Российский парадокс: жилье продается плохо, но цены на него не снижаются

Застой дорогого стоит

Из-за экономических санкций цены на квартиры должны упасть — такое мнение популярно среди потенциальных покупателей. К тому же спрос низкий, ипотека малодоступна, курс валют скачет... Риелторы, правда, согласны с покупателями лишь частично. «Рынок слишком консервативен. Чтобы жилье подешевело, должен произойти «взрыв», — считают они.

Почему же Москва, в отличие от зарубежных городов, так упорно держит цены даже на неликвидное жилье? И чего ждать горожанам в обозримом будущем?

Впервые в истории приближающийся сезон деловой активности не окажет заметного влияния на рынок вторичного жилья. Гораздо более серьезными последствиями грозит ухудшение экономической ситуации в стране на фоне нестабильной внешнеполитической ситуации и ввода санкций на международном уровне.

— Есть основания полагать, что введение экономических санкций в отношении российских банков со значительной долей государственного капитала в уставном фонде может ужесточить условия ипотечного кредитования для физических лиц. Покупательская способность населения и спрос на жилье снизятся еще больше, — отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. — Чтобы сегодня активизировался спрос, должно произойти что-то экстраординарное — например, очередной массовый отзыв лицензий у крупных банков или значительное ослабление рубля. В этом случае, возможно, снова активизируются те немногие оставшиеся граждане, кто так и не собрался зимой или в марте конвертировать свои банковские активы в недвижимость как в наиболее надежный источник сохранения сбережений. Но такое развитие событий надо считать исключительной ситуацией.

При этом, отмечая сравнительно низкую, по сравнению с началом года, активность рынка, специалисты не готовы фиксировать его застой. «В июле зарегистрировано месячное снижение объема предложения на 2% при росте рублевой цены на 0,5%. Это незначительное колебание стоимости, однако в сочетании с уменьшением предложения оно все-таки свидетельствует об определенном уровне спроса, — говорит эксперт. — Люди продолжают совершать сделки в рамках решения своих жилищных вопросов. Окончательные выводы о дальнейшем развитии рынка мы будем делать, оценив данные ближайших месяца-двух».

Консервативная природа рынка в любом случае станет естественным тормозом резких перемен — утверждают участники рынка.

— Вторичный рынок жилья очень инертен, здесь не бывает виражей даже на крутых поворотах. Квартиры продают не связанные между собой физические лица, а люди редко меняют свои взгляды и ожидания. Чтобы цены на жилье пошли вниз, должен произойти «взрыв». И даже в этом случае потребуется время, чтобы участники рынка отреагировали, — говорит Сергей Шлома.

Вместе с тем аналитик не отрицает, что продать жилье осенью при ожидаемом уровне спроса будет ой как непросто: «Надо побеспокоиться о том, чтобы квартира была максимально ликвидна. В нынешних обстоятельствах ликвидность определяет цена. Мы предполагаем, что осенью успешно будет реализовываться жилье только самого низкого ценового диапазона».

Не горят покупатели желанием приобретать и жилье на загородном рынке. До сих пор самыми востребованными банками у ипотечных покупателей были государственные. И именно они, как известно, попали под санкции Евросоюза и лишились возможности брать дешевые кредиты на Западе. Оценить перспективы выхода российских банков в азиатские страны и возможность финансирования в этом регионе пока сложно, а необходимость изыскивать средства внутри страны приведет к подорожанию и без того недешевой ипотеки. Возросшая до 8% ключевая ставка еще больше усугубит ситуацию для заемщиков.

— До сих пор покупатели загородной недвижимости экономкласса активно использовали ипотеку в качестве одного из инструментов при покупке, — говорят экономисты. — Например, приняв решение о переезде за город в таунхаус, граждане брали кредит на авансирование строительства дома на раннем этапе — так было экономически целесообразно. После окончания строительства дома люди делали ремонт, переезжали, а уже потом продавали городскую квартиру и гасили кредит. В условиях же подорожания ипотеки осуществление такого предприятия будет уже менее выгодно.

Введенные санкции косвенно могут отразиться и на более дорогом сегменте — бизнес-классе и de luxe. Такое предположение эксперты связывают с нестабильностью курсов валют и опасениями состоятельных граждан оказаться в санкционном списке лиц.

На фоне информационной войны битва разворачивается и на финансовом поле. Заложниками политических спаррингов оказываются то рубль—доллар, то рубль—евро. И пусть недоверие привилегированной части населения к валютам носит интуитивный характер, этого достаточно, чтобы стремиться обезопасить свои капиталы и перевести их в более надежные активы.

— Сегменты бизнес-класса и de luxe существенно сдали свои позиции экономклассу, — комментирует ситуацию директор департамента загородной недвижимости компании Андрей Кройтор. — Но в долгосрочной перспективе ситуация может измениться. Основными покупателями дорогостоящих объектов являются люди, изымающие средства на покупку из бизнеса, или же те, кому необходимо разместить образовавшийся капитал в надежных активах. Мы предполагаем, что тех, кто решится остаться с миллионами долларов на руках, будут единицы, а тех, кто посчитает зарубежную недвижимость надежной, — еще меньше. Покупка зарубежной недвижимости уже не рассматривается как полноценная альтернатива российской. Поэтому мы ожидаем, что спрос на недвижимость бизнес- и de luxe классов в Подмосковье будет расти.

По данным аналитического центра компании, в июле объем предложения на вторичном рынке жилья в Москве составил 41 096 квартир — на 2% меньше, чем месяц назад, и на столько же больше по сравнению с началом года. Наибольшее количество предложений — 18% — зафиксировано в Центральном округе.

