Через 5 лет внутри МКАД исчезнут новостройки эконом-класса

Город миллионеров

«Кому война, а кому — мать родна» — эта пословица как нельзя лучше подходит к ситуации на рынке новостроек. Еще недавно граждане точно знали, как сохранить деньги: надо положить их в банк под хороший процент. А сегодня банки закрываются еще до того, как граждане успевают до них добежать, рубль обесценивается. В этих условиях единственным средством сохранения нажитого становится квартира в Москве или ближнем Подмосковье.

«Валютные колебания, отзыв лицензий у банков, непростая политическая обстановка — все эти факторы, безусловно, не могли не повлиять на уровень покупательского спроса», — говорит Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп». По ее словам, с начала года рынок столичной недвижимости активно прирастал по количеству сделок. Наибольшей популярностью у покупателей по-прежнему пользуются квартиры в недорогих комплексах эконом- и комфорт-класса. «Мы наблюдали рост числа покупателей, приобретающих квартиру по схеме 100%-ная оплата. Доля ипотечных сделок по нашим объектам составляла в среднем около 40%. Хотя в последнее время количество ипотечников стабильно росло», — отмечает аналитик.

Низкую долю ипотечников эксперт объясняет тем, что на рынке недвижимости активность проявляли в основном инвесторы, причем как профессиональные, так и «невольные» — люди, желающие просто сберечь свои деньги. «Среди последних весомую долю занимали вкладчики. У многих из них под конец года закончились сроки действия депозитов, и далеко не все согласились на их пролонгацию, а вместо этого изъяли наличность. Другие клиенты, опасаясь за сохранность собственных средств из-за продолжающейся «чистки» в банковском секторе, стали просто расторгать договоры в досрочном порядке. Пытаясь обезопасить свои сбережения, и первые, и вторые переводили виртуальные деньги в кэш, который конвертировали в валюту, драгметаллы и квадратные метры. По нашим оценкам, доля инвесторов сегодня составляет 15–20%», — говорит Литинецкая.

«На рынке недвижимости Новой Москвы наблюдается высокая доля инвестиционных сделок. Если в старой Москве она в среднем находится на уровне 12–15%, то на присоединенных территориях доходит до 30%», — добавляет Александр Зубец, гендиректор ЖК «Новые Ватутинки».

Всплеск спроса отметили фактически все эксперты, однако цены при этом вели себя по-разному. «В Москве средневзвешенная цена составляет 235,9 тыс. руб./кв.м., а в разных классах жилья отмечено разнонаправленное движение цен. В целом в Москве рост цен обусловлен повышением строительной готовности корпусов и завершением продаж в нескольких объектах», — говорит Софья Лебедева, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». В Новой Москве, по ее словам, произошло снижение средневзвешенной цены на 3,5% до уровня 85,1 тыс. руб./кв.м.

В Московской области средневзвешенная цена на первичном рынке составила 76,8 тыс. руб. и в зависимости от удаленности от МКАД колебалась в диапазоне от 55,6 до 93,1 тыс. руб./кв.м. «Среди сегментов жилья отрицательная динамика отмечена в эконом-классе, где средневзвешенная цена понизилась до 69,6 тыс. руб./кв.м, а на новостройки бизнес-класса, напротив, цена увеличилась до 119,8 тыс. руб./кв.м», — подсчитала Лебедева.

«С начала года средневзвешенная цена квадратного метра в столичном массовом сегменте повысилась на 10,5% и достигла 150 533 руб.», — говорит Литинецкая. «Цены на рынке недвижимости Новой Москвы сейчас активно растут», — уверяет Зубец. С начала года средневзвешенная стоимость жилья в Новой Москве увеличилась на 8,1% — с 83,9 до 90,7 тыс. рублей за кв.м.

А вот дальнейшая ценовая динамика неочевидна. «Сейчас ситуация на рынке недвижимости Новой Москвы постепенно выравнивается — цены и спрос показывают динамику, аналогичную показателям прошлого года, которая характерна для активного весеннего сезона. По нашим прогнозам, эта тенденция сохранится и во втором квартале. Однако существенные коррективы в текущее положение вещей может внести очередной экономический кризис. Если против России все-таки будут применены все озвученные экономические санкции, то, скорее всего, нам не удастся избежать дальнейшего обесценивания национальной валюты», — считает Зубец.

«Пока на рынке недвижимости отмечается все еще высокая активность покупателей, в том числе и ипотечников. Тревожные настроения, связанные с валютными колебаниями и повышением цен, подстегивают многих людей, планировавших в ближайшее время приобретение квартиры, пусть даже и с привлечением ипотеки, к скорейшему решению данного вопроса. По нашим прогнозам, эта активность сохранится как минимум и в следующем месяце за счет инертности рынка недвижимости. Если же девальвация рубля продолжится, то ближе к лету мы будем наблюдать коррекцию цен и снижение спроса», — уверена Литинецкая.

