Игра на повышение

По данным статистики портала Realprice.ru, цены на московские квартиры с ноября прошлого года неуклонно растут. Так, за март 2011 г. подорожание составило от 2,2% (3-комнатные) до 3,1% (1—2-комнатные). Рост цен сопровождается увеличением объема сделок: по данным Росреестра, в марте было зарегистрировано 7,452 тыс. сделок по покупке жилья. Это на 19,8% больше, чем в феврале и, по данным аналитических исследований, больше, чем прошлой осенью, когда был зарегистрирован послекризисный максимум сделок. Однако осенью при этом цены упали, а в марте — ускорили рост.

Впрочем, аналитики традиционно считают цены в долларах. Это остается актуальным для элитного жилья и частично для бизнес-класса, а в эконом-классе цены давно стали рублевыми. В результате статистика из-за колебания валютных курсов несколько искажается. Так, по данным АКЦ “Миэль”, в новостройках рублевые цены в марте выросли лишь на 0,3%, а на вторичном рынке остались неизменными. Однако если брать не “среднюю температуру по больнице”, а рассмотреть отдельные сегменты, то можно увидеть, что квартиры эконом-класса начали дорожать и в рублях. Правда, ненамного — в среднем на 1%. Однако риэлторы уже объявили, что это — только разминка перед началом “высокого сезона”.

“В марте 2011 года на регулярном рынке жилья Москвы продолжилось увеличение объема предложения, чему способствовали рост числа сделок и положительные ценовые тенденции. В дальнейшем мы ожидаем сохранения высокой активности покупателей и продавцов квартир рынка жилья Москвы”, — отмечает гендиректор АКЦ “Миэль” Владислав Луцков. “Уровень спроса на рынке московских новостроек за месяц повысился на 30%. Повышение интереса покупателей к жилой недвижимости во многом вызвано постоянным сокращением количества новостроек на рынке, запретом нового строительства и ожидаемым весенним повышением цен”, — вторит ему маркетолог компании “Пересвет-Инвест” Ольга Маркова. Однако на самом деле все не так просто.

Начнем с рынка новостроек. Здесь действительно цены растут — по данным портала “Гдеэтотдом.ру”, с начала года квадратный метр в монолитных и кирпичных новостройках столицы подорожал на 15,9% и 11,7% соответственно, а квартиры в панельных новостройках снизились в цене на 5,7%. Означает ли это, что дешевая “панель” становится еще дешевле? Нет — просто статистика считает все новостройки — как только что вышедшие на рынок, так и завершающиеся проекты. Но очевидно, что цена “квадрата” в проекте, где только начали рыть фундамент и в готовом доме, сданном ГК, будет разной. А в марте как раз на рынок вышло несколько крупных новых проектов в эконом-классе — и ни одного проекта не появилось в более дорогих сегментах.

Искажают ценовую картину и сами застройщики. Так, в марте — начале апреля большинство из них традиционно поднимает цены — это не считая роста цены по мере повышения готовности объектов. Однако столь же традиционно это повышение нивелируется, хотя бы частично, различными акциями и скидками. Хитрость понятна: на первое время “спеццены” сгладят провал спроса, а то и подстегнут его. Однако статистике-то нет дело до этих тонкостей — учитывается только номинальная цена.

Поэтому многие аналитики считают, что корректнее анализировать динамику вторичного рынка: здесь нет акций, зато все участники конкурируют на равных. Если исходить из этих предпочтений, то ситуация здесь такая: если в долларовом выражении цены выросли, то в рублях — упали на 0,2%, подсчитал аналитический портал “Мир квартир”. По мнению аналитика рынка Юрия Кочеткова, в апреле тенденция продолжится. То есть долларовые цены будут не спеша расти, а рублевые — колебаться в зависимости от курса.

Рынок пока не готов к ценовому рывку, однако приближающиеся выборы начинают “разогревать” цены, считает глава ИРН Олег Репченко. В предвыборные периоды действует несколько факторов, поясняет он. Психологический — в состоянии неопределенности люди готовы искать место для вложения сбережений. Однако вкладываться во что-то материальное предпочитают обычные граждане, а бизнес скорее выведет капитал из страны или переведет его в нечто более ликвидное, нежели недвижимость.

В то же время есть и объективные предпосылки предвыборного роста цен: власти стараются обеспечить квартирами электорат и изымают с рынка значительный объем недорогого жилья, также идет увеличение денежных выплат, прежде всего в слой покупателей эконом-класса. Наконец, налог на недвижимость с рыночной цены, скорее всего, будет введен после выборов в 2013 году, но покупатели дорогих квартир уже сегодня имеют в виду возможность резкого роста стоимости владения жильем. Исходя из этого, Репченко прогнозирует расхождение тенденции в дешевом и дорогом жилье: дорогое жилье будет стагнировать, а эконом может прибавить к середине 2012 года от 10% до 20%, вернувшись на докризисный уровень цен.

