Прочь из Москвы

С наступлением весны все чаще можно услышать разговоры о доме. Кто-то подыскивает себе участок, кто-то уже купил и теперь озабочен строительством, а кто-то уже закупает саженцы в свой новый сад. Эти приятные хлопоты в последние два года стали для москвичей повсеместными. Нужно признать, что кризис дал неожиданный приятный побочный эффект: москвичи вернулись на дачи. Если в последнее десятилетие за город ездили либо обладатели особняков и лимузинов, либо упорные пенсионеры, не желающие расставаться со своими шестью сотками, то сегодня вновь стало модным отправиться всей семьей на дачу — на выходные, на лето, а то и круглый год. Причин тому несколько.

Во-первых, отпуск за рубежом перестал быть экзотикой. Объехать весь мир, как мечталось в невыездное советское время, для большинства обывателей оказалось слишком дорого. Турция—Египет—Таиланд—Гоа при десятом посещении стали не менее скучны, чем старый дачный забор, зато несравненно более дорогими и, как выяснилось в последнее время, небезопасными.

Во-вторых, ленд-девелоперы сумели в кризис правильно сориентироваться и предложить покупателям привлекательный продукт. “Покупайте землю, ее больше не производят”, — этот афоризм Марка Твена за последние два года мы выучили назубок. Вместо пафосных поселков с особняками и лебедями на рынок вышли поселки эконом-класса с участками без подряда за приемлемую цену и даже недалеко от Москвы.

В результате интересы продавцов и покупателей сошлись — да так удачно, что впору говорить о новой моде на загородное жилье и появлении “нового дачника”. Это, как правило, представитель среднего класса, довольно молодой, покупающий участок для круглогодичного использования. Часто участок покупается для пользования двумя поколениями семьи: родители-пенсионеры собираются жить на даче постоянно, а дети — приезжать на выходные и в отпуск. По мнению аналитиков, именно в этом году должен окончательно сформироваться новый облик рынка загородной недвижимости. И он, по мнению большинства экспертов, будет серьезно отличаться от прежнего.

По данным исследования группы “Земер”, в марте средняя цена сотки участков без подряда достигла минимума со времени начала наблюдений в 2009 году. “Снижение среднерыночной стоимости розничной земли происходит в связи с появлением на рынке более доступных по цене предложений (как правило, это все более удаленные от МКАД объекты) и параллельно с этим благодаря уходу с рынка ликвидных объектов по более высокой цене”, — поясняет руководитель отдела маркетинга компании Екатерина Лобанова.

Этот год, похоже, станет для загородной недвижимости годом эконом-класса. “По сравнению с прошлым годом эконом-класс занял более существенную долю рынка”, — отмечает коммерческий директор компании “Родные земли” Владимир Ефимов. При этом, отмечает он, на рынок с розничным продуктом пытаются выйти мелкие землевладельцы, не имеющие опыта девелопмента и обустройства. Во многом благодаря им ценовой индекс эконом-класса идет вниз. И дело не только в демпинге новичков, но и в том, что покупатели, обжегшись в 2009—2010 годах на “суперэкономе” (когда землю продавали без подведения коммуникаций), сегодня все чаще интересуются не только ценой, но и юридическим статусом земли, возможностью строительства инфраструктуры и прочими деталями, без которых земля так и останется заброшенной пашней.

С другой стороны, на эту весну большинство ленд-девелоперов наметили вывод на рынок придержанных во время кризиса земельных активов. “В начале 2010 года в Подмосковье насчитывалось примерно 120—130 поселков без подряда, сейчас их около примерно 200—220. К концу 2011 года их количество вырастет максимум до 220—240”, — прогнозирует гендиректор компании “Красивая земля” Илья Сапунов. Однако темпы появления новых проектов снижаются, предупреждает он. Девелоперы все больше концентрируют свои усилия на завершении существующих проектов либо открытии вторых очередей наиболее удачных существующих проектов.

Рынок участков без подряда уходит, подтверждает Екатерина Лобанова. “В 2011 году закрепится тенденция оттока покупателей в сегмент рынка участков со строительным подрядом, а на рынке поселков без подряда продолжится вымывание ликвидных объектов и, соответственно, снижение цен”, — говорит она.

Естественно, самым доступным продолжает оставаться покупка участка без подряда. Доступным в том числе по количеству предложений: по разным оценкам, участки без подряда занимают от 70% до 80% предложений в эконом-классе. Однако они уже не те, что во время кризиса и даже в прошлом году.

“Продолжается посткризисное восстановление рынка. Количество предлагаемых поселков растет, но среди них практически не встретить “суперэконома” — когда покупателям предлагается фактически только кусок “голой” земли. Скорее эконом-сегмент все больше обрастает признаками, характерными для более дорогих предложений: в поселках предусматривается дополнительная инфраструктура — от детских площадок и гостевых стоянок до устройства прудов и ландшафтного дизайна. Появляются некоторые элементы единого оформления поселков: например, в едином стиле могут быть оформлены фасадные заборы”, — говорит руководитель отдела маркетинга компании “ТрансРегионИнвест” Татьяна Мухина. “Поселки, где девелопер строит только дороги, а на сети предлагает покупателям скинуться позже, уходят в прошлое. Все знаковые проекты, выходящие сейчас на рынок, девелопер обязательно обеспечивает всем необходимым набором коммуникаций”, — подтверждает директор по стратегическому развитию УК “Абсолют Менеджмент” Анна Шишкина. Формат проектов, сроки выполнения обязательств на рынке диктуют крупные девелоперы., отмечает она, остальные компании вынуждены на них ориентироваться, иначе не будет спроса. В результате линейка предложений стала более широкой и по расположению, и по площади, и по набору “опций” — схемы оплаты, набор коммуникаций, благоустройство, замечает Владимир Ефимов.

