Как искоренить теневые сделки и пополнить бюджет

Сколько стоит прозрачность?

Государственная дума приняла во втором чтении поправки в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Сомнений в том, что третье чтение будет успешным и закон вступит в силу уже 1 января 2015 года, нет. Если судить по названию, нам с вами, читатель, беспокоиться не о чем, мало ли бывает разных и, безусловно, нужных деятельностей. На самом деле все совсем наоборот, мимо нас новый закон не пройдет.

Законы надо не только исполнять, как минимум их надо читать. А если прочесть закон «Об оценочной деятельности...», то сомнений не остается, всех нас ждут новые налоги.

С 2015 по 2019 год (в зависимости от региона) налог на имущество, так он сейчас называется, вскоре его переименуют в налог на недвижимость, начнет взиматься не по инвентаризационной (балансовой для юрлиц) стоимости, которую определяет БТИ, а по кадастровой стоимости.

Последняя должна быть максимально приближенной к рыночной стоимости. Соответственно, ставка налога вырастет в среднем по России в 5–10 раз для физических лиц, это при ставке 0,1% от кадастровой стоимости имущества — квартиры или дома, с земельного участка — 0,3%. Будут, с одной стороны, льготы — например, с 20 квадратных метров в квартире или с 50 квадратных метров в доме налог не уплачивается, соответственно, владелец может оформить льготу, но только на один объект. Этот налог уплачивается раз в год. Для кого-то это будет совсем непросто. Соответственно, следует ждать волну переселения: из Москвы — до самых до окраин.

Юрлица будут платить еще больше. Федеральных стандартов здесь нет, уже три года назад решено, что размер ставки налога на недвижимость и льготы определяют региональные власти и муниципалитеты. Еще раз, новая жизнь начнется с 2015 по 2019 год (в разных регионах по-разному).

Новые (более высокие) налоги — это хорошо или плохо? Читатель удивится самой постановке вопроса: конечно, плохо, какие могут быть сомнения? В самом деле, невозможно найти налогоплательщика, который будет приветствовать тот факт, что рука фискалов еще глубже залезла в его карман. Ни в России, ни где-либо еще.

Но попробуем взглянуть шире. С чем связано повышение налогов, не всех, а только что названных? Все мы уже лет 25 мечтаем о том, чтобы жить как в Европе. Да, конечно, для этого надо в первую очередь наращивать производительность труда, чего, однако, не происходит. Но все мы согласны с тем, что Европа отличается большей прозрачностью. Именно прозрачность — первый шаг в решении многих застарелых российских проблем, от коррупции до итогов любых тендеров, не говоря уже о выборах.

Но экономика тем и интересна, что все имеет свою цену, включая прозрачность. Другими словами, стоит задача разобраться, что дороже — новые налоги или прозрачность бизнеса, связанного с недвижимостью и арендными платежами.

Что такое кадастровая оценка земли? Вопрос не так прост, как можно было бы ожидать. Смысл понятен: эта оценка должна стать практически рыночной. Дальше начинаются сложности. Рынок, по определению, безличен, а тут речь идет не о его «невидимой руке», а совсем наоборот, с этой руки можно будет снять отпечатки пальцев. Кадастр — это и есть невидимая рука, определяющая стоимость земли.

Честно говоря, всегда есть опасения, когда непонятно, чья именно рыночная рука решающая. Будь то оценщика или чья бы то ни было еще. Как говорил товарищ Сталин, главное — кто считает. Речь в данном случае идет не об итогах голосования на восемнадцатом съезде ВКП(б), а о том, как и кто будет считать кадастровую стоимость земли и остальных расчетов, с землей связанных.

