Покупка квартиры в ближайшие годы большинству россиян не грозит

Аналитики сравнили, чем нынешняя ситуация на рынке недвижимости отличается от кризиса 2008 года

Проводить прямые аналогии текущей экономической ситуации в России с кризисом 2008–2009 годов — так же наивно, как искать ответ на вопрос «кто сильнее, кит или слон?». Вместе с тем события шестилетней давности — единственная точка опоры, отталкиваясь от которой можно давать прогнозы. По просьбе «МК» эксперты проанализировали поведение рынка недвижимости в прошлый кризис и рассчитали, насколько вероятно повторение этого сценария сейчас.

Банкротство застройщиков, обманутые дольщики, невозможность улучшить жилищные условия — всего этого мы снова не избежим. Учитывая, что психологическим барьером для заемщиков является ставка на уровне 14–15% годовых, дальнейший рост стоимости обслуживания ипотеки приведет к полному отказу от покупки жилья в кредит. Уже сейчас в ряде коммерческих банков можно встретить ставки до 29% годовых.

— Зависимость российской экономики от цен на нефть не первый раз сыграла со страной злую шутку, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Но если шесть лет назад кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, то сейчас одновременно сыграли роль обостренная геополитическая обстановка, введение антироссийских санкций и растущая сырьевая зависимость экономики.

В 2008 году одним из главных факторов, оказавших влияние на снижение курса национальной валюты, был обвал цен на «черное золото». Тогда с июля по декабрь снижение стоимости барреля составило 69%. В 2014 году падение было более медленным — за этот же период цена на нефть снизилась на 46,2%.

Темпы девальвации рубля при этом были диаметрально противоположными. Если во втором полугодии 2008 года рубль к американскому доллару снизился на 25%, а к евро — на 13%, то в прошлом году обвал был гораздо более существенным: минус 57% к американской валюте и 17% к единой европейской.

— В 2008 году под влиянием нарастающего экономического кризиса количество сделок купли-продажи квартир существенно сократилось — минус 16% к показателям 2007 года, — продолжает эксперт. — В 2014 году мы наблюдали несколько иную ситуацию: в отдельные месяцы года спрос на квартиры был в прямом смысле слова ажиотажным.

Впрочем, сравнить цифры по сделкам невозможно: с 1 марта 2013 года была отменена регистрация договоров купли-продажи, и с этой даты Росреестр фиксирует любой переход права собственности на объекты жилой недвижимости. Таким образом, мимо сделок купли-продажи в статистику попадают договора мены, дарения и т.п.

Но даже если сопоставить данные за период с марта по декабрь 2013 года с таким же временным промежутком года прошлого, можно отметить рост более чем на 4%. Еще более существенное увеличение покупательской активности было отмечено на первичном рынке. За год количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло на 13%.

На фоне девальвации рубля покупатели стремились вложить свои средства не в недвижимость вообще, а именно в новостройки, поскольку цены на первичном рынке не успевали корректироваться вслед за ростом курсов доллара и евро. Собственники же «вторичных» квартир перехитрили сами себя: пытаясь менять рублевые цены в соответствии с валютными колебаниями, они отпугнули многих покупателей.

По итогам 2009 года средний «квадрат» подешевел на 10–15% в рублях и на 20–30% в долларовом эквиваленте. В 2014 году, напротив, рублевые цены росли в течение всех 12 месяцев, но в большей степени в первом и в четвертом кварталах. В сегменте массового жилья средняя стоимость квадратного метра выросла на 10,7%, в бизнес-классе — почти на 18%, а в элитном сегменте из-за сильной зависимости от курса доллара — сразу на 36%.

В итоге, если брать за основу влияние на рынок недвижимости кризиса 2008–2009 годов и особенности нынешней ситуации, на 2015 год можно сделать следующий прогноз.

Объемы сделок на рынке недвижимости снизятся минимум на 30–40%. Цены снизятся в целом на 20%, а новостройки будут выходить с существенной скидкой — до 15% к среднерыночной цене.

Застройщики станут заманивать покупателей и беспроцентной рассрочкой — впрочем, по мнению директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Юлиана Гутмана, максимум на два года. И, конечно, не обойдется без классических бонусов — ремонтных работ, организации переезда, сертификатов на приобретение мебели, бытовой техники и оборудования для кухни. «Со стороны продавцов имеют место быть и экзотические акции: например, предоставление места для временного хранения мебели и прочих вещей, передержка домашних животных на время переезда или ремонта», — добавляет Гутман.

Несмотря на эти «плюсы», спрос на жилье прогнозируется невысоким. Некоторый интерес будут проявлять разве что покупатели элитного жилья и бизнес-класса.

— В 2015 году с оттоком покупателей столкнутся небольшие компании и проекты с неудачным расположением. Возможно, им даже придется уйти с рынка, — считает президент ГК «Мортон» Александр Ручьев. Крупные игроки отложат на неопределенный срок вывод новых проектов, которые сейчас находятся в «бумажной» стадии.

— В отличие от 2008 года, когда ситуация была более предсказуема, сейчас практически невозможно понять, как долго продлится рецессия, — говорит Мария Литинецкая. — Если выйти из кризиса удастся за два года, как говорил Владимир Путин на пресс-конференции в декабре прошлого года, рынок недвижимости сможет оправиться достаточно быстро.

Председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский настроен более оптимистично. Он полагает, что политическая ситуация станет успокаиваться примерно с октября, цена нефти и курс рубля вырастут, и страна постепенно начнет выходить из кризиса.