Правительство принято новую стратегию развития ипотеки

Пока она представляется слабо выполнимой

Правительство утвердило «Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 года». Ее суть заключается в увеличении количества ипотечных займов в России к 2017 году до 921 тыс. (на 11,6% относительно 2013 года - «МК»), а к 2020 — до 1,09 млн. Если это произойдет, то доля ипотечных сделок на рынке недвижимости достигнет 30%. Однако в условиях неизбежного роста кредитных ставок и общей инфляции, пик которой придется на следующий год, а также проблем с кредитованием самих банков, эти планы пока представляются мало выполнимыми.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объемы ипотечного рынка в этом году будут выше, чем в прошлом. В целом рост ожидается примерно в 20-25%. В основном это заслуга первого полугодия, когда было выдано 448,5 тыс. ипотечных кредитов на 770 млрд рублей, что на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года в количественном и на 42% - в денежном выражении.

Объяснений этому несколько. Когда началась первая волна девальвации рубля, люди пытались перевести деньги в более надежные активы. Те, кто откладывал ипотеку, наконец решились на кредит, боясь роста процентных ставок. Часть людей смогли привлечь рекламные акции застройщиков в начале года. На первичном рынке жилья было намного больше сделок, чем на вторичном, что в принципе нехарактерно для этого сегмента.

Однако все это инерция «жирных» предыдущих годов. Уже в августе 2014 года начался закономерный спад.

В связи с этим реалистичность предложенной правительством новой ипотечной стратегии вызывает вопросы. Во-первых, в ближайшие год-два у банков возникнут огромные проблемы с кредитованием, поскольку из-за западных санкций происходит замещение внешних источников заимствования внутренними. Однако правительство, как известно, продлило на 2015 год мораторий на накопительные взносы пенсий, а эти деньги могли бы стать источником рефинансирования ипотеки. Еще два года назад был большой спрос на ипотечные ценные бумаги - все крупные управляющие компании приобретали ипотечные облигации. Сейчас получается, что «длинные» пенсионные деньги не доходят до ипотечного рынка.

Во-вторых, Банк России в начале ноября повысил ключевую ставку на 1,5% до 9,5% (кстати, это не предел, так как инфляция только разгоняется, и ее пик придется на следующий год - «МК»). Это приведет к тому, что средние ставки по ипотеке вырастут как минимум до 14% годовых. Взаимосвязь повышения процентов и снижения объемов кредитования очевидна. Например, в кризисном 2009 году, когда рыночные ставки по рублевой ипотеке превысили 15% годовых, это привело к сокращению её выдачи в 4 раза. В результате, если раньше у госбанков было две трети рынка, то теперь станет три четверти.

Привлекательность ипотеки, причем для всех участников рынка, уменьшается и по другой причине. Допустим, банк в 2014 году выдал ипотечный кредит по фиксированной ставке 12,5% годовых, а стоимость рыночных заимствований у него в последующие годы возрастет, из-за чего возникнут ежегодные убытки и проблема с обесценением активов. Банки будут вынуждены переходить на плавающую ставку, чтобы часть рисков переложить на заемщиков, что вызовет большое недовольство. Тем не менее, в перспективе ЦБ, возможно, разработает дополнительную нормативную базу, отказавшись от фиксированной ставки по ипотеке, привязав ее исключительно к уровню инфляции. Скажем, инфляция плюс 2-4%.

«Улучшение состояния экономики и, как следствие, благосостояния наших граждан является ключевым критерием достижения целевых показателей стратегии, — констатирует заместитель председателя правления — начальник кредитного департамента одного из столичных банков Андрей Люшин. — Высока вероятность, что во второй половине 2015 года санкции против России будут в целом отменены, а цены на нефть вернутся к 90% за баррель».