Безусловно, все это отражается на стоимости: если цена земли падает, то стоимость коммуникаций остается прежней или растет. В результате полная стоимость участка сегодня часто больше, чем в прошлом году. Однако это мало кого пугает. “Потребитель стал очень разборчив. Он готов переплатить, лишь бы получить качественный продукт”, — утверждает Анна Шишкина. Это подтверждается и оживлением вторичного рынка участков без подряда: те, кто купил в 2009—2010 годах землю с инвестиционной целью, сегодня выставили участки на продажу. И они пользуются спросом — прежде всего потому, что напуганные “обманутыми дачниками” покупатели сегодня предпочитают купить участок в поселке, который уже обзавелся инфраструктурой. Еще год назад в первые три месяца реализации проекта продавалось около 15% участков в поселке, вспоминает Илья Сапунов, а сейчас этот показатель не превышает 8%. При этом растет доля сделок с участками на последних стадиях проектов.

Чем хорош участок без подряда? Тем, что расходы на дом можно растянуть во времени. Соответственно, такой продукт особенно востребован среди тех, кто прогнозирует постоянное получение дохода, а то и его увеличение в будущем. Что характерно, прогноз доходов при этом, как правило, без гарантии. Человек рассуждает просто: буду строиться по мере возможности. Однако по мере выхода экономики из кризиса растет доля тех, кто уверен в постоянстве своего дохода. А также тех, кто уже обладает суммой, достаточной для покупки дома. Соответственно, на рынок возвращаются предложения поселков с подрядом.

“Мы прогнозируем в первом полугодии 2011 года рост числа поселков с подрядом, формирование качественно нового сегмента данного рынка с учетом докризисного, кризисного и посткризисного опыта девелоперов”, — говорит Екатерина Лобанова. Причем часть таких поселков появится в результате реконцепции проектов, считает она. Такая эволюция хорошо видна на примере одного известного на рынке поселка бизнес-класса. Начатый до кризиса как крупный проект в сегменте “премиум”, во время кризиса он был переформатирован в поселок с участками без подряда, а сегодня эти же участки разбиты на более мелкие и предлагаются с домами небольшой площади и отделкой “под ключ” по весьма доступным ценам. Единственный недостаток такого переформатирования — сочетание в одном поселке жителей разного достатка и, соответственно, имеющих разные потребности.

Переходным форматом от участков без подряда к поселкам с подрядом является популярное нынче предложение воспользоваться услугами застройщиков-партнеров поселка. “Все чаще застройщики предлагают покупателям участков без подряда партнеров-застройщиков типовые проекты домов”, — говорит Татьяна Мухина. Для покупателя это выгодно: конкуренция среди застройщиков сегодня страшная, и ленд-девелоперы, как правило, выбирают наиболее качественные предложения. А цены благодаря массовости застройки гораздо ниже, чем при самостоятельном строительстве.

Еще одно преимущество строительства с подрядом или с партнером-застройщиком — возможность получения ипотечного кредита. Хотя загородная ипотека все еще остается достаточно экзотичным продуктом, а условия ее гораздо жестче, чем при ипотечном кредите на покупку квартиры (например, первоначальный взнос часто составляет 40—50% стоимости), ее развитие идет достаточно бурными темпами. “Так, если в середине 2010 года менее 20% девелоперов имели аккредитацию в каком-то из банков по программам целевого потребительского кредитования, то сейчас доля таких компаний составляет уже не менее трети”, — подсчитывает Илья Сапунов. Рост кредитования, в свою очередь, подстегивает спрос. Причем в первую очередь именно на участки с подрядом — ведь уже нет смысла переносить такую дорогостоящую часть затрат, как строительство, “на потом”.

Итак, сегодня на загородном рынке сложилась замечательная для покупателя ситуация. С одной стороны, можно еще, не торопясь, со вкусом, выбрать подходящее по цене, качеству и месторасположению предложение — скорее всего даже не одно. С другой стороны, по словам Татьяна Мухиной, земельный рынок становится более цивилизованным, с него уходят случайные, неподготовленные люди, а значит, риски покупателя значительно снижаются. Тем более что покупатель и сам стал более грамотным. “Это видно даже по тем вопросам, которые задаются еще на этапе предварительной беседы по телефону, — поясняет Татьяна Мухина. — Активно интересуются юридическими тонкостями, техническими подробностями подключения коммуникаций”. Долго ли продлится идиллия? Сами ленд-девелоперы смотрят в будущее с уверенностью: по их мнению, сейчас только начало дачного ренессанса. При этом вряд ли в ближайшее время стоит ждать взрывного роста цен, считает Екатерина Лобанова: “Более вероятен сценарий плавного роста в пределах 7—10% в год”. А значит, мода на дачу имеет шанс на долгую жизнь.