Легко ли купить коммерческую недвижимость в кредит?

Офисы в заложниках

Российский рынок коммерческой ипотеки в России не слишком развит, но, считают эксперты, будет расти. Стоимость приобретенной в собственность нежилой недвижимости примерно равна ценнику на аренду. Но, по мнению специалистов, владеть выгоднее, чем временно пользоваться.

Коммерческая ипотека — это нечто среднее между обычным жилищным кредитом и бизнес-кредитом под залог недвижимости. Речь идет о покупке нежилого помещения на кредитные средства. В качестве залога выступает приобретаемая недвижимость, заем выплачивается равными платежами. «Принципиальное отличие коммерческой ипотеки от кредита под залог недвижимости — возможность финансировать покупку недвижимости под залог приобретаемого объекта, а в последнем случае клиент получает кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости», — поясняет вице-президент банка ВТБ24 Анна Салманова.

«Разница в сроках принятия решения — по кредитам под залог недвижимости сроки принятия решения более длинные. Плюс к этому средний размер кредита по коммерческой ипотеке значительно ниже», — добавляет зампредседателя правления Абсолют банка Татьяна Ушкова.

По подсчетам Салмановой, в Москве и Санкт-Петербурге объем приобретаемой коммерческой недвижимости с участием ипотеки оценивается не менее чем в 80 млрд рублей в год, в России в целом — от 500 млрд рублей в год. При этом декларируют наличие продукта в линейке около 30 банков, а реально выдают всего лишь 10–15 кредитных организаций. Ниша пока невелика, но эта ситуация изменится, полагают финансисты. «Мы видим большой потенциал у данного продукта. Коммерческая ипотека очень популярна в Европе, и со временем в России это направление будет только развиваться», — считает директор по малому и среднему бизнесу Росбанка Анатолий Хвостиков.

Процедура оформления бизнес-ипотеки мало чем отличается от стандартной ипотечной сделки. Покупателем и, соответственно, заемщиком может выступить физическое лицо (собственник, совладелец, руководитель предприятия или индивидуальный предприниматель) или компания (ООО, ЗАО, ОАО). В большинстве случаев требуются поручитель и первоначальный взнос в размере 15–20% от стоимости помещения, но некоторые банки готовы выдавать до 100% нужной суммы. «Требования к заемщику достаточно стандартны, каких-либо нюансов нет. Финансовая организация будет проверять правоспособность продавца для заключения сделки, что для покупателя-заемщика является дополнительной гарантией прозрачности и безопасности покупки», — отмечает вице-президент Промсвязьбанка Кирилл Тихонов.

Условия, предлагаемые кредитными организациями, схожи. Средняя ставка — около 14–15% годовых, хотя уже действующие клиенты банка с хорошей кредитной историей порой могут рассчитывать на ставку в 9–10%. Максимальный же тариф колеблется около отметки в 18–20% годовых. Срок кредита чаще всего не превышает 10 лет. Что касается суммы, то здесь все зависит от амбиций самого заемщика. «Суммы могут быть очень разные — от 3–4 млн руб. до 100 млн», — говорит Тихонов. «Средняя сумма сделок — 10–15 млн рублей, сроки — от 3 до 10 лет», — приводит статистику своего банка Ушкова. «В основном это кредиты на длительные сроки — 5–7 лет. Сумма кредита равномерно распределена по портфелю в диапазоне от 3 до 15 млн руб.», — рассказывает Хвостиков.

Собственно, размер кредита определяется целью покупки. По словам Тихонова, малый бизнес приобретает небольшие помещения под магазины, салоны красоты, например, квартиры на 1-м этаже или небольшие помещения в торговых центрах. Более крупные клиенты заинтересованы в складской или производственной недвижимости для расширения своего бизнеса. И здесь возникает вопрос: не дешевле ли взять помещение в аренду?

Большинство банкиров считают, что владеть в любом случае выгоднее. Ведь запуск и ведение бизнеса нередко сопровождаются дополнительными вложениями в недвижимость на ремонт, установку оборудования. Если помещения находятся в аренде, подобные инвестиции сопряжены с высокими рисками для предпринимателя — арендодатель может поднимать стоимость аренды или вовсе сменить арендатора. В таких ситуациях вложенные денежные средства не окупятся, а со сменой места ведения бизнеса может уйти часть клиентов.

«Даже если платеж по кредиту будет несколько выше, чем ежемесячная арендная плата, в долгосрочной перспективе бизнес-ипотека оказывается экономически целесообразнее», — уверен Тихонов. «Покупка недвижимости — одна из самых рентабельных инвестиций в будущее. Недвижимость всегда можно продать в кризисный период в бизнесе», — поддерживает коллегу Хвостиков.

Как и любой финансовый продукт, бизнес-ипотека таит в себе неприятные нюансы. Что характерно, в данном случае проблемы чаще всего связаны с продавцом помещения. Анна Салманова подчеркивает, что основное препятствие, с которым сталкивается не только покупатель, но и банк, — это желание продавца недвижимости оптимизировать налоговые отчисления с помощью занижения стоимости продажи: «В подобных случаях банк сталкивается с кредитным риском, который не всегда можно минимизировать. Также это делает невозможным заключение полностью прозрачной сделки».

«Объект недвижимости не должен быть памятником архитектуры, представлять историческую или культурную ценность. Также банки, как правило, не принимают в залог недвижимость, по которой не завершено строительство», — предупреждает Анатолий Хвостиков.