнее десятилетие, по мнению экспертов, переоценка происходит небывалыми темпами. Типичный пример — в одночасье перестали быть суперпривлекательными дома первой линии рядом с радиальными трассами (Ленинградское, Ярославское шоссе и т.п.). Вчера человек жил в «крутом» доме на центральном проспекте — а сегодня строители реконструировали дорогу, и он оказался в душном каменном мешке.

Всегда ли стоимость московской недвижимости прямо пропорциональна экологическому состоянию территории? Или степень загазованности воздуха все еще не является приоритетной при выборе жилья? Специалисты постарались проанализировать покупательские вкусы.

С точки зрения экологии и ее влияния на стоимость недвижимости, безусловно, переоценен Центральный административный округ. Тесно, шумно, нечем дышать, минимум зелени. Однако потенциальных покупателей сей факт не отпугивает, а напротив — привлекает.

— В центре наблюдается обратная зависимость между стоимостью квадратного метра и экологической обстановкой. При этом интересна следующая тенденция. Как правило, покупатели элитного жилья более обеспокоены экологической составляющей места их проживания, чем покупатели экономкласса. Поэтому девелоперы проектов элитного класса уделяют особенное внимание ландшафтному дизайну — посадке деревьев, газонов, аллей. Если покупатели экономкласса в первую очередь смотрят на доступную цену, то клиенты при выборе более дорогого жилья в большей степени оценивают другие факторы, в том числе экологию, — говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

В Москве сильно переоценены районы рядом с МКАД, считает финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. Транспортная доступность в них часто не превышает таковую в районах ближнего Подмосковья при существенно худшей экологической обстановке. А цены разнятся прилично.

— Обычно на стоимость недвижимости влияет достаточно большое количеств факторов. Но экологическое состояние района является далеко не основным из них. В противном случае наиболее дорогая недвижимость в пересчете на квадратный метр площади была бы, например, в сельской местности, а не в центре крупных городов, — полагает Тимур Нигматуллин. — На мой взгляд, ключевые факторы, влияющие на уровень цен, — качество самой недвижимости, качество окружающей инфраструктуры, уровень доходов на душу населения в регионе и общее состояние экономики.

Власти долгое время доказывали нам, что расширение дорог идет москвичам исключительно во благо. В общем и целом это, наверное, так. Но для жителей домов, расположенных в зоне реконструкции, возведение развязок и дублеров оборачивается не только головной болью, но и обесцениванием недвижимого имущества. Почти во всех районах с масштабным дорожно-мостовым строительством стоимость недвижимости упала либо замедлила свой рост. Есть лишь одно исключение: сооружение станций метро. В этом случае жители готовы потерпеть, а покупатели — приобретать квартиры, цены в которых, кстати, сразу после официального объявления о строительстве подземки повышаются на 10–15%. И еще один любопытный факт: привлекательность недвижимости существенно увеличилась в центре Москвы после строительства пешеходных зон.

Самыми благоприятными с экологической точки зрения являются Западный и Северо-Западный округа. В них за счет розы ветров практически всегда преобладает свежий воздух, который дополнительно очищен лесными массивами западной части Подмосковья. Одни из самых экологически чистых районов Москвы — Крылатское, Строгино и Митино.

Юго-Западный округ тоже считается одним из благоприятных с экологической точки зрения. Он изначально формировался как научный центр города, поэтому здесь практически нет промышленных предприятий. Кроме того, на территории находятся достаточно крупные природные и искусственные зеленые насаждения. Запад, северо-запад и юго-запад застраиваются преимущественно недвижимостью комфорт- и бизнес-класса. В Западном округе есть и проекты элитной недвижимости. В целом стоимость квадратного метра здесь выше среднерыночной.

Наименее благоприятная экологическая ситуация — в Юго-Восточном и Восточном округах. Именно здесь сосредоточена основная часть промышленных центров. Экологическую обстановку на востоке в некоторой степени спасает обильная зелень: 45% его территории занимают леса, парки, скверы. А вот юго-восток, что, в общем-то, не секрет, по праву считается самым загрязненным округом столицы. Здесь преобладают нефтеперерабатывающие, химические и машиностроительные производства, которые как раз и являются основной причиной плохой экологи. Ну а Капотня, пожалуй, никогда не отмоется от звания самого грязного района столицы, какой бы модернизации ни подвергались предприятия.

В Юго-Восточном и Южном округах строится преимущественно недвижимость экономкласса. По этой причине стоимость жилья здесь значительно ниже, чем в других, более благоприятных с экологической точки зрения районах.