Больше всего представлено квартир в панельных домах — 44%. Доля жилья комфорт-класса составляет 41%. «Двушек» в общем объеме квартир — 32%. Своеобразным рекордсменом стало и жилье стоимостью от 5,1 млн до 10 млн рублей — в таком ценовом диапазоне предлагается 42% квартир.

Средняя стоимость предложения в июле составила 189 тысяч рублей за квадратный метр. По сравнению с прошлым месяцем рублевая цена выросла на 0,5%, а с начала года — уже на 5,7%: фактически на уровень инфляции, которая, по данным Росстата, с января по июль составила 5,4%.

Рублевая цена на квартиры экономкласса по сравнению с июнем поднялась на 0,6% — до 168,6 тысячи за «квадрат». Средняя стоимость жилья комфорт-класса выросла на 0,9% — до 185,2 тысячи. Премиум-класс оценивается в 255,7 тыс. рублей за кв. м — на 0,3% меньше, чем в прошлом месяце.

Ценовой максимум, что неудивительно, зафиксирован в Центральном округе: стоимость квадратного метра за месяц возросла на 0,7% и составила 333,2 тыс. рублей за кв. м. Резко снизилась цена предложения в Зеленограде: в течение июля она упала на 9,8%. Сейчас жилье в самом отдаленном округе Москвы оценивается в среднем в 104 тыс. рублей за кв. м. Это минимальный показатель в столице за исключением Троицкого и Новомосковского административных округов.

Самые дорогие районы Москвы — Арбат, Хамовники и Якиманка, где квадратный метр оценивается в 462,5 тыс., 450,8 тыс. и 423,8 тыс. рублей соответственно. Самые дешевые районы — Крюково — 101,9 тыс. рублей за «квадрат», Бирюлево Восточное — 105,3 тыс., Молжаниновский — 125,6 тыс., Бирюлево Западное — 134 тыс., Некрасовка — 135 тыс.

Самая дешевая квартира в пределах МКАД в июле предлагалась за 2,7 млн рублей: однокомнатная малогабаритка гостиничного типа общей площадью 10 «квадратов», с крошечной кухней, но зато с полноценным санузлом. Располагается сие жилье на 5-м этаже 5-этажного кирпичного дома на 9-й Парковой улице в двух минутах ходьбы от станции метро «Щелковская».

Самой дорогой квартирой в июле, как и в прошлом месяце, стал многокомнатный пентхаус за 1,4 млрд рублей в клубной резиденции у «Чистых прудов». Общая площадь помещения — 1500 кв. м, есть терраса — 500 кв. м, личная спа-зона с бассейном — 300 кв. м, 6 санузлов. Пентхаус предлагается без отделки, в стоимость включены 6 машино-мест.

Если купля-продажа квартир и домов в столице затихла, то спрос на рынке аренды особенно не уменьшается. Тем не менее найти приемлемые по цене варианты можно.

Первое место в августовском рейтинге самых дешевых квартир, сдающихся в Москве, заняла однокомнатная квартира со всей необходимой мебелью и техникой за 20 тысяч рублей. Она расположена в трех минутах ходьбы от станции метро «Бульвар адмирала Ушакова» на 19-м этаже 22-этажного дома.

На втором месте также квартира за 20 тыс. рублей, с новой мебелью и всей бытовой техникой. Но хозяин согласен сдать ее только при условии предоплаты за год. Находится жилище в пяти минутах ходьбы от станции метро «Кантемировская» на 4-м этаже 16-этажного дома.

Третья по привлекательности — «однушка» за 22 тыс. рублей в 10 минутах езды на транспорте от станции метро «Петровско-Разумовская». Она расположена на 4-м этаже пятиэтажки. Квартира сдается после косметического ремонта со всей необходимой мебелью.

Четвертая позиция — у квартиры с наборной мебелью за 23 тыс. рублей, в 15 минутах езды от станции метро «Преображенская площадь». Жилье находится на 2-м этаже 9-этажного дома. Из плюсов — наличие большой лоджии.

На пятом месте — «однушка» за 24 тыс. рублей с евроремонтом, современной мебелью и всей бытовой техникой. Расположена она в 10 минутах езды от станции метро «Щелковская» на 7-м этаже 9-этажного дома. Сдается при условии предоплаты за полгода.

Шестое место — у квартиры за 25 тыс. рублей, расположенной в 5 минутах ходьбы от станции метро «Молодежная», на 2-м этаже 12-этажного дома. В наличии необходимая мебель, окна выходят во двор. Явный минус — сдается всего на полгода.

На седьмом и восьмом местах — квартиры за 26 тыс. рублей. Одна находится в 7 минутах ходьбы от станции метро «Новоясеневская» на 6-м этаже девятиэтажки, после ремонта, есть наборная мебель и бытовая техника. Другая, тоже после ремонта, с мебелью и бытовой техникой, — в 5 минутах езды от станции метро «Кунцевская» на 3-м этаже пятиэтажки.

Девятое место — за однокомнатной квартирой за 29 тыс. рублей в 2 минутах ходьбы от станции метро «Академическая». В наличии — новый кухонный гарнитур, необходимая мебель. Увы, срок сдачи — лишь 2 месяца.

Замыкает десятку квартира за 30,5 тыс. рублей, находящаяся в 7 минутах ходьбы от станции метро «Университет» на 6-м этаже 12-этажного дома. Современный ремонт, мебель, удобное зонирование жилплощади.

— Несмотря на увеличивающийся спрос, характерный для начала «высокого сезона», дешевые варианты все еще есть, — говорит директор департамента аренды квартир Галина Киселева. — Время от времени они появляются и уходят за считаные часы. Некоторые наниматели готовы специально ждать именно такие варианты, чтобы сэкономить на аренде.