Такой прогноз от аналитика, традиционно придерживающегося консервативного взгляда на цены, означает, что реальные цены вряд ли будут расти меньше. Тенденцию роста подтверждает и первый заммэра столицы Владимир Ресин:“Цены будут расти за счет инфляции, за счет увеличения зарплат населения, за счет стоимости материалов, энергоносителей, топлива. Это неизбежно, они не могут не расти”. Однако в предложенном разделении рынков дорогого и дешевого жилья не учитывается еще ряд факторов.

Дело в том, что у покупателей жилья в более высоких сегментах сегодня есть более привлекательные варианты вложения в недвижимость — за рубежом. Прежде всего это недвижимость в Латвии, дающая право на вид на жительство и свободу перемещения в Шенгене. Восстановила популярность лондонская недвижимость, набирает популярность покупка недвижимости в США. И хотя в прессе снова вошли в моду подсчеты, что можно купить за рубежом, продав “однушку” в Москве, очевидно, что подобные покупки — удел тех, кто может позволить себе вложить деньги во второе, третье жилье. Хотя бы потому, что, купив остров вместо “хрущевки”, надо будет где-то заработать денег на проживание в этом раю и на выплату налогов за него. А работа к “райским островам” почему-то не прилагается. В результате покупатели дорогих и дешевых квартир сегодня действительно разделяются: на тех, кто продолжает рассматривать жилье как инвестицию, и тех, кто покупает жилье ради того, чтобы в нем жить. И это приводит к новым интересным результатам.

Так, замеченная аналитиками стагнация в бизнес-классе и элитном сегменте во многом обусловлена именно отсутствием спроса, а не слишком высокой ценой. Потенциальным покупателям сейчас нет никакого резона приобретать новое жилье в Москве — ведь большинство из них так или иначе связано с нынешними властными структурами, а значит, и их завтрашняя судьба и даже место жительства зависят от итогов выборов. Исходя из этого, опасения подорожания жилья из-за запрета строительства в центре выглядят излишними. Да, скорее всего количество предложений в этом сегменте сократится. Но это может разве что поддержать цены в этом сегменте, но никак не вызвать их бешеный рост — во всяком случае, до выборов 2012 года. А вот после выборов этот сегмент по динамике может обогнать и эконом-класс: победители начнут приобретать жилье в столице.

Впрочем, будет ли ажиотаж? Запрет на строительство в центре, как мы видим, вряд ли его вызовет. Обещанное сокращение объемов ввода жилья в целом тоже, похоже, не грозит бурей. Во-первых, как заявил глава департамента жилищной политики и жилого фонда столицы Николай Федосеев, объем жилья, направляемого на городские социальные жилищные программы, не уменьшится: как и в прошлом году, сюда пойдет около 1 млн. кв. м.

Во-вторых, уменьшение объема предложения столичных новостроек с лихвой компенсируется неуклонным увеличением предложения в ближнем Подмосковье. Как отмечает Юрий Кочетков, это уже вызвало местные ценовые войны, сопровождающиеся скидками и снижением цен. В сочетании с продолжающей дешеветь ипотекой и “размывающейся” границей Москвы и области подмосковный рынок недвижимости становится реальной альтернативой в сегменте эконом-класса. Сейчас однокомнатная квартира в спальном районе Братеево на юго-востоке обойдется в 4,7 млн. Столько же стоит “однушка” и в подмосковном городе Котельники, расположенном через МКАД от этого района. Но братеевская квартира будет в панеле 80-х годов, в “расписном” подъезде и “советским” ремонтом. А подмосковная квартира предлагается в новом монолитном доме с охраной, с дизайнерской отделкой и мебелью. При этом время доезда до станции метро или центра Москвы в обоих случаях одинаково.

В-третьих, уже упоминавшаяся ипотека тоже, как ни странно, может стать тормозом росту цен. Сейчас и банки, и заемщики гораздо аккуратнее относятся к ипотечному кредитованию: кризис научил осторожности. Между тем и сегодня ипотечные выплаты могут отнять значительную долю доходов семьи. Некоторый резерв подорожания есть, разве что в возможном снижении первоначального взноса. Но это, понятно, не слишком большие величины.

Скорее, цены будут расти, сопровождаясь дополнительными “опциями”. В эконом-классе застройщики все чаще предлагают квартиры с отделкой. Ведь дешевле взять ипотеку на квартиру с отделкой “под ключ”, чем, купив пустую “коробку”, затем влезать в долги под гораздо более высокий процент для доведения жилья до ума.