Арендаторы офисов перешли на рублевые ставки

Гудбай, доллар!

По оценкам аналитиков, в 2014 году в Москве было введено 1,4 млн кв. м качественных офисов, что на 58% превышает показатель предыдущего года и является наивысшим результатом за пять лет.

За прошедший год на рынок вышло около 713 тыс. кв. м офисных помещений класса А, что является абсолютным рекордом годового ввода за всю историю офисного рынка столицы. Таким образом, объем рынка качественных офисов в Москве достиг 17 млн кв. м.

«Еще около 1 млн кв. м офисных площадей заявлено к вводу в 2015 году, причем почти треть нового предложения должна выйти в ММДЦ «Москва-Сити». Тем не менее макроэкономическая неопределенность побуждает многих девелоперов пересмотреть планы строительства, и мы не исключаем, что итоговый результат года может быть ниже, — пояснил руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков. — Из крупнейших проектов, заявленных к вводу в 2015 году, стоит отметить башню «Эволюция», башню «Восток», комплекс «Федерация» и IQ-квартал в Москва-Сити, МФК «Оружейный», БЦ «Большевик» и деловой квартал «Сириус парк».

На протяжении 2014 года спрос на офисные площади в Москве оставался заложником тяжелой макроэкономической ситуации. Всего в Москве в 2014 году было куплено и арендовано около 1,1 млн кв. м офисов, что на 24% ниже показателя 2013 года и является наименьшим результатом за последние пять лет. Структура спроса на офисные площади также претерпела заметные изменения: доля сделок продления и перезаключения договоров аренды выросла до 40% от общего объема транзакций на рынке по итогам 2014 года по сравнению с 20% в 2013 году. Крупнейшей транзакцией по итогам прошлого года является сделка 1-го квартала — аренда 17,4 тыс. кв. м «Группой компаний Систематика» в офисном парке Comcity — Фаза Альфа.

Макроэкономические факторы, такие как снижение темпов роста ВВП и волатильность рубля, останутся определяющими для динамики спроса на рынке офисов в текущем году. По прогнозам аналитиков JLL, при ожидаемом падении ВВП России на 4–6% в 2015 году объем спроса на офисные площади в Москве может сократиться к прошлому году на 25–30% и составить 700–800 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем 2009 года.

Уровень вакантных площадей в московских офисах в 2014 году вырос до 16,6% по сравнению с 13,7% по итогам 2013 года. В результате выхода на рынок большого количества качественных объектов доля вакантных площадей в классе А достигла 28,4%, в то время как в 2013 году пустовало лишь 18,2%. В классе B+ уровень вакантных помещений увеличился с 13% до 15,5%.

В 2014 году ставки аренды на офисном рынке Москвы в среднем снизились на 22%, и по итогам года в премиальном сегменте они составляют $750–900 за кв. м в год, в классе А — $450–650 за кв. м, в классе B+ — $275–450 за кв. м. Ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне $450–650 за кв. м.

«Внешние факторы, такие как снижение роста ВВП и резкая девальвация рубля в сочетании с выходом большого количества нового предложения, оказали значительное давление на ставки аренды в 2014 году. На протяжении прошлого года наблюдался рост числа арендаторов, пытающихся пересмотреть текущие условия договора аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки. Тем не менее фактический переход на рублевые ставки наблюдался в основном в классах B+ и B-, тогда как для объектов класса А по-прежнему характерны контракты в валюте, — сообщил аналитик JLL Алексей Ефимов. — Стоит также отметить, что для офисов одного и того же класса разброс ставок аренды зачастую определяется уровнем вакантности в конкретном здании. Собственники незаполненных офисных помещений вынуждены проявлять определенную гибкость ценовой политики, предлагая дополнительные стимулы для арендаторов».