Кредиты на жилье стали почти недоступными

Ипотека на грани нервного срыва

В 2015 году объем выдач ипотечных кредитов может сократиться в 2,5 раза, а действующие ценники по карману лишь семьям с доходом выше среднего.

Драматическое повышение ключевой ставки ЦБ РФ в конце прошлого года до 17% немедленно отразилось на стоимости всех типов кредитных ресурсов, в том числе — на ипотечных кредитах. С учетом непрерывного роста ключевой ставки Банка России с марта 2014 года резкое увеличение этого показателя в декабре для стоимости жилищных кредитов обернулось почти трагедией. Минимальный тариф по рублевой ипотеке сейчас начинается от 14,5% годовых. Самая же высокая процентная ставка, по словам ведущего эксперта по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Дины Орловой, «зафиксирована на уровне 35% годовых — это РусЮгбанк, банк «Зенит».

В среднем декабрьский ипотечный взлет минимальных тарифов составил в большинстве банков не меньше 3–3,5 п.п., уровень максимально приблизился к запредельному. «Ставка в 15–16% не является запретительной, она отражает реалии рынка, исходя из ключевой ставки ЦБ. Ставки свыше 18–20% уже больше похожи на запретительные», — считает начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют-Банка Антон Павлов.

«Конечно, многие клиенты не смогут воспользоваться кредитом в силу своих финансовых возможностей, спрос также снизится. Но цель увеличения ставок являлась не запретительной, а вынужденной реакцией на действия ЦБ», — разъясняет руководитель дирекции розничного бизнеса МДМ-банка Евгения Самардак. «Текущий уровень ставок дает возможность воспользоваться ипотекой», — уверена вице-президент банка «Открытие» Анна Юдина.

Однако возможность эта, похоже, доступна теперь лишь избранным. В сложившихся условиях населению с невысокими доходами об ипотеке придется забыть. Так, например, купить в кредит московскую «двушку» на рынке вторичного жилья за семь миллионов рублей с первоначальным взносом 20–30% сроком на 10–20 лет без ощутимого ущерба для качества жизни смогут семьи с совокупным доходом не менее 150–200 тыс. рублей. И хотя пока речь не идет о кардинальном пересмотре требований к заемщикам, «естественный отбор» у потенциальных кредиторов пройти стало гораздо сложнее.

«Формальные требования к заемщикам не изменились, но банки более внимательно изучают трудовую деятельность клиента и соответствие дохода рыночному уровню», — говорит Самардак. «В текущих нестабильных условиях и риска роста безработицы регулярный аннуитетный платеж по ипотеке должен составлять не более 30–40% от ежемесячного дохода», — считает Орлова.

Что касается критериев оценки заемщиков, то больше всего не повезло желающим купить жилье на первичном рынке. Ведь строительство — одна из самых уязвимых для кризисных влияний отраслей, и банки в сложной экономической ситуации стараются подстраховаться. Так, отмечают в пресс-службе ВТБ24, банк заметно изменил требования к «первичным» заемщикам: приобрести квартиру в строящемся доме можно лишь если объект построен на 80% от заявленной этажности, а первоначальный взнос клиента составляет не меньше 50%.

В прошлом году ипотека была драйвером банковского рынка и била рекорды выдач. «Банки старались развивать этот продукт, поскольку в беззалоговом кредитовании росли риски, ужесточались нормативы, а ипотека демонстрировала не только рост, но и сохранение качества кредитов», — рассказывает Павлов. Но в 2015 году рынку кредитов на покупку жилья придется разделить трудности других сегментов. «Выдача ипотечных кредитов в 2015 году может упасть в 2,5 раза, если государство не примет масштабные меры по поддержке жилищного строительства и ипотечного кредитования», — прогнозируют в ВТБ24.

«В случае снижения ключевой ставки можно ожидать стабилизации ситуации на рынке ипотеки», — отметил управляющий директор по развитию розничных продуктов Промсвязьбанка Евгений Лапин, не уточняя, правда, каким должно быть успокоительное снижение. В конце прошлой недели стало известно, что ЦБ уменьшил ключевую ставку с 17% до 15%, но, скорее всего, этой скидки слишком мало для возвращения ипотечных ценников к приемлемым значениям. «Пока стоимость привлечения будет такой же высокой, снижения ставок не произойдет», — уверена Орлова.

Что касается других критериев данной ниши, то ни один из опрошенных «ЭВ» банкиров не смог сформулировать точное предсказание на будущее. «Сейчас крайне сложно давать прогноз по спросу, выдачам, просроченной задолженности — условия рынка изменились буквально в конце декабря, и сейчас до конца неясно, как именно он будет работать в новых реалиях», — отмечает Павлов. «Придется реагировать на макроэкономическую ситуацию и стоимость фондирования», — подчеркивает Самардак. Составить же правдоподобный прогноз по экономической ситуации, по мнению Орловой, сейчас не представляется возможным.