Рост в квадрате

В конце 2008 года глобальный экономический кризис больно ударил по отечественному рынку ипотеки. Если в 2008 году в России всего было выдано порядка 350 тыс. кредитов, то в 2009 году — только 130 тыс. Причин было несколько. Во-первых, упал спрос на ипотеку: из-за сокращения доходов россиян и массовых увольнений. Во-вторых, напуганные банки задрали ставки по ипотеке: средний уровень превысил 20% годовых. Но уже к концу 2009 года усилиями властей ставки удалось сбить на докризисный уровень. В ноябре 2009 года Владимир Путин констатировал, что средняя ставка по ипотеке находится на отметке 14,5% годовых. “Для того чтобы сделать ипотеку более доступной для широкого круга людей, необходимо снизить ставки до 10%, максимум 11% годовых”, — заявил тогда премьер.

Анализ ставок 10 банков — лидеров на рынке ипотеки показывает, что кредиты подешевели незначительно. В середине апреля рублевые кредиты на покупку жилья на вторичном рынке находятся в диапазоне от 9,9 до 23, 25% годовых в зависимости от срока займа и величины первоначального взноса. От 10 до 22,75% годовых в рублях платят заемщики за кредит, взятый на покупку новостроек. При этом средний уровень ставок оценивается во все те же 14—15% годовых. И только ставка, по которой ипотечные займы рефинансирует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), находится вблизи очерченных премьером желаемых границ: от 9,28 до 13,2% годовых. Эксперты признают, что на практике банки предпочитают выдавать кредиты по ставкам выше, чем в АИЖК, минимум на 1—1,5%.

Еще одной серьезной проблемой для отечественного рынка ипотеки являются высокие первоначальные взносы за кредиты. Именно этот фактор в сочетании со стоимостью жилья в крупных городах отсекает немалую часть потенциальных заемщиков. “Мы с женой и сыном живем в Москве уже 6 лет, — рассказывает житель Коломны Игорь. — И все эти годы снимаем квартиру, которая сейчас обходится нам в 30 тыс. руб. в месяц”. По его словам, гораздо охотнее семья отдавала бы эту же сумму ежемесячно на выплату ипотечного кредита, однако накопить на первоначальный взнос по ипотеке у семьи никак не получается. Несмотря на то что таких же, как Игорь, потенциальных заемщиков много, банки размер первоначального взноса снижать не торопятся. До кризиса обычным его уровнем были 30% от суммы кредита. И сейчас многие банки удерживают размер первоначального взноса на этом уровне. Стандарт в этом вопросе задает АИЖК, говорят эксперты. А в АИЖК к началу текущего года ставки рефинансирования резко упали, но минимальный размер первоначального взноса остался на уровне 30%.

Правда, госбанки в предвыборный год снизили размер первоначального взноса. Например, Сбербанк снизил практически по всем своим ипотечным программам первоначальный взнос до 10%. А поскольку именно банки с госучастием являются примером для всего рынка, то стоит ожидать дальнейшего снижения уровня первоначального взноса и в других организациях. Пока частные банки ограничиваются спецакциями с первоначальным взносом в 10%. Чаще всего они распространяются на сотрудников самих банков или аффилированных с ними компаний.

Сейчас российский ипотечный рынок пришел к цивилизованному компромиссному решению вопроса об изменении ставок. Меняются обстоятельства — меняются и ставки. Широкое распространение получила так называемая плавающая ставка по кредиту. При этом банки чаще всего заранее договариваются с заемщиком об ограничении максимального уровня такой ставки. До кризиса такой практики почти не было. Отчасти этим были обусловлены проблемы многих заемщиков, потерявших в кризис возможность выплачивать ипотечный кредит, так как банки из-за паники на финансовых рынках увеличили плавающие ставки в несколько раз. По словам юристов, сейчас типовой договор банков о плавающей ставке в рамках ипотечного займа предполагает возможность ее повышения максимум на 30%.

Еще одним приятным для заемщиков достижением кризиса на ипотечном рынке можно назвать тот факт, что некоторые банки вообще отказались брать комиссионные за выдачу кредита. До кризиса комиссионные выплаты составляли в среднем 1—1,5% от суммы займа, реже от стоимости приобретаемой недвижимости. Теперь ряд крупных отечественных и зарубежных банков вообще отменили эти комиссионные. Остальные игроки снизили размер комиссии на отдельные ипотечные продукты.

Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам к концу первого квартала 2011 года, по данным ЦБ, практически не изменился в сравнении с концом 2009 года и составляет порядка 1,5 млрд. рублей. Отметим, что между банками усиливается конкуренция. И носит она прежде всего неценовой характер. Банки активно открывают новые сервисные ипотечные центры и проводят различные спецакции.

Впрочем, это касается привлечения новых клиентов. В отношении переманивания клиентов из других банков ситуация выглядит похуже. Условия, предлагаемые банками по такому весьма актуальному для некоторых заемщиков направлению, как рефинансирование (выдача кредита на погашение ранее выданной ипотеки), эксперты сейчас оценивают как невыгодные.

Программы рефинансирования позволяют уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита. Процентные ставки, по которым заемщикам других банков предлагается рефинансировать кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке, сейчас начинаются от 11,5% годовых по кредитам в рублях и от 9,1% годовых по кредитам в долларах США. Причем на самом деле получить рефинансирование под минимальную ставку очень трудно. Более популярными стали (хотя и вынужденно, в силу кризиса) программы реструктуризации кредитов. То есть изменения графика погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга. В этом случае решается проблема просроченной задолженности. Если человек не может платить прежнюю сумму по кредиту, ему предлагают сделать ее меньше, но за счет увеличения срока кредита. Есть и еще одна услуга, так называемые “кредитные каникулы”.

Причина медленной либерализации цен и условий на рынке ипотечного кредитования кроется в политике банков, закладывающих всевозможные риски в величину ставок по долгосрочным кредитам. Аналитики напоминают о произошедших в последнее время ужесточениях банковского законодательства, повышении требований к капиталу банков и к обязательному резервированию ими средств под рисковые операции на рынке. Вынужденные держать больше средств в резервах, банки пытаются получить больше прибыли от кредитов, особенно долгосрочных. Кроме того, теперь банкам запретили в одностороннем порядке (не оговорив это предварительно с заемщиком) повышать ставки по кредиту, а также брать комиссию за досрочное погашение кредитов. Эти неприятные для себя запреты банкиры также учитывают при формировании ставок. “Вообще любое ужесточение деятельности банков в сфере их взаимоотношений с потребителями несет риск удорожания стоимости заемных средств”, — говорит финансовый омбудсмен, депутат ГД Павел Медведев.