Если вернуться к законопроекту, принятому во втором чтении, речь идет о стоимости, недвижимости, включая, естественно, аренду, которую определяют оценщики. Это люди, которые берут на себя функцию перевода с того языка, на котором изъясняется сам рынок. Но перевести рынок непросто. Лично меня всегда встряхивала фраза, популярная у налоговиков: «Говорите, рыночная стоимость? Ладно, мы вам ее просчитаем, у нас есть нормативы». Но вернемся к закону: кадастровая стоимость — это некий закрытый клуб, в котором кто-то решает дать оценку тому или иному объекту. Это иногда затратный подход к формированию цены, в котором практически не учитывается рыночное понятие стоимости недвижимости и соответствующие предложения на рынке. Так считают сами опрошенные «МК» оценщики.

Вернемся в Москву. Она взяла на себя роль первопроходца. Налоговые новации апробируются именно здесь. Но Москва не Сусанин, то есть задача состоит не в том, чтобы разорить плательщиков — предпринимателей или граждан. В Первопрестольной с 2014 года налогообложение бизнеса, базирующегося в Москве, уже реформировано.

С бизнесом здесь разобрались так: пока налогообложение по налогу на имущество осталось без изменений для всех видов промышленной деятельности, а также для социальной, медицинской и образовательных инфраструктур. Имущественный налог с этих видов деятельности продолжает взиматься по ставке 2,2% от остаточной стоимости зданий, что, как правило, является малозначительной величиной для этих видов московского бизнеса.

Повышенный налог в 0,9% от кадастровой стоимости заплатят прежде всего владельцы торговых площадей выше 5000 квадратных метров, а также владельцы офисных площадей, сдаваемых в аренду. Дальше площадной порог будет увеличиваться — в 2015 году ставка налога на недвижимое имущество по кадастровой стоимости составит 1,2% и распространится на площади уже свыше 3000 квадратных метров. В 2016 году — 1,5%, в 2017-м — 1,8% и 2% в 2018 году.

Налоговые платежи составят немалые суммы, московские предприниматели, естественно, недовольны. В московское правительство и в администрацию президента уже направлены письма, предсказывающие, что фискальные нововведения похоронят 20% московского бизнеса.

фото: Геннадий Черкасов

Но, надо признать, сами московские предприниматели не под микрофон признают, что эта оценка в немалой степени лукава. Конкретную цифру рентабельности никто, конечно, не называет, но, что называется, по умолчанию признается, что прибыль таких исконно московских бизнесов, как банки и финансы, торговля, адвокаты, всякого рода консультанты, они же лоббисты, гораздо выше.

Как эти доходы взвесить? Вот весы: арендные платежи в 2013 году составили в Москве 58,3 млрд рублей, или всего около 3,4% от общих доходов московского бюджета. В 2014 году прогнозная оценка арендных доходов составляет 73,1 млрд рублей, или почти 4% от доходов. Есть сомнения в том, что Москва с ее ценами на недвижимость должна получать большую долю в своих доходах от аренды недвижимости? Скорее всего, нет. Если рассуждать логически, дилемма такова: или согласиться с тем, что значительная часть арендных платежей поступает не в московский бюджет, или согласиться с тем, что арендные платежи должны стать прозрачными.

Что лучше? Прозрачность открывает лучшие перспективы.

К тому же московским правительством уже предложен ряд льгот по уплате кадастрового налога. В особенности они должны поддержать малый бизнес. Например, «налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 300 кв. метров площади объекта недвижимого имущества на одного налогоплательщика в отношении одного объекта по выбору налогоплательщика при одновременном соблюдении следующих условий:

– налогоплательщик-организация является субъектом малого предпринимательства;

– налогоплательщик-организация состоит на учете в налоговых органах не менее чем три календарных года, предшествующих налоговому периоду, в котором налоговая база подлежит уменьшению;

– за предшествующий налоговый период средняя численность работников налогоплательщика, указанного в пунктах 1 и 2 настоящей части, составила не менее 10 человек, и сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) на одного работника составила 2 млн рублей».

