Александр Музыкантский: «Пока на рынке вторичного жилья не наведут порядок, ничего не покупайте!»

Столичный омбудсмен — «МК»: «Суды не используют механизмы защиты добросовестных приобретателей»

Не покупать квартиры на вторичном рынке жилья — с таким призывом к жителям столицы обращается уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский на слушаниях в Общественной палате, посвященных защите прав добросовестных приобретателей (см. «МК» от 16 мая 2014 г.). По мнению столичного омбудсмена, сегодня это единственный способ защититься от того, чтобы не оказаться на улице. Ведь баснословная стоимость московских квадратных метров породила мошеннические схемы, от которых страдают простые люди. В интервью «МК» Музыкантский объясняет: все правовые механизмы для защиты добросовестных приобретателей есть, вот только суды и городские власти не спешат трактовать положения закона в пользу простых граждан.

— Александр Ильич, бойкот рынка — не слишком крутая мера?

— Иного выхода просто нет: перестать покупать квартиры, пока не наведут порядок на вторичном рынке, иначе граждане рискуют, ведь правительство все риски перекладывает на граждан.

— Как это происходит на практике?

— Схема состоит из нескольких шагов. На первом этапе приватизируется квартира. Этим занимается Департамент жилья, потом происходит регистрация — тут участвует федеральный чиновник, который заверяет документы, выдает свидетельство о собственности. Потом собственник квартиру продает. Потом еще раз продает. После нескольких сделок она попадает к ничего не подозревающему покупателю. А через 3–5 лет выясняется, что приватизация мошенническая. Допустим, проведена по доверенности, которая выдана через год после смерти человека. Или по свидетельству о браке, которое выдано через год после смерти, а смерть тоже очень интересная — упал с девятого этажа, например. Иск подается к последнему собственнику, суд признает его добросовестным приобретателем, то есть он не знал и не мог знать, что покупает квартиру у того, у кого нельзя.

— Стоп! Если он добросовестный, значит, его права защищены?

— Тут вот в чем дело: изъятие у добросовестного приобретателя возможно, только если выбытие у исходного собственника произошло без его воли. Однако суд может легко принять решение, что, дескать, правительство Москвы не выражало своей воли на изъятие у него этой квартиры в момент приватизации. Но вопрос: как же оно не выражало, если сам чиновник правительства Москвы подписывал бумаги?

— Сейчас в объявлениях о продаже недвижимости указывается: «Более трех лет в собственности». Многие считают, что это дает какую-то гарантию: раз за три года сделку не оспорили, то сроки прошли...

— Не дает никакой гарантии. В собственности более трех лет — это значит, не надо платить подоходный налог, в договоре указывается полная сумма сделки без каких-либо ухищрений. Но для истребования квартиры в случае признания приватизации мошеннической это не играет никакой роли. У нас есть примеры, когда через 18 лет после сделки выселили людей! Прожили в квартире почти всю жизнь, родили ребенка, ребенок уже школу закончил — и тут решение суда о том, что их выселяют.

— Как же так, ведь есть срок исковой давности...

— Вот и у меня председатель Мосгорсуда, когда мы обсуждали эту тему, спросила: как же состоялся суд через 18 лет, учитывая срок исковой давности? Я сам хотел бы выяснить, как суды принимают такие заявления и рассчитывают эту давность!

— Неужели права добросовестного приобретателя вообще никак не защищены?

— У меня есть ответ заммэра Москвы Сергуниной на мой доклад «О проблеме защиты прав добросовестных приобретателей». В нем сказано: если граждане признаны добросовестными приобретателями... если доказано отсутствие умысла... если это единственное жилье....

— … то его не изымают.

— А вот и нет: «Возможно закрепление права пользования указанными помещениями на основании договора найма или социального найма»! И считается, что таким образом права добросовестных граждан «полностью защищены». А по-моему, это банальная конфискация собственности.

— Может быть, урегулировать эти вопросы законодательно?

— Никаких законодательных изменений не требуется, в том-то и дело. У нас есть судебные решения, в которых сказано: правительство Москвы участвовало в приватизации — значит, выражало свою волю никого не выселять. Но таких решений — 2–3 в год. Однако они приняты на основании того же законодательства. Здесь вопрос правоприменения. Европейский суд по правам человека рассмотрел наше законодательство, это дело Светланы Гладышевой, пострадавшей от квартирного мошенничества и дошедшей до Страсбурга. Было вынесено решение: риски должно нести государство, раз его чиновник принимает решение в вопросе приватизации. А у нас чиновники ни за что не отвечают.

— Что можно сделать, чтобы изменить ситуацию?

— Я предлагал правительству Москвы набор простых мер. Во-первых, предъявлять требования о возмещении ущерба не к конечному добросовестному приобретателю, а к тому мошеннику, который незаконно приватизировал жилье на свое имя. Во-вторых, проводить служебные проверки по фактам мошеннической приватизации. И в-третьих, внести изменения в порядок приватизации с тем, чтобы установить контроль за чиновниками. Ведь полно случаев, когда документы о приватизации выдаются в департаменте в тот же день, когда поступило заявление на приватизацию. Какая же тут проверка? Это просто сговор или мошенничество. Но на эти предложения никакой реакции не поступило. У нас сложился криминальный рынок вторичного жилья — с этим надо что-то делать. Никакого другого способа защитить права покупателей, кроме как призвать их уйти с вторичного рынка, я сегодня не вижу.

фото: Михаил Ковалев

СПРАВКА "МК"

Практика показывает: когда суды детально разбираются в деле, действующего законодательства вполне хватает для защиты добросовестного приобретателя.

Пример №1 — решение Нагатинского райсуда по делу Пестиных (2012 год). Купленная этой семьей квартира была за полгода до этого приватизирована мошенником У. по поддельной доверенности от имени пожилой москвички, которая скончалась через два месяца после приватизации. Суд признал этот договор приватизации ничтожным. Однако обратил внимание на то, что этот договор был заключен в тот же самый день, когда было подано заявление на приватизацию. То есть Департамент жилищной политики и жилищного фонда даже проверять ничего не стал! Поэтому суд решил, что ДЖПиЖФ «добровольно передал спорное жилое помещение в собственность У.». «Удовлетворение иска [городских властей]... будет означать полную защиту интересов города Москвы без учета положений Основного закона РФ об обязанности государства защищать человека», — говорится в тексте решения. Квартиру Пестиным оставили.

Пример №2 — решение того же суда по делу К.М.В. Там приватизация спорной квартиры точно так же прошла в один день с подачей заявления на приватизацию — 24 декабря 2004 года. Суд учел, что срок исковой давности по ничтожным и недействительным сделкам — 3 года (п. 3 ст. 166 ГК) с того дня, когда предъявившее иск лицо узнало о начале исполнения сделки. Но если ДЖПиЖФ зарегистрировал договор приватизации квартиры в тот же день, когда поступило заявление, то он не мог не знать об исполнении сделки. А значит, срок исковой давности давно истек.

Вот если бы такую же логику применяли все суды, тогда и призывать к бойкоту рынка не пришлось бы.