«В целом пользуются спросом квартиры с отделкой, которые предлагаются в рамках многих жилых комплексов, даже в сегменте эконом, небольших площадей, особенно если говорить о сегменте доступного жилья», — говорит Лебедева. При этом если в Подмосковье сохраняется спрос на одно- и двухкомнатные квартиры, то в Москве уже более популярны двух- и трехкомнатные. «Наиболее часто встречающаяся на первичном рынке покупка, если суммировать спрос на жилье в Москве и Подмосковье, — это двухкомнатная квартира, приобретаемая с привлечением заемных средств, либо по 100%-ной оплате, но здесь скорее лидирует Москва», — считает эксперт.

Новое жилье эконом-класса переезжает за пределы МКАД, на территорию Новой Москвы и Московской области, отмечает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». Это подтверждает и Лебедева. «Для Новой Москвы стоит отметить приток покупателей с очень ограниченным бюджетом в 2–2,5 млн, для которых предлагаются студии или однокомнатные квартиры без отделки», — говорит она.

По мнению Котровского, на первичном рынке Москвы в перспективе 6–8 лет не останется жилья эконом-класса, поскольку свободных площадок под строительство в столице настолько мало, а стоимость их настолько высока, что строить массовое жилье эконом-класса девелоперам невыгодно.

Правда, в последнее время в столице набирает темпы реновация промзон, но здесь ждать строительства недорогого жилья не стоит, предупреждает эксперт. «Осуществляя редевелопмент промзон, строительный сектор будет заинтересован строить жилье бизнес-класса и премиального класса, иначе экономика таких проектов будет противоречить интересам бизнеса — вывод промзон требует дополнительных колоссальных затрат», — поясняет он.

Поскольку предложение в пределах МКАД из-за снижения объемов нового строительства будет сужаться, а спрос на жилье здесь всегда будет высоким, рынок ответит на эту тенденцию повышением цен, считает Котровский. По его мнению, это произойдет не сразу, постепенно, поскольку сейчас, например, спрос на жилье в Москве удовлетворяется большим объемом предложения на вторичном рынке. «Первичную недвижимость в Москве через 15–20 лет смогут позволить себе только люди с определенным высоким достатком. В этом смысле Москва постепенно приблизится к Лондону и его пригородам, где стоимость загородного дома в разы ниже, чем стоимость квартиры в центре Лондона», — уверен эксперт.

При этом, продолжает он, площадь квартир в Москве даже в высоких ценовых сегментах будет становиться все меньше, девелоперы будут вынуждены максимально «нарезать» этажи, чтобы снизить стоимость лота и сделать входной билет на рынок ниже. «Эта тенденция позволяет упомянуть другую европейскую столицу — Париж, который славится крошечными квартирами даже в престижных округах», — рассуждает он. Примеры такой «нарезки» уже есть в «Москва-Сити», где покупателям предлагаются апартаменты площадью от 70–80 метров, что еще 4–5 лет назад было нонсенсом в высоком премиальном сегменте. Такие апартаменты даже получили название — «пиджачные».

Вытеснение жилья эконом-класса за пределы МКАД приведет к опережающему развитию Подмосковья. Наиболее высоким будет спрос в ближнем поясе Новой Москвы и Подмосковья, где транспортная доступность выше, а цены ниже, чем в старой Москве, считает Котровский.

При этом в Новой Москве транспортная и социальная инфраструктура очевидно отстает от объемов строительства жилой недвижимости, а цены после резкого взлета в самом начале ее нового статуса теперь будут сдерживаться высокими объемами нового строительства, считает эксперт. «Девелоперам, строящим в массовом сегменте, стоит опасаться риска затоваривания в сегменте самого дешевого жилья», — предупреждает он.

Впрочем, затоваривания могут помочь избежать мигранты из Украины, уверен директор департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор. Для них покупка жилья в Новой Москве — возможность получить столичную регистрацию, а значит — и столичные социальные блага.

Наиболее активно будет реализовываться платежеспособный спрос в столичном регионе на первичном рынке Московской области, уверен Котровский, где цены ниже, чем в Москве и Новой Москве, а качество и скорости строительства во многих проектах совершенно не уступают и даже превосходят. «Подмосковные власти за последние 2 года стали очень требовательны к девелоперам в части градостроительной политики, защищая интересы настоящих и будущих жителей области. Массового строительства пригородных резерваций, где нет школ, детских садов и поликлиник, в Московской области больше не будет, — говорит он. — Колоссальная работа ведется для улучшения транспортной доступности пригородов на севере, западе, северо-западе и юге Московской области, в перспективе этот круг замкнется. Со временем такая правильная политика приведет к тому, что качество жизни в Московской области не будет отличаться от столичного, ведь жителям области будут доступны все те же блага, что и жителям столицы».