Ипотека переезжает за МКАД

Куда пойдут ставки по жилищным кредитам?

Как считают опрошенные «МК» эксперты, ипотека в новостройках Подмосковья и Новой Москвы становится главным драйвером роста московского рынка жилищных кредитов.

По данным АИЖК, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по итогам мая составила 12,2% годовых. Руководитель ИЦ RDI Рустам Азизов обращает внимание: в июне–июле некоторые ведущие банки увеличили ставки по ипотечным продуктам в среднем на 0,5–1 п.п. Поэтому обновленная среднерыночная статистика по итогам двух первых летних месяцев явно скорректируется «вверх». Однако пересмотр тарифов произвели пока не все игроки. «Еще есть возможность оформить ипотеку на новостройку от 11,5–12% годовых», — считает эксперт.

Начальник управления ипотечного кредитования СБ-банка Максим Честикин подтверждает: тенденция на рынке в целом однозначна — ставки растут. «Многие, в том числе крупные игроки ипотечного рынка, на текущий момент уже осуществили коррекцию процентных ставок в сторону увеличения из-за текущей негативной экономической и политической ситуации», — констатирует банкир.

В ближайшие месяцы ценники совершенно точно не подешевеют, скорее наоборот: «В конце июля Центробанк в третий раз с начала года повысил ключевую ставку — с 7,5 до 8%, что влечет за собой подорожание фондирования для банков и рост ставок по ипотеке. Таким образом, не исключено увеличение процентных ставок по ипотечному кредиту во втором полугодии в среднем на 0,5–1%», — прогнозирует начальник управления ипотечного кредитования банка «Открытие» Сергей Столбунов.

Лидеры рынка на прямые вопросы отвечают уклончиво. «ВТБ24 поднял ставки по ипотеке на 0,4% в марте, сразу после повышения Банком России ключевой ставки. В настоящий момент мы не принимали решений о дальнейшем повышении ставок, будем следить за развитием ситуации», — комментирует заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан.

Не имея возможности предложить привлекательную цену, банкиры стараются облегчить жизнь заемщику другими способами. Лояльность кредиторов проявляется по-разному, но в целом можно смело утверждать: процедура оформления ипотеки стала несравнимо проще и комфортнее, нежели еще пару лет назад. Так, например, не массовым, но довольно частым явлением стала ипотека «по двум документам». По словам Азизова, такую услугу предлагают несколько банков. Сроки рассмотрения заявки также уменьшились в среднем на 1–2 дня и составляют около 2–4 дней.

Вывод простой: хоть дешевой ипотеку-2014 никак не назовешь, откладывать в долгий ящик приобретение жилья не стоит. Дальше может быть гораздо хуже. Поэтому возникает вопрос: где лучше покупать жилье и что предпочтительнее — первичка или вторичка? Эксперты советуют присмотреться к «замкадью».

Начальник службы розничного кредитования КБ «МИА» Наум Либкинд отмечает, что по итогам-2013 количество введенных в эксплуатацию жилых объектов в Московской области в 2,4 раза превысило аналогичный показатель в Москве: «И стоимость квартир в столичном регионе в 2,4 раза выше стоимости квартир за МКАДом. Жилье в области более доступно, поэтому покупательский интерес сместился в эту сторону. По нашим данным, около 60% спроса приходится на область».

Справедливость потребительского выбора легко показать на цифрах. Рустам Азизов приводит следующие расчеты. Двухкомнатную квартиру в новостройке в среднем панельном доме в МО можно приобрести за 4 480 000 руб. При среднем первоначальном взносе в размере 20% (900 тыс. руб.) сумма 20-летнего кредита под ставку 12,5% составит 3 580 000, а ежемесячный платеж — 40 673 руб. Аналогичная квартира в Москве с такой же ставкой и сроком кредитования обойдется примерно в 7 280 000, ежемесячный платеж при сумме кредита 5 824 000 составит 66 168 руб.

Что касается категории жилья, то здесь эксперты советуют ориентироваться на характер целей и материальные возможности. Если негде жить прямо сейчас, ответ очевиден: нужно брать вторичку. Иначе придется платить и за аренду, и за ипотеку, что крайне обременительно для бюджета. «Когда же вопрос времени не стоит остро, то лучше выбрать достойный вариант и приобрести строящееся жилье. Так покупатель может существенно сэкономить. Стоимость квартиры на этапе котлована на 20–40% ниже (в зависимости от района, категории жилья, динамики цен на рынке и других параметров), чем после сдачи дома в эксплуатацию. Правда, квартиру придется ждать около 2–3 лет», — говорит Наум Либкинд.

«Сегодня активно растет доля покупки недвижимости на этапе строительства. В ближайшие несколько лет, по нашим оценкам, ипотека на рынке первичного жилья будет драйвером роста рынка ипотечного кредитования», — подчеркивает начальник управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка Наталия Морозова.

«Безусловно, спрос на строящееся жилье возрос, чему способствовало в том числе укрепление законодательства в этой области (изменения в 214-ФЗ о возникновении обязанности обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками). Стоимость квадратного метра, возможность выбора типа застройки, планировки, размеров приобретаемой недвижимости делает приобретение жилья на первичном рынке все более привлекательным для покупателей», — резюмирует Сергей Столбунов.