Кроме того, льготы по кадастровому налогу получат и те организации, которые размещаются в помещениях, расположенных в административно-деловых центрах и торговых комплексах и при этом используют их либо для осуществления образовательной или медицинской деятельности, либо для научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ за счет средств бюджетов разных уровней.

Налог в этих случаях будет уплачиваться в размере 25%.

Рынок рукаст, но молчалив. Вместо него говорят другие. Напомню название закона — «Об оценочной деятельности...». Рынок, конечно, рынок, но все в человеческих руках, включая оценку все той же московской земли и соответствующей арендной платы.

Как быть, когда вы не согласны с тем, как оценена ваша недвижимость?

Порядок такой: в Москве создан специальный институт — Комиссия по рассмотрению споров по рассмотрению кадастровой стоимости на территории Москвы. В нее входят представитель Национального совета по оценочной деятельности, представители Росреестра по Москве, представитель департамента госимущества города Москвы. Комиссия уже загружена выше крыши. Она уже рассматривает около тысячи заявлений в год. Как правило, заявления поступают при завышении кадастровой стоимости земли с рыночной, как считают заявители, от 10 до 40%.

Конечно, гражданин может обратиться в суд, но мнение комиссии суд также выслушает.

Суд — это важно, но дело не в нем. Суть в другом — правила и сама игра на ниве рынка недвижимости, в том числе, что немаловажно, в Москве, станут с новым законом об оценочной деятельности гораздо прозрачнее. За это стоит заплатить.

К тому же оценка кадастровой стоимости согласно видоизмененному закону об оценке, будет проводиться в Москве, Петербурге и Севастополе не чаще одного раза в два года, а на всей остальной территории России — в три года. Это позволит владельцам недвижимого имущества и земельных участков более жестко и с большей уверенностью в достижении своих целей оспаривать кадастровые оценки, проведенные под эгидой местных властей. Дело в том, что сейчас, когда оценка проводится ежегодно, зачастую складывается ситуация, когда комиссия идет навстречу заявителю, но потом оценка вновь меняется. Получается замкнутый круг.

Чтобы его не было, недостаточно только ограничений по срокам переоценки кадастровой стоимости. Необходимо также усилить ответственность оценщиков и перед клиентами, и перед органами власти, тем более что, собственно, все оценки и ведутся участниками соответствующего профессионального объединения (саморегулируемой организации). Для массовой оценки они привлекаются по результатам тендера управлениями Россреестра субъектов Федерации.

В поправках в закон об оценке введены новые обязанности оценщика. Он будет сдавать отчетность ежеквартально. Сейчас он должен раз в год отчитываться. Кроме того, оценщик должен будет предоставлять информацию в правоохранительные органы.

Еще один момент для оценщика — это то, что с 1 января 2015 года он должен предоставить клиенту, который обратился к нему за кадастром или другой стоимостью, заверенную выписку из саморегулируемой организации. Хотя уже сейчас любой человек может зайти на сайт саморегулируемой организации (СРО) и посмотреть, кто под каким номером находится.

Таким образом, система оценки кадастровой стоимости объектов, а также механизм его оспаривания в ближайшее время будут окончательно отлажены.

Игорь АРТЕМЕНКОВ, вице-президент Российского общества оценщиков, представитель Национального совета по оценочной деятельности в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории города Москвы:

— Статьи закона ФЗ №135 о кадастре «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были приняты в 2007 г., сейчас принята новая редакция закона, вносящая существенную правку в статьи, посвященные кадастровой оценке. Изменения касаются работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривается большая открытость системы кадастровой оценки, публичное освещение ее результатов. Т.е. предполагается, что любой гражданин сможет посмотреть свои предварительные результаты оценки и предъявить возможные претензии. Все это будет возможно сделать, согласно поправкам в закон, уже принятым Госдумой.

Что касается введения единого налога на недвижимость, то основные проблемы его введения связанны именно с кадастровым учетом. Фактически не до конца сформированы кадастры единых объектов недвижимости. Полной картины нет ни в одном из регионов РФ. Это связано с тем, что, во-первых, исторически осуществлялся раздельный учет земли и зданий и, во-вторых, по большому количеству земельных участков отсутствуют установленные границы (т.к. установление границ осуществляется только при вовлечении земли в оборот). Т.е. если собственник земли не осуществляет никаких операций со своим участком, то его точных границ фактически в кадастре нет. Нет полного учета и всех зданий и помещений на сегодняшний день.

Рыночная оценка земли проводится во всех субъектах Федерации начиная с 2005 года. Было разработано специальное программное обеспечение. По заказу Росреестра были проведены массовые оценки земельных участков во всех субъектах РФ. А три года назад проведение кадастровой оценки было передано с федерального уровня на уровень субъектов Федерации. Каждый субъект теперь принимает решение о кадастровой переоценке самостоятельно. То есть субъект РФ мог проводить переоценку хоть ежегодно, но не реже, чем раз в пять лет. Но, согласно новым поправкам ФЗ-135, не чаще, чем раз в три года.

Непосредственно заказчиком кадастровой оценки в Москве является Департамент городского имущества правительства Москвы. По конкурсу выбираются оценщики (частные фирмы), которые производят оценку и передают данные в правительство Москвы.

В 2013 году приняли поправки в НК РФ, предусматривая налогообложение объектов капитального строительства торгового и офисного назначения на основании их кадастровой стоимости. Данный налог вводится самостоятельно каждым субъектом РФ. Соответственно, в Москве данный налог был введен с 2014 г., под налогообложение попали все объекты коммерческой недвижимости площадью более 5 тыс. кв. метров. То есть если раньше налог брался с остаточной балансовой стоимости этих объектов (он был, как правило, относительно небольшим, особенно для старых зданий), то теперь он стал браться с кадастровой стоимости объектов, что существенно увеличило налоговую нагрузку на собственников. В результате в Москве увеличилась налоговая нагрузка примерно в 5–10 раз. Данное увеличение серьезно отразилось на доходах собственников. Кроме того, возникли проблемы с информированием владельцев недвижимости о результатах оценки кадастровой стоимости. Например, на официальной кадастровой карте указана одна величина стоимости, а в кадастровых выписках и кадастровом паспорте совсем другая.

Кирилл ПУРТОВ, член Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Москвы, начальник Управления экономики Департамента городского имущества:

— Массовая оценка проводится в соответствии с федеральными стандартами. Для ее проведения выбирается оценщик, и Департамент городского имущества в техническом задании предусматривает для него проведение определенного объема работы по составлению индивидуальной рыночной оценки по конкретному участку.

Исходя из этого, оценщик строит свою модель: делает определенную выборку (порядка 1 тыс. земельных участков), создает по ним индивидуальные рыночные расчеты. Видя тенденции рынка (изменения за год-два ценового соотношения), он формирует модель для расчета массовой оценки. Таким образом, в основу ложатся конкретные рыночные данные. И если оценка проводится ежегодно, то корректировка, как правило, происходит на уровне инфляции.

Что касается работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Москвы. В первую очередь необходимо отметить, что кадастр по земле уже достаточно выверен: массив данных, который используется при проведении кадастровой оценки, достаточно полный, что позволяет проводить ее на высоком уровне. Как следствие мы видим небольшой процент обжалования на сегодняшний день.

Отмечу, что ранее возникали ошибки, характеризующиеся разными ценами близлежащих участков. В настоящий момент эта проблема устранена, и сейчас таких скачков нет.

Если посмотреть на кадастровую карту стоимости земли, то самые дорогие земельные участки находятся в центре и далее по убыванию, однако с учетом конкретного разрешенного вида использования. В целом же достаточно большой набор факторов влияет на стоимость участков.

Комиссия досконально проводит интервью с заявителями и анализ документов, характеризующих деятельность на земельном участке.