— В целом на рынке недвижимости наблюдается следующая тенденция. Стоимость объектов, находящихся в непосредственной близости от крупных парков, озер, рек, выше, чем, к примеру, дома в паре кварталов от рекреационной зоны. В отдельных случаях разница в стоимости может составлять 7–10%, — продолжает Илья Менжунов. — Как правило, девелоперы при выборе места для строительства, особенно в бизнес- и элитном классе, уделяют особое внимание экологической составляющей проекта. Впрочем, бывает, что и дорогой объект строят рядом с заводом. Но такие случаи единичны и являются ошибкой при разработке концепции проекта застройщиком.

Случается и обратное. В связи с активным развитием территории Москвы и освоением промышленных зон все больше предприятий переносят за черту города. Все промзоны располагались с учетом удобной транспортной доступности для быстрой транспортировки сырья и готовой продукции. Поэтому они часто находились на реке. С выводом промзон многие районы, которые раньше считались не очень престижными, сегодня популярны за счет программ реновации.

Немаловажен для покупателей и вид из окна — кстати, он чаще всего напрямую соотносится с экологией. Но, по оценкам «БЕСТ-Новострой», этот фактор влияет на стоимость квартиры неравномерно. Если живописный пейзаж добавляет к цене объекта 7–10%, то непривлекательные виды могут повлиять на снижение цены вплоть до 20–30%.

Размер скидок и накруток зависит от класса дома. Квартира бизнес-класса теряет в процентном отношении не сильнее «эконома», поскольку приятный вид из окна — непременный атрибут статусного жилья. В то же время покупатели недорогих квартир, имея очень ограниченный бюджет, вынуждены жертвовать видовыми характеристиками.

К самым «плохим» видам относятся свалки, унылые фабричные здания, гаражи и кладбища. Если за окном продаваемой квартиры присутствует один из подобных объектов, покупатель вправе рассчитывать на серьезный дисконт.

Менее травмирующие виды — это когда ваши окна смотрят в окна дома напротив или в узкий переулок. В советской архитектуре по непонятным причинам было популярно ставить разные корпуса буквой «Г», совсем близко друг к другу (или, что еще хуже, строить дома в виде буквы «Г»). Чем ближе квартира располагается к линии соединения корпусов, тем выше шансы у соседей наблюдать друг за другом. Поневоле захочешь лицезреть переулок, пусть даже и депрессивный.

Впрочем, и в историческом центре Москвы подобных вариантов немало, причем в элитном сегменте. Один из примеров — объект точечной застройки, дом бизнес-класса в районе станции метро «Белорусская». Казалось бы, 100 метров до Тверской, очень достойное качество квартир, вся «начинка» в наличии и замечательные планировки. Но вид из окон на гаражи, мусорные баки и старые блочные дома, в окружении которых находился дом, поначалу отпугивал многих покупателей. Только благодаря бесспорным преимуществам жилья и небольшим скидкам за невзрачный вид из окон квартиры были распроданы.

Во всем мире в любых сегментах жилья больше всего ценятся виды на историческую часть города, на парки и особенно — на воду. В конце 1980-х — начале 1990-х ученые из Университета Западного Вашингтона провели любопытное исследование. Они подняли тысячи записей о продаже домов в Беллингхеме, штат Вашингтон, затем измерили, на каком расстоянии от водоемов находились эти дома, и выполнили подсчеты их стоимости. В результате ученые выяснили, что дом стоимостью 200 тысяч долларов без вида на водоем мог бы быть продан за 317 тысяч, если бы из его окон открывался незагороженный вид на океан, и за 453 тысячи, если бы он располагался на берегу озера.

В Московском регионе максимальная прибавка «за вид из окна» обычно не превышает 30% (если квартира обладает действительно уникальными видовыми характеристиками), а в среднем составляет 10–15%. При этом увеличение цены зависит от высоты этажа, на котором расположена видовая квартира. Например, в крупном жилом комплексе бизнес-класса в Химках, где все квартиры смотрят на водохранилище, квадратный метр на 3-м этаже стоит на 11 тысяч рублей дешевле, чем на 17-м.

Правда, безупречный пейзаж за окном может и испортиться. Председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова напоминает печальную историю элитного дома на Пречистенской набережной: квартиры в нем имели потрясающие видовые характеристики, за которые покупатели были готовы переплачивать — и переплачивали. А спустя некоторое время великолепный вид на реку был закрыт выросшим перед домом офисным центром. Чтобы такого не случилось, дом должен находиться на первой линии. Но таких вариантов в Московском регионе не больше 1%.