Кто спасет ипотеку от краха?

Банкиры и риэлторы ищут лекарство

Ипотечное кредитование поставлено в тупик. После того, как в конце 2014 года ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, занять средства в банке на покупку недвижимости стало практически невозможно. Средняя ставка по жилищным кредитам подскочила до 20-25% годовых, а в некоторых кредитных организациях — почти до 30%.

Причин у роста процентов несколько. Многие винят в создавшемся положении ЦБ и его главу Эльвиру Набиуллину. Накануне новогодних праздников она приготовила населению и бизнес-сообществу сюрприз — повысила ключевую ставку с 10,5% до 17% (в январе была снижена до 15%).

Решение не ординарное. Эта планка за прошлый год повышалась пять раз, но и этого, судя по всему, оказалось не достаточно, поэтому дошли до крайнего. Такие ставки существуют лишь в государствах с отсталой экономикой. Например, в Молдове она составляет около 19%, Киргизии — около 25%, на Мадагаскаре — 45%, на Гаити – 47%.

Кто виноват и что делать? Повышение ключевой ставки является прямым следствием инфляции. Начинаем считать. В январе среднегодовая инфляция составила более 15%. Традиционно банки прибавляют еще 3% — для того, чтобы возместить накладные расходы за получение кредита у ЦБ, который сейчас берется под 15%.

Соответственно, получается 18%. Однако банковский бизнес — не благотворительная организация. Их цель — получить прибыль. Поэтому конечные процентные ставки по кредитам растут и далее.

Учитывая, что банковский бизнес в нашей стране переживает не самые лучшие времена (масштабные отзывы лицензий, потеря доступа к международному кредитному рынку и так далее), каждый должен зарабатывать, как может.

С одной стороны, помогает государство. Правительство приняло решение выделить 20 млрд рублей на субсидирование ставки по ипотеке с тем, чтобы ее уровень не превышал 13%. Эта мера нацелена на поддержку строительства доступного жилья. Предполагается, что за счет этого можно будет обеспечить выдачу кредитов на 400 млрд рублей.

Только сроки изыскания этих средств никто не называет. Поэтому ипотечный рынок в таких условиях расти больше не готов.

Чтобы не потерять последних клиентов, Ассоциация российских банков (АРБ) и Российская гильдия риелторов подписали вчера соглашение о взаимодействии. Согласно ему, стороны готовы на многое. Они намерены поддерживать сразу несколько программ: кредитование жилищного строительства, развитие проектов по стимулированию кредитования бизнеса, а также поддержка сектора малого и среднего бизнеса.

Такие предложения поступали и раньше. «Сегодня для нас очень важно более тесно работать с риелторами. Мы в этих сложных условиях можем использовать принцип, когда любой кризис дает возможность вытянуть экономику по нужным направлениям вокруг себя. Главное — продвигать в оборот ту недвижимость, которая есть и которая может обеспечивать развитие бизнеса», — полагает президент АРБ Гарегин Тосунян.

Кроме того, из-за сокращения реальных доходов населения кредитные организации ужесточают требования к потенциальным заемщикам. Они увеличили первоначальный взнос. «Банки отдают предпочтение тем заемщикам, которые готовы сделать большой первоначальный взнос, около 60% кредита. Также можно сказать, что многие из заемщиков, обладающие большим объемом наличности, предпочитают вместо взноса купить участок без подряда в ближнем Подмосковье, чтобы впоследствии построить на нем жилой дом и таким образом решить свою жилищную проблему. Высокая ставка создала значительные проблемы для застройщиков, среди которых выстоят только те, кто создал финансовую подушку на период от полугода», — комментирует «МК» руководитель аналитического департамента QB Finance Дмитрий Кипа.

Впрочем, сейчас без поддержки государства, а особенно без дальнейшего снижения ключевой ставки мегарегулятора ничего с ипотечным рынком и